За пять лет предложение таунхаусов и дуплексов в Подмосковье сократилось более чем в 4,5 раза

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели изменения предложения первичных объектов блокированной застройки (таунхаусы и дуплексы) за пять лет. За указанный срок их количество уменьшилось более чем в 4,5 раза. Главную роль в произошедшем сыграла реформа долевого строительства (поправки в 214-ФЗ вступили в силу с 01.07.2019), которая затронула форматы таунхаусов и малоэтажных домов (МЖД): для большинства девелоперов на загородном рынке такая финансовая нагрузка стала непосильной. Сегодня блокированная застройка занимает всего 2% в общем объеме предложения и спроса на первичной загородке. Но по мнению специалистов компании, у данного формата всегда была и есть своя целевая аудитория — при наличии достаточного выбора на рынке 10–15% покупателей будут ориентированы именно на него. Сейчас клиенты предпочитают дома площадью до 120 кв. м, со всеми коммуникациями, инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

В настоящее время на первичном рынке загородного жилья Подмосковья насчитывается 800 объектов блокированной застройки, что составляет 2% от предложения и 2% от спроса в сегменте. В процентном соотношении доля таких домов за пять лет (с февраля 2019 г.) снизилась на 5 п.п., в абсолютных значениях их число уменьшилось более чем в 4,5 раза (с 3,64 тыс. шт.).

Подобная динамика объясняется в первую очередь реформой долевого строительства, произошедшей в июле 2019 г. Наряду с МЖД объекты блокированной застройки попали под действие закона 214-ФЗ, и немногие девелоперы оказались в состоянии работать по этим правилам.

«До середины 2019 года, когда были приняты поправки в закон о долевом строительстве, сегмент таунхаусов показывал свою востребованность реальными продажами. Да, он всегда был нишевым, т. е. ориентированным на довольно узкую целевую аудиторию — это люди, которые не определились в выборе между чисто загородным образом жизни (коттеджи и УБП) и городским (квартиры в домах различной этажности). Традиционно примерно 10–15% спроса и предложения приходилось на блокированную застройку (т. е. таунхаусы и дуплексы). И эта доля практически не менялась (плюс—минус 5%).

Можно предположить, что, если бы сегмент продолжал развиваться, спрос находился бы на том же уровне. Но после дегенеративных для загородного рынка событий 2019 г. предложение данного формата стало сокращаться, новые проекты выходили в очень малом объеме, — объясняет Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

— Схема такая: сначала девелопер возводит какой-то небольшой объем (10-20 квартир), и уже построенное жилье продается по договорам купли-продажи — соответственно, дороже, чем на этапе строительства и по ДДУ. На этом рынок не выживет, и таких проектов становится все меньше и меньше. И таунхаусы, и дуплексы — сокращающийся сегмент после 2019 г. в связи с тем, что девелоперы блокированной застройки не могут выполнять требования, предъявляемые к девелоперам многоквартирных домов.

В загородных поселках совершенно иная, чем в городских ЖК, экономика проекта. Здесь гораздо ниже темпы реализации и, соответственно, показатели спроса, а также меньше запас финансовой прочности. Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности.

Сейчас можно сказать, что загородному рынку не хватает таунхаусов и дуплексов, пока перспективы неопределенные, и данная проблема на законодательном уровне никак не решается. Но если их будут строить, они будут распродаваться, потому что любители этого формата всегда найдутся».

Что касается характеристик востребованных лотов, то обычно это объекты площадью до 120 кв. м, со всеми коммуникациями, инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость:

«Таунхаусы и дуплексы — тот формат жилья, который сочетает в себе комфорт городской и прелесть загородной жизни. В большинстве блокированная застройка располагается близко к Москве, что гарантирует доступность развитой инфраструктуры. Важные плюсы: большая, но не чрезмерная площадь жилья — с одной стороны, 100–120 кв. м достаточно для семейной жизни и встреч с друзьями, а с другой, такой метраж не слишком накладно обслуживать; наличие небольшого участка (средний размер — 3,4 сотки), который не требует колоссальных трудозатрат для ухода — можно разбить цветник или устроить площадку для отдыха; каждому домовладению полагается парковочное место.

Также к преимуществам можно отнести тот факт, что все квартиры в таунхаусе подключены к единой системе инженерных коммуникаций, однако в каждом блоке есть свой отопительный котел, что позволяет самостоятельно регулировать температуру в доме. Благодаря плотности застройки сохраняются вполне демократичные цены на коммунальные услуги. Поселки закрытые — это обеспечивает безопасность, и можно разрешать детям самостоятельные прогулки.

Наличие соседей можно считать как плюсом, так и минусом — в таунхаусе не выйдет устроить приватность коттеджа, но, одновременно, соседей все же меньше, чем в городском многоквартирном доме. Для тех, кто любит общение в меру, это наиболее предпочтительный вариант, тем более, что социально однородный состав жителей поселка делает его более комфортным. Таунхаус идеально подходит для больших семей с детьми, желающих жить вместе (например, продав квартиры в Москве и приобретя две-три секции в таунхаусе), но сохраняя определенную дистанцию».