Новостройки Подмосковья: с 2020 г. предложение сократилось до минимума, а цена квадратного метра достигла максимума

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость вычислили изменения объема экспозиции и стоимости первичного жилья в Московской области за прошедшие пять лет. Так, в настоящее время покупателям предлагается 18,59 тыс. квартир против 41,55 тыс. шт. в 2020 г. — предложение стало меньше на 55%; за рассматриваемый период медианная цена квадратного метра поднялась более чем в 2 раза с 99,9 тыс. руб. до 200,5 тыс. руб.

Специалисты компании составили рейтинги подмосковных локаций с самыми высокими и низкими показателями объемов первичного предложения. Лидерами первого топ-листа стали городские округа Ленинский, Мытищи и Красногорск. Во второй список вошли, в частности, г.о. Чехов, Егорьевск, Можайский. Самая высокая цена 1 кв. м в среднем по области составляет 220,9 тыс. руб., самая низкая — 52 тыс. руб.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке Московской области предложение насчитывает 18,59 тыс. лотов — с 2020 г. оно уменьшилось на 55% и находится на минимальном значении. Средняя цена квадратного метра за данный период увеличилась вдвое и достигла максимума — 200,5 тыс. руб. Если рассматривать показатели с начала 2025 г., то изменения такие: экспозиция сократилась на 13%; среднестатистический «квадрат» подорожал на 3%.

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:

«Последнее время подъем стоимости первичного жилья и уменьшение предложения в Подмосковье происходят в рамках общей тенденции рынка новостроек — при отсутствии льготной ипотеки в первую очередь вымываются бюджетные лоты, остаются более дорогие, и средние цены растут; девелоперы затормозили вывод новых проектов, потому что сохранять его в условиях охлаждения спроса нецелесообразно.

Анализ динамики подмосковного предложения с 2020 г. показывает, что наиболее заметное сокращение числа лотов произошло в 2021 г.: с 41,55 тыс. шт. до 19,81 тыс. шт. Введение проектного финансирования в 2019-м особенно коснулось девелоперов Московской области. Тогда как в Москве всегда работали и работают серьезные компании с устойчивым финансовым положением, состав областных девелоперов был неоднородным — это и крупнейшие застройщики, и небольшие локальные компании, которые не смогли соответствовать новым требованиям законодательства и вынуждены были уйти с рынка. Если в 2020 г. довольно много подмосковных новостроек еще продавалось по старой схеме, то уже в 2021 г. объем экспозиции уменьшился вдвое.

Повышение стоимости первичного жилья в области также объясняется сокращением сравнительно недорогого предложения от локальных девелоперов: такие проекты ранее возводились на существенном удалении от МКАД, и в них продавались объекты по низким ценам. Этих проектов стало гораздо меньше, соответственно, средняя стоимость увеличилась.

Другая причина — общий рост цен. Мы видим, что за пять лет на рынке произошло много событий, которые спровоцировали и периоды ажиотажного спроса, и рост себестоимости строительства, а это способствовало подорожанию жилья в целом и новостроек в частности».

Где в Подмосковье выбирать новостройки

Сегодня в перечне локаций Подмосковья первые позиции по количеству экспонируемых первичных объектов занимают следующие городские округа: Ленинский с 19,2% от общего объема предложения, Мытищи с 17,1% и Красногорск с 11%. В пятерку лидеров входят г.о. Люберцы и Одинцовский, на которые приходятся 10,8% и 9,9% соответственно. Совокупно в перечисленных локациях представлено 68% новостроек Московской области.

В список территорий с самыми низкими показателями — меньше 0,1% от общего объема — вошли такие городские округа как Чехов, Егорьевск, Можайский, Орехово-Зуевский, Луховицы.

Самые дорогие и дешевые

Самая высокая средняя цена 1 кв. м нового жилья зафиксирована в г.о. Мытищи: она составляет 220,9 тыс. руб., на втором месте г.о. Красногорск с 219,5 тыс. руб., на третьем — Одинцовский, где квадратный метр стоит в среднем 217,6 тыс. руб. За ними следуют Люберцы (208,4 тыс. руб.) и Химки (206,9 тыс. руб.).

Наиболее бюджетное жилье представлено к продаже в г.о. Чехов, здесь 1 кв. м имеет медианную стоимость 52 тыс. руб.; немного дороже квадратный метр оценивается в г.о. Коломенский — в среднем 82,7 тыс. руб. Далее по списку городские округа Серпухов (в среднем 89,4 тыс. руб. за 1 кв. м); Воскресенск (90,9 тыс. руб.) и Ступино (101,8 тыс. руб.).

«Популярность каждой локации в Подмосковье находится под влиянием разнообразных факторов, однако ключевыми являются престижность направления, удаленность от Москвы и уровень транспортной инфраструктуры для сообщения со столицей. В рейтинги с низкой стоимостью и скудным предложением преимущественно попали территории на востоке и юго-востоке области — согласно стереотипам, — отмечает Дмитрий Таганов.

— Традиционно спросом пользуются северо-западное и западное направления, но в топы дорогих и востребованных локаций всегда также попадают городские округа Люберцы и Мытищи — даже низкий статус направлений не мешает их популярности благодаря близкому расположению к Москве. Г.о. Ленинский, Одинцовский, Красногорск и Химки традиционно в лидерах по объемам строительства и стоимости первичного жилья. Во всех этих локациях хорошо развита социальная инфраструктура».