Взрыва не будет, но неожиданности возможны: эксперты о тенденциях и рисках на современном рынке жилья

За последние 9 лет рублевые цены на вторичном рынке жилья выросли почти в 4 раза, а объем предложения увеличился на треть. Первая половина апреля нынешнего года отмечена снижением ударных темпов роста спроса. Недвижимость является востребованным инструментом для долгосрочных инвестиций и сохранения сбережений, но не интересна с точки зрения быстрого извлечения прибыли. Наблюдается рост интереса покупателей к крымской недвижимости при одновременно максимальных инвестиционных рисках и отсутствии правовой базы для заключения таких сделок. Эти тенденции в числе прочих отметили в своих выступлениях на круглом столе «Московский рынок недвижимости: вчера, сегодня, завтра. Экспертный взгляд на актуальные вопросы» специалисты компании ИНКОМ-Недвижимость. При этом они не прогнозируют глобальных перемен на рынке при текущих политических и экономических реалиях — для них нет предпосылок.
Подробный анализ рынка вторичного жилья представил в своем выступлении руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. Согласно его данным, структура форматов вторичного рынка сегодня такова: 51 % объектов сосредоточен в старых границах Москвы, 44 % — в Московской области, 5 % — в Новой Москве. Львиную долю предложения составляют квартиры — их 85 %, 13 % приходится на комнаты и только 1 % — на доли.
Объем предложения на московском рынке вторичного жилья в I квартале 2014 года составил 40,8 тыс. объектов. Это средний показатель в динамике за последние девять лет. Максимальный объем предложения — порядка 56 тыс. квартир — отмечался во II квартале 2012 года. Минимальный — около 19,5 тыс. объектов — в IV квартале 2005 года. В целом с I квартала 2005 года по аналогичный период 2014 года объем предложения увеличился на 1/3.
За тот же период времени среднеквартальный темп продаж составил 20 тыс. объектов. Минимальное количество сделок в Москве — порядка 9 тыс. — было зарегистрировано в I квартале 2009 года. А вот максимум за 9 лет пришелся на IV квартал 2013 года — около 28 тыс. сделок.
Средняя рублевая цена предложения за 9 лет выросла почти в 4 раза: с 48 тыс. рублей за кв. м в I квартале 2005 года до 184 тыс. рублей за кв. м в начале 2014 года. В настоящее время максимальный объем предложения — 44 % — сосредоточен в ценовом диапазоне от 5,1 до 10 млн рублей. 22 % предложения составляют квартиры от 10,1 млн до 15 млн рублей, 14 % — свыше 30,1 млн рублей, 9 % — от 15,1 млн до 20 млн рублей, по 4 % — объекты стоимостью до 5 млн рублей и от 20,1 млн до 25 млн рублей, 3 % — по цене от 25,1 млн до 30 млн рублей. При этом 3/4 квартир продаются со скидкой, в среднем она составляет 7,5 %. Около 1/4 объектов реализуются с надбавкой — в среднем 3,8 % к исходной цене.
По прогнозам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, при текущих политических и экономических реалиях в 2014 году рынок жилья избежит резких колебаний. Рублевые цены будут расти в пределах инфляции, спрос стабилизируется. Так, уже в первой половине апреля эксперты отмечают некоторое снижение темпов покупательской активности. «В декабре и январе мы зафиксировали 50-процентный рост спроса, по сравнению с аналогичным периодом годичной давности. В феврале и марте активность покупателей была выше на треть, чем год назад. При этом риэлторы не сделали ничего плохого или хорошего, чтобы неожиданно получить столь шоколадные условия на рынке: таким преждевременным, как мы его назвали, спросом, потребитель отреагировал на отзыв банковских лицензий и снижение курса рубля. Однако первые данные апреля свидетельствуют об умеренном снижении покупательского интереса, и в ближайшее время мы все же ожидаем возвращение рынка со спонтанно пикового витка в стабильное посткризисное состояние», — отметил директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Стабилизация рынка — естественное развитие ситуации в условиях отсутствия роста экономики и, как следствие, уменьшения платежеспособного спроса граждан. Тот же экономический фактор мог бы стать причиной снижения цен, однако, по мнению экспертов, при отсутствии макроэкономических форс-мажоров, такой сценарий Москве не грозит. «Ценам здесь не дает обвалиться мизерный объем строительства — 1,5 млн кв. м в год при прежних 5 млн кв. м, а также стабильный регулируемый государством уровень ипотеки, который ежегодно увеличивается примерно на четверть», — подчеркнул Шлома.
Вместе с тем специалисты не исключают, что под влиянием ситуационных экономических факторов возможны новые всплески покупательской активности, которая, впрочем, быстро исчерпает себя. «Мы уже проходили и банковский кризис, и ослабление национальной валюты, но уж Крыма точно не ожидали!» — единодушны эксперты. Как факт сегодня отмечается очевидный интерес потребителей к крымской недвижимости при том, что местный рынок характеризуется максимальными инвестиционными рисками. Реестр недвижимости здесь временно заблокирован, российские власти обещают ввести государственную регистрацию права собственности только 1 июля. До этого договоренности достигаются фактически под «честное слово», но люди идут ва-банк. «Потребитель видит в недооцененном крымском рынке инвестиционный клондайк и на свой страх и риск торопится снять сливки», — говорит Сергей Шлома.
В настоящее время московский рынок недвижимости по-прежнему остается «зоной влияния» покупателя и не привлекает инвесторов, рассчитывающих на быструю и значительную прибыль. Если в 2005-2007 годах почти каждая вторая сделка была инвестиционной, то сегодня их не более 5 %. В остальном люди приходят на рынок с целью решения текущих жилищных вопросов или сохранения сбережений. По оценкам экспертов, большая часть квартир, приобретенных в последние месяцы, будет сдаваться в аренду и при среднем сроке окупаемости жилья в столице 20 лет станет для их владельцев долгосрочной инвестицией. «Важно, что сегодня на московском рынке недвижимости нет «пузыря» из переоцененный квартир, который был надут, скажем, к 2008 году сумасшедшим ростом цен. Поэтому мы не ожидаем взрыва и характеризуем ситуацию как спокойную», — резюмировал Шлома.
Экспертные оценки специалистов компании ИНКОМ-Недвижимость прозвучали в рамках работы круглого стола «Московский рынок городской недвижимости: вчера, сегодня, завтра. Экспертный взгляд на актуальные вопросы», который прошел 11 апреля в рамках 30-й Международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО». Организатором мероприятия выступила Московская Ассоциация Риэлторов, а спикерами стали первые лица МАРа, руководители профильных направлений и аналитических центров ведущих риэлторских компаний столицы.