Вторичка стала рынком продавца

В ИНКОМ-Недвижимость проследили за обстановкой на вторичном рынке Москвы в последние три месяца. Так, эксперты отмечают 30%-ное сокращение выхода в продажу новых объектов: попытки сближения позиций России и США многие расценивают как предпосылку изменений экономической ситуации — часть собственников-продавцов в этот период решили взять паузу и оставить активы в виде недвижимости при себе, формируя таким образом отложенное предложение. Покупатели с живыми деньгами, напротив, стараются купить сейчас, пока ключевая ставка не снизилась, и пока рынок не разогрет ипотекой. В связи с возникшей проблемой дефицита вторичка стала рынком продавца — именно он решает, состоится покупка или нет. Если в январе—феврале число сделок росло в связи с реализацией авансированных ранее объектов, то в марте они закончились, и рост остановился. На фоне острого недостатка ликвидных предложений количество продаж в ближайшей перспективе неминуемо уменьшится, прогнозируют в компании.

На вторичном рынке Москвы экспозиция насчитывает 96,57 тыс. лотов, в первом квартале этого года она уменьшилась на 2,7%; средняя цена квадратного метра составляет 283,2 тыс. руб. — за рассматриваемый период зафиксировано снижение на 0,7%, приводит свою статистику Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость:

«По нашим наблюдениям, в настоящее время база объектов на 80% состоит из балласта — то есть, квартир, на которые в принципе нет спроса и которые давно висят в рекламе. Покупателям малоинтересны такие варианты — они видят, что это жилье за долгий срок никто не купил, и просто отказываются тратить время на его просмотры. Все хотят свежие предложения, которые только что появляются в реализации, но количество новых квартир, выходящих на рынок, в первом квартале этого года уменьшилось на 30%».

В компании отмечают формирование отложенного спроса за счет того, что инструмент ипотеки по сути убран, и только люди с живыми деньгами в состоянии покупать себе квартиры. Но наряду с отложенным спросом формируется отложенное предложение — продавцы не выходят со своими квартирами на рынок.

«Такое происходит крайне редко. Остановка выхода объектов от собственников-продавцов всегда была связана с началом турбулентности на финансовых рынках — например, при высокой волатильности валюты, колебаниях цен на золото, нефть, осложнении политической ситуации и т. д. То есть, когда возникает предчувствие глобальных перемен. Сейчас особо значимыми можно назвать переговоры между Россией и США. В это непростое время люди берут паузу. Они воспринимают сегодняшнюю ситуацию как переломную и ждут, что уже скоро что-то изменится. И это длится последние три месяца — с тех пор, как президент Трамп пришел к власти и, соответственно, начались попытки сближения позиций России и США. Поэтому пауза представляется мне осмысленной — в такой момент лучше подождать и оставить активы в виде недвижимости при себе, — говорит Сергей Шлома.

— Покупатели, в свою очередь, нацелены на приобретение недвижимости с целью диверсификации финансовых активов и фиксации прибыли по вкладам, где за прошлые два года повышенных ставок накопились значительные суммы. Их логика проста — снижения цен на недвижимость не происходит, предложение не увеличивается, а ключевая ставка и, соответственно, проценты по вкладам, спустя некоторое время неминуемо снизятся. Поэтому лучше купить сейчас, пока рынок не разогрет ипотекой, и есть такая возможность. Этих людей много, а ликвидные варианты реализуются почти мгновенно.

Чтобы совершить покупку, нужно заинтересовать риэлтора продавца. Происходит аукцион — когда, условно, шесть продавцов выбирают из десяти покупателей тех, кто больше им понравится. Причем, все эти покупатели с живыми деньгами. То есть, нынешний вторичный рынок — это рынок продавца, от него зависит, состоится сделка или нет.

Согласно статистике, уровень спроса марта этого года тождественен аналогичному прошлогоднему периоду. Но существует острый недостаток ликвидных вариантов. Если в январе и феврале число сделок росло за счет продажи авансированных ранее объектов, то сейчас они закончились. Поэтому, из-за дефицита предложения, в ближайшее время количество сделок неминуемо уменьшится».