За год на первичной «загородке» объекты бизнес-класса подорожали на 35%, элитные подешевели на 35%; лидер по числу возводимых поселков – Дмитровское шоссе

На первичном рынке загородной недвижимости экспозиция не растет, и усредненные ценовые показатели меняются исключительно механически; 75% рынка занимает предложение эконом-класса, 15% приходитсся на комфорт-класс, 6% и 4% — на лоты категорий бизнес и элитные соответственно, отмечают в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость. Специалисты компании составили рейтинги направлений Подмосковья с самыми высокими и самыми низкими ценами на объекты, а также представили ТОП-5 направлений с наибольшим количеством первичных поселков.

По данным ИНКОМ-Недвижимость, в целом на загородном рынке (и в первичном, и во вторичном сегментах) спрос января—февраля 2023 г. соответствовал показателям аналогичного периода 2022 г. В компании рассказали о предпочтениях клиентов, выбирающих загородные дома.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке загородной недвижимости Московского региона среднестатистический объект стоит 6,7 млн руб., за год медианная цена «загородки» увеличилась на 3%.

75% в первичном загородном сегменте занимает экономкласс (средняя цена объекта составляет 2 млн руб., за год она выросла на 12%). 15% приходится на комфорт-класс (усредненная стоимость 8,6 млн руб., —5% за год). Лоты категории бизнес составляют всего 6% первичного загородного сегмента (усредненная цена лота 23,6 млн руб., +35% за год), а элитные 4% (усредненная цена лота 73,6 млн руб., —35% за год).

«На первичном рынке ситуация давно не меняется по причине того, что предложение практически не растет. Как могут в такой ситуации вести себя цены? Продается менее дорогое жилье, остается более дорогое — соответственно, средняя стоимость поднимается. Во второй половине 2022 г. шли довольно активные продажи дорогостоящих загородных объектов (главным образом на вторичном рынке, но и на первичном тоже), соотвественно, после ухода из экспозиции их значительной части удельный вес сравнительно недорогих лотов увеличился, что снизило усредненный ценовой показатель в элитном сегменте. Но в действительности стоимость предложений не растет и не снижается. То есть, в отношении медианной цены происходят математические изменения, а по сути на рынке все остается по-старому», — объясняет Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра компании.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость составили рейтинг шоссе с самым высоким ценником на первичной «загородке» Подмосковья: ожидаемо его возглавило Рублево-Успенское шоссе, где объекты предлагаются в среднем за 134,4 млн руб. За ним — Алтуфьевское шоссе (81,4 млн руб.) и Варшавское шоссе (19,6 млн руб.). На четвертом месте Новая Рига (18,3 млн руб.), пятое занимает Киевское шоссе (13,8 млн руб.).

По словам Дмитрия Таганова, на Алтуфьевском шоссе первичные лоты представлены только в одном коттеджном поселке — он относится к категории премиум, поэтому цены здесь в числе самых высоких на загородном рынке.

Список шоссе с наиболее доступными по цене предложениями традиционно возглавляет Новорязанское (средняя стоимость лота составляет 1,5 млн руб.). «Серебро» у Носовихинского шоссе (1,6 млн руб.). Третье место занимает Симферопольское шоссе (2,1 млн руб.). Далее следуют Горьковское (2,2 млн руб.) и Каширское шоссе (3,1 млн руб.).

В настоящее время на загородной «первичке» представлено 608 проектов, за год их число увеличилось всего на 6%. Аналитики ИНКОМ-Недвижимость изучили географическое распределение предложения и выявили ТОП-5 направлений с наибольшим количеством первичных поселков.

Лидером является Дмитровское шоссе — здесь сосредоточено 13% от общего объема. На втором месте Новорижское шоссе, где представлено 11% проектов. 10% поселков — на Каширском шоссе. Четвертое место занимает Новорязанское шоссе, пятое место Симферопольское — у каждого по 9%. Совокупно на этих 5-ти направлениях возводится 52% поселков Подмосковья.

В целом в отношении спроса на загородном рынке (и в первичном, и во вторичном сегментах) специалисты компании отмечают, что в январе-феврале 2023 года он соответствовал показателям аналогичного периода прошлого года. Ввиду ограниченности выбора на первичном рынке, покупательский интерес сфокусирован на участках без подряда (УБП) и на готовых домах.

Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании ИНКОМ-Недвижимость, рассказала о предпочтениях клиентов:

«Многим покупателям интереснее первичные объекты, но в этом сегменте сегодня дефицит ликвидного предложения. Поэтому часто желающие приобрести готовый дом рассматривают варианты на вторичном рынке. Что касается участков без подряда, в настоящее время наиболее активным спросом пользуются именно они: во-первых, потому что земельный проект занимает основную долю загородного рынка — в предложении на УБП приходится 87%; во-вторых, потому что приобретение земельного участка — отличное вложение денег (их покупают для детей на будущее, для возможного строительства дома, используя, в том числе, льготную ипотеку на ИЖС, кто-то для перепродажи после постройки дома).

Уже несколько лет мы наблюдаем тенденцию уменьшения площади домов — самые востребованные имеют габариты около 170 кв. м, желательно наличие трех-четырех комнат, обязательно на первом этаже должна быть комната, которая используется либо как спальня, либо как кабинет или гостевая.

Прежде всего покутатели заинтересованы в качественных зданиях. На первом месте по популярности блочные дома (газобетон, пенобетон) — у них оптимальное соотношение цены и качества. Также востребованы на рынке каркасные дома — при правильной технологии они теплые, удобные и, что тоже очень важно, быстровозводимые.

Набирает обороты строительство из дерева, чему в значительной степени способствует государственная политика. Деревянные дома строят из клееного бруса, бруса камерной сушки и бревна.

Кроме того, в последние годы активно развиваются технологии деревянного домостроения. Например, дома из CLT-панелей; дома, построенные по модульно-каркасным технологиям. Такие здания имеют все достоинства древесины и лишены ее недостатков — усыхания, изменения объемов и т. д. Домокомплекты собираются на заводе, что позволяет избежать проблем с погодой при строительстве и дает возможность возводить здания круглогодично. Важным их преимуществом является и скорость возведения».