В I полугодии на «вторичке» Москвы сделок на 15% больше, чем в тот же период спокойного 2021 года

Вторичный рынок в Московском регионе оживлен: в I полугодии каждый месяц демонстрировал хороший уровень спроса, и сезонный фактор не оказал серьезного влияния на активность покупателей, отмечают в ИНКОМ-Недвижимость. Количество сделок в июне было в 2 раза выше, чем год назад, и на 12% превысило показатель июня 2021 г.; в целом первые 6 месяцев в 2023 г. на 15% результативнее, чем в спокойном 2021 г., сравнение с аналогичным периодом 2022 г. показало 2-кратное опережение. Согласно статистике АЦ ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в старой Москве составляет 275,9 тыс. руб., в ТиНАО — 203 тыс. руб., в Подмосковье — 139 тыс. руб. С начала года цены практически не изменились. Летом ни падения спроса, ни подорожания не предвидится, прогнозируют в компании.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, экспозиция вторичного жилья в старой Москве насчитывает 88,05 тыс. лотов, с начала года их число увеличилось на 1,7%. На присоединенных территориях покупателям предлагаются 8,57 тыс. вторичных объектов, с января зафиксирован прирост на 4%. В Московской области можно выбирать из 72,53 тыс. вариантов, за полгода предложение расширилось на 4,8%.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы составляет 275,9 тыс. руб., за первое полугодие она не изменилась. Среднестатистическая квартира стоит 14,31 млн руб., с января показатель тоже остался прежним.

Медианная стоимость квартир разной комнатности в старых границах Москвы и динамика по итогам полугодия: 1-комнатной — 9,10 млн руб. (—0,2%); 2-комнатной — 13,31 млн руб. (—0,5%); 3-комнатной — 19,06 млн руб. (+0,5%); многокомнатной — 55,05 млн руб. (—3,6%).

В Новой Москве усредненная цена 1 кв. м вторичного жилья составляет 203 тыс. руб., в январе 2023 г. она была такой же. Среднестатистическая квартира стоит 9,88 млн руб., за рассматриваемый период она подешевела на 0,4%.

Медианная стоимость квартир разной комнатности в ТиНАО и динамика по итогам полугодия: 1-комнатной — 7,37 млн руб. (+0,1%); 2-комнатной — 10,43 млн руб. (+0,4%); 3-комнатной — 14,20 млн руб. (—0,1%); многокомнатной — 19,09 млн руб. (+3,6%).

На вторичном рынке городского жилья Московской области «квадрат» в среднем оценивается в 139 тыс. руб., с начала года он стал дороже на 0,1%. Среднестатистическая квартира в Московской области стоит 6,65 млн руб., за полгода —0,4%.

Медианная стоимость квартир разной комнатности в Подмосковье и динамика по итогам полугодия: 1-комнатной — 5,14 млн руб. (0,0%); 2-комнатной — 6,80 млн руб. (—0,3%); 3-комнатной — 9,26 млн руб. (—0,4%); многокомнатной — 13,64 млн руб. (—1,1%).

Спрос на вторичном рынке Московского региона в июне был активным — объем покупок в 2 раза больше, чем в июне прошлого года, и на 12% превысил июньский показатель в 2021 г., свидетельствует статистика ИНКОМ-Недвижимость. Специалисты компании также подсчитали: I полугодие в 2023 г. по числу авансов и сделок удвоило результат того же периода в 2022 г. и было на 15% эффективнее, чем первая часть спокойного 2021 г.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость: «В этом году фактор сезонности отступил на второй план и не играет важной роли. Мы видели, что не раз нарушались стандарты: так, обычно тихий январь был довольно оживленным для вторичного рынка Москвы — после новогодних праздников спрос очень быстро восстановился и в феврале вырос на 24%; в марте показатель авансов и сделок на 27% превысил февральский уровень и на 7% — мартовский в 2022 г., а ведь тогда на рынке царил ажиотаж. Апрель по спросу 5% уступил марту (но в 2 раза улучшил результат годичной давности), а май был нетипично продуктивным — несмотря на праздники, он на 2% опередил апрель (и в годовом выражении реализованный спрос выше в 2,5 раза). Учитывая продолжительные выходные, получается, что каждый рабочий день в мае был существенно результативнее, чем в апреле, — это уникальный случай.

Если брать июнь, то ожидаемого снижения активности не произошло, приблизительно она уменьшилась на 5–7% по отношению к маю, хотя традиционно летом до 20% участников рынка уходят в отпуск. Нынешним летом рынок очень живой, сделки идут, но при этом не видно роста стоимости (что можно было бы предполагать в связи с хорошим спросом), и даже заметно легкое проседание по ценам.

Сейчас по-прежнему порядка 80% сделок происходит со скидками в среднем 3–5%. Но мы говорим не только о дисконте, цены чуть-чуть уменьшаются и в рекламных объявлениях. Продавцы ведут себя адекватно, все без проблем рассматривают снижение цены, чтобы не затягивать продажу».

По словам Сергея Шломы, активность на рынке связана с тем, что в условиях экономической неустойчивости многие ищут максимально надежный и понятный актив для сбережения денег, а это недвижимость.

Важными факторами сохранения покупательского интереса к вторичному жилью являются необходимость реализации отложенного спроса и миграция клиентов из сектора новостроек (около 20% клиентов первичного рынка переходит на вторичный).

Квартиры в новостройках на 15–20% дороже, чем аналогичные по качеству, комнатности и локации на «вторичке». И те, кому необходимо жилье категорий эконом или комфорт, ранее решались на покупку новостройки только из-за возможности использовать ипотеку с небольшими ежемесячными платежами. В отсутствие околонулевых ипотечных ставок от застройщиков эти покупатели переориентировались на более дешевые вторичные квартиры.

Учитывая показатели первого месяца лета, можно предполагать, что и в дальнейшем спрос будет сохраняться на довольно высоком уровне, но условия для роста цен отсутствуют — прежде всего, подорожанию не способствует нестабильная ситуация в государстве, прогнозирует Сергей Шлома.