В преддверии повышения ключевой ставки спрос на новостройки в Москве вырос на 44%, наибольшей популярностью у покупателей пользуется ипотека траншами

Скидки от 10% до 25% и разнообразные акции предоставляются в каждом проекте, но спросом на новостройки руководит опасение ухудшения ипотечных условий. Так, в конце 2022 г. очень многие поспешили взять кредит до отмены околонулевых ставок от застройщиков, что привело к полному затишью на рынке в январе и феврале. В марте намерения ЦБ стали очевидными — это спровоцировало новый всплеск активности покупателей, а в апреле повторилось снижение. Покупатели начали адаптироваться к ситуации, но перспектива роста ключевой ставки, а за ней и ипотечной, вновь оживила рынок: в июле потенциальный спрос вырос на 44%, а количество сделок — на 39%, приводят свою статистику специалисты направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость.

По данным Аналитического центра компании, в целом предложение в новостройках старой Москвы сегодня насчитывает 34,63 тыс. квартир. Усредненная цена 1 кв. м составляет 355,3 тыс. руб., с января +4%, за год —0,8%. Почти половина (45,9%) всех первичных лотов старой Москвы сосредоточена в ЗАО, ЮАО и СВАО. Самая высокая средняя стоимость «квадрата» — в новостройках ЦАО (640,5 тыс. руб.), ЗАО (378,4 тыс. руб.) и СЗАО (374,1 тыс. руб.); самая низкая — в ЗелАО (227,2 тыс. руб.), ЮВАО (289,4 тыс. руб.) и ВАО (307,8 тыс. руб.).

В июле на первичном рынке Москвы потенциальный спрос выше на 44%, а сделок на 39% больше, чем в июне, свидетельствуют в ИНКОМ-Недвижимость.

«Учитывая перспективу повышения ключевой ставки ЦБ (ставка была поднята 21 июля), а вслед за ней и ипотечной, многие покупатели поспешили оформить заявку на жилищный кредит, чтоб получить одобрение банка и быстро выйти на сделку, — объясняет Валерий Кочетков, директор направления „Новостройки“ ИНКОМ-Недвижимость.

— Однако рост учетной ставки в первую очередь затрагивает вторичный сегмент, где ежемесячные выплаты по ипотеке могут увеличиться до заградительных 13–15%. Соответственно, на рынке жилья остаются пока привлекательные проценты по госпрограмме от 6% на новостройки».

В целом колебания спроса на первичном рынке специалисты компании связывают с действиями Центробанка.

«В конце 2022 года регулятор неоднократно поднимал тему необходимости прекратить практику околонулевой ипотеки. В ожидании этого события в конце года был выбран спрос будущих двух месяцев. В январе 2023 года он оказался на 33% ниже, чем в декабре 2022 года, а февраль показал уменьшение на 5% к уровню января. После многозначительных намеков ЦБ покупатели активизировались — в марте, перед сворачиванием программ субсидированной ипотеки от застройщиков, рост спроса составил 34% по отношению к февральскому показателю (т. е. он приблизился к значению декабря 2022 г.), а уже в апреле спрос сократился на 8%. Далее застройщики стали предлагать новые инструменты поддержания спроса — такие как траншевая ипотека, беспроцентная рассрочка до получения ключей, низкие проценты по ипотеке до ввода дома в эксплуатацию, и они оказались востребованными у клиентов, — отмечает Валерий Кочетков.

— Как показывает практика, самая популярная акция — это ипотека траншами: очень удобный механизм покупки, когда, например, пять лет можно не платить проценты. Тут маркетологи попали в самую точку, ведь большинство клиентов хотят сэкономить. А вот в обратный выкуп не все верят, и эта акция является аутсайдером».

В целом, по словам Валерия Кочеткова, акции или дисконт есть в каждом проекте, представленном на рынке, без этих инструментов продажи не происходят.

Скидки составляют от 10% до 25%, в среднем по рынку 15%, а в разнообразии акций легко запутаться — их сейчас много, как никогда. Сегодня объявление о скидках уже не работает, все покупатели к этому давно привыкли, как привыкнут и к представляемым бонусам и акциям. Поэтому девелоперы будут искать все новые и новые маркетинговые ходы в борьбе за клиентов.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в новостройках старой Москвы покупателям предлагается 34,63 тыс. квартир — за месяц число лотов сократилось на 1%, с начала года увеличилось на 2,4%, за год экспозиция расширилась на 12,4%.

Средняя цена 1 кв. м составляет 355,3 тыс. руб., за месяц «квадрат» подорожал на 1,6%, с января на 4%, в годовом выражении подешевел на 0,8%.

Аналитики компании выявили среднюю стоимость и объем предложения первичных квартир в разных округах старой Москвы. Так, большая часть лотов сосредоточена в Западном, Южном и Северо-Восточном округах — в общем объеме они занимают 45,9% (18,1%, 15,5% и 12,3% соответственно). За ними следуют СЗАО с 12%, ЮВАО с 11,4% и САО с 10,9%. Наименьший объем первичного предложения зафиксирован в ЗелАО — на его долю приходится всего 0,7%; далее — Восточный округ, у которого 4%; затем Юго-Западный с 7,3% и Центральный с 7,9%.

Самая высокая средняя стоимость жилья ожидаемо в ЦАО — «квадрат» здесь в среднем стоит 640,5 тыс. руб.; на втором месте ЗАО — 378,4 тыс. руб.; на третьем СЗАО — 374,1 тыс. руб.; четвертое место у Южного округа, где медианная цена 1 кв. м находится на отметке 364,2 тыс. руб.; замыкает пятерку Северный АО со средним показателем 350,4 тыс. руб. за квадратный метр.

Наиболее демократичным по ценам является ЗелАО — здесь среднестатистический квадратный метр «первички» стоит 227,2 тыс. руб.; 289,4 тыс. руб. — показатель в Юго-Восточном округе столицы; чуть дороже новое жилье в Восточном округе — 307 тыс. руб. за «квадрат»; в Юго-Западном АО — 324,2 тыс. руб., а в Северо-Восточном — 334,3 тыс. руб. за 1 кв. м.