В декабре–22 на вторичном рынке Москвы цена сделки снизилась на 20% от мартовских значений, число «прямых обменов» выросло в 4 раза

В конце 2022 г. на вторичном рынке Московского региона наблюдалось типичное декабрьское затишье, спрос на четверть уступил показателям ажиотажного декабря 2021 г., отмечают в ИНКОМ-Недвижимость. По данным Аналитического центра компании, средняя цена предложения 1 кв. м в старой Москве за год снизилась на 1,35% (до 275,8 тыс. руб.). Стоимость реальной продажи скорректировалась гораздо значительнее — минус 20% от пиковых в 2022 г. мартовских цен. В ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют удешевление вторичного жилья на 10% в ближайшей перспективе и допускают дальнейшее плавное уменьшение цен еще на 5%.

Специалисты компании выявили тенденции вторичного рынка в конце 2022 г.: рост популярности сделок свободной продажи; лояльное отношение покупателей к залоговым объектам; 4-кратное увеличение количества «прямых обменов».

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, в декабре 2022 г. спрос на вторичном рынке Москвы соответствовал стандартным показателям и на 25% отстал от декабрьского в 2021 г.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании ИНКОМ-Недвижимость: «В декабре-2021, впервые за всю историю наблюдений за вторичным сегментом жилья в Москве, был зафиксирован значительный рост спроса: все ожидали подъема ключевой ставки ЦБ, что и происходило, но при этом сохранялась возможность взять доступный ипотечный кредит. Поэтому количество принятых авансов и проведенных сделок зашкаливало, что совершенно не характерно для декабря.

Откровенно говоря, многие профессиональные участники рынка и в конце 2022 г. ожидали подобного эффекта в связи с угрозой отмены льготной ипотеки на первичном рынке. Но ее продлили, лишь повысили ставку на 1 п. п. (с 7% годовых до 8%).

В целом на рынке жилья суеты не наблюдалось, и последний месяц 2022 г. был похож на обычный декабрь: происходило плавное затухание спроса. Люди понимали, что до Нового года они уже не успеют выбрать квартиру и провести сделку, а потому нет нужды суетиться, можно заняться этим позже. Так, в декабре мы видели традиционное затишье, и во второй половине месяца на вторичном рынке остались только единичные его участники».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в декабре 2022 г. на вторичном рынке старой Москвы средняя стоимость 1 кв. м составила 275,8 тыс. руб., что на 0,35% ниже, чем в ноябре 2022-го, и на 1,35% ниже, чем в декабре 2021 г.

В Новой Москве предложение за месяц подешевело в среднем на 0,1%, за год подорожало на 2,1% — до 203,1 тыс. руб. за «квадрат».

В Московской области медианная цена квадратного метра в декабре находилась на уровне 138,9 тыс. руб.: по отношению к ноябрьскому показателю она снизилась на 0,05%, в сравнении с декабрьскими значениями 2021 г. повысилась на 5,1%.

По словам Дмитрия Таганова, руководителя Аналитического центра компании, на всех территориях Московского региона месяц от месяца наблюдалось плавное снижение средней цены вторичной экспозиции — это началось в апреле прошлого года, уменьшение было очень незначительным, тем не менее, оно отражает общий тренд на рынке жилья. Годовое увеличение средней цены предложения в ТиНАО и Подмосковье объясняется, прежде всего, вымыванием самых экономичных объектов — в экспозиции остаются более дорогостоящие варианты, механически повышая усредненный показатель. На практике стоимость сделок уменьшилась повсеместно и значительно.

«Оглядываясь на 2022—й, мы видим следующее: фактически реальная цена продажи ’’вторички’’ к концу года упала на 20% от пиковых значений в марте. Если говорить об общем впечатлении, рынок недвижимости сейчас находится в преддверии некоторых фундаментальных изменений. Главное — что цены неизбежно будут снижаться, и в 2023 г. придется затянуть пояса. Это понимание есть практически у всех (у покупателей и продавцов, у застройщиков и банков), это ожидание висит в воздухе. И можно сказать, что рынок сегодня стал более осмысленным и разумным — ни иллюзий, ни паники у его участников больше нет, все осознают суть происходящего. Это хорошо, ведь если ты предупрежден, значит, вооружен, — констатирует Сергей Шлома.

— В ближайшей перспективе во вторичном сегменте вполне спокойно и безболезненно стоимость может снизиться еще на 10% — учитывая, что в 2020–2021 гг. рынок был перегрет, и в результате надулся огромный ценовой пузырь. Теоретически допускаю, что в дальнейшем, постепенно, цены опустятся еще на 5%».

Специалисты вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость выделили яркие тенденции конца прошедшего года. Так, увеличилась популярность сделок свободной продажи (реализация одной квартиры без одновременного приобретения другой). «Многие понимают, что в условиях снижения спроса и цен лучше продать жилплощадь поскорее, получить деньги и выждать — позже можно совершить более выгодную покупку. Иными словами, на падающем рынке кто раньше продал, тот и выиграл», — говорит Сергей Шлома.

Другой тренд — спокойное отношение покупателей к квартирам под залогом. Эксперты по недвижимости отмечают повышение грамотности населения в вопросах операций купли-продажи жилья, и в правовых аспектах сделок в том числе; растет уровень доверия современным технологиям. И если раньше люди боялись покупать квартиру, которая находится в ипотеке, то сейчас опасений гораздо меньше.

Отдельной строкой — маркер кризисного периода: рост числа «прямых обменов». «Так называемый прямой обмен подразумевает передачу собственниками своих жилых помещений друг другу. До появления рынка недвижимости для многих граждан это был единственный способ изменения жилищных условий; впоследствии его практически вычеркнули из практики сделок более эффективные товарно-денежные технологии. Однако хорошо забытые бартерные схемы возвращаются при возникновении очередного экономического коллапса в стране, когда сфера недвижимости испытывает его последствия, и есть недостаток покупателей с живыми деньгами. Так было и в 1989 году, и в 2008-м, и в 2015-м.

В декабре 2022 г. зафиксирован 4-кратный рост количества прямых обменов на ’’вторичке’’ Москвы, — рассказывает Сергей Шлома. — Но использование подобных инструментов всегда носит временный характер: как только рынок возвращается к нормальному функционированию, бартерные схемы исчезают, поскольку имеют огромное количество недостатков».