Вкладывать деньги в московское жилье выгоднее, чем хранить в банке

За редким исключением квартиры перестали быть выгодным инструментом быстрых инвестиций, при этом гарантируют сравнительно небольшой, но стабильный доход на перспективу. В ИНКОМ-Недвижимость рассказали о потенциале столичного жилья для долгосрочных вложений в связи с текущей экономической ситуацией.

Экономисты предупреждают, что в свете нынешней внешнеполитической обстановки зависимость российской экономики от цен на нефть, рынков сбыта сырья, мировой банковской системы и импорта не позволяет в ближайшей перспективе успокоиться благоприятными прогнозами. Высоки риски дальнейшей девальвации рубля, и в этой связи особое значение приобретает вопрос сохранения сбережений. По данным Центрального Банка России, средняя ставка по депозитам в российских банках в долларах США составляет сегодня чуть менее 3%, в российской валюте — около 8% при зафиксированном в июне уровне инфляции 4,8% с начала года.

«В настоящее время сдача квартиры внаем приносит ее владельцу в среднем 5% годовых. Прибавим к этому рост рублевых цен на вторичном рынке жилья, который только в I полугодии составил 5,2%. Даже если сейчас цены остановятся — что вряд ли, хотя мы прогнозируем серьезное снижение темпов их ежемесячного прироста — доходность вложений в недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду составит 10,2% годовых — уже выше, чем по банковским вкладам», — говорит директор Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Специалисты отмечают, что средний срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, — около 15 лет. При этом плюс в том, что недвижимость может начать приносить инвестору доход в виде арендной платы сразу после покупки. В зависимости от формата жилья «чистая арендная» доходность может варьироваться от 3 до 7% годовых, а в исключительных случаях взлетать до рекордных даже в лучшие для инвестиций годы 100 %.

«Правило простое: чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. Стандартная однокомнатная квартира в панельном доме в спальном районе, купленная за 5-6 млн рублей, при сдаче внаем даст 7% годовых. Важно, чтобы такое жилье находилось максимально близко к метро, располагалось на средних или высоких этажах. Никаких суперремонтов и эксклюзивных дизайнов — все это противопоказано, если есть задача получить максимальную прибыль при минимуме вложений. Чем выше категория жилья — тем ниже доходность. Двухкомнатная квартира комфорт-класса в спальном районе при сдаче внаем принесет 5-6% годовых, а такая же элитная, например, на Патриарших прудах — 3%. Особняком стоят квартиры на первых этажах, интересные с точки зрения перевода в нежилой фонд. Инвестиционный потенциал этих объектов очень высок — до 100% годовых, однако велики и риски. Действительно перспективных предложений сегодня на рынке очень мало — буквально штучные варианты. Также можно выделить инвестиции в квартиры в «хрущевках» под снос. Купить такую жилплощадь сейчас крайне сложно, но доходность вложений в данном случае оценивается в 20-25% годовых», — комментирует Сергей Шлома.

В настоящее время риэлторы отмечают общую стабилизацию рынка жилья, однако не исключают, что при возникновении форс-мажорных ситуаций в экономике возможна «вторая волна» спроса из желающих переложить свои сбережения из банков в недвижимость. Жилая недвижимость традиционно воспринимается гражданами как наиболее надежный источник сохранения денежных средств. Подтверждением этого факта является недавний резкий всплеск покупательской активности, которым потребитель отреагировал на отзыв лицензий у ряда банков и снижение курса рубля. За первые четыре месяца 2014 года количество сделок на вторичном рынке жилья возросло на 30% и увеличилось примерно вполовину, если оценивать показатели прошлого марта. При этом по оценкам специалистов, значительная часть квартир, купленных в этот период, была приобретена в качестве долгосрочных инвестиций, в частности, для сдачи в аренду.

Ликвидность жилой недвижимости на протяжении многих лет подтверждается статистикой. Так, с 2005 года средняя рублевая цена предложения выросла почти в 4 раза — с 48 тыс. рублей за кв. м в I квартале 2005 года до 188,6 тыс. рублей за кв. м в июне 2014 года. При этом среднегодовая инфляция в России за этот период составила 9,4%. Даже на пике кризиса в 2009 году рублевые цены на московское жилье снизились в среднем лишь на 17%, уже в 2010 стали расти, к концу 2012 года достигли предыдущего максимума (март 2008 года) и в настоящее время превысили его.

«Бесполезно ждать сегодня от рынка тех возможностей, которые он предоставлял в 2005-2007 годах, когда цены на жилье росли на 4-5% в месяц, и почти каждая вторая сделка была инвестиционной. Сейчас инвестиционных сделок в классическом понимании — купить квартиру и за 3-4 месяца выйти из актива с прибылью в среднем 30% — фактически нет. У тех, кто инвестирует сегодня в жилую недвижимость, нет цели дешевле купить и дороже продать. Задача другая — приобрести жилье и тем самым сохранить свои сбережения, извлекая сравнительно небольшой, но стабильный ежегодный доход», — резюмирует Сергей Шлома.