Рейтинг критериев инвестиционной привлекательности новостроек

До поcледнего времени инвестиционные покупки на первичном рынке составляли до 20% от общего объема сделок, однако известные негативные тенденции в экономике привели к росту числа инвесторов в этом сегменте, и уже с начала осени 2014 года их количество выросло до 30%.

Одним из важных критериев при выборе объекта для вложения средств является его расположение. Наиболее востребованными являются квартиры в жилых комплексах, расположенных в непосредственной близости от столицы. В первую очередь, это города Красногорск, Химки, Балашиха, Видное, Люберцы, Подольск, Одинцово. Так, например, большой интерес у покупателей вызывают жилые комплексы, входящие в состав квартала «Молодежный» в г. Красногорске. В настоящий момент начались продажи в одном из них, ЖК «Молодежный-4». Стартовая цена квартир эконом-класса на начальном этапе строительства здесь составляет от 1,9 млн рублей. В качестве примера для выгодного приобретения квартир комфорт-класса можно привести строящийся ЖК «Маяк» в г. Химки, где стоимость жилья площадью от 49 кв. м составляет от 4,9 млн рублей.

Еще одним фактором, указывающим на инвестиционную привлекательность объекта, является отсутствие конкурирующих новостроек аналогичного уровня в районе. Однако основополагающими критериями при выборе недвижимости для инвестирования остаются ее стоимость в момент покупки и перспективы роста цены в ближайшие два-три года. Именно поэтому при выборе объекта инвесторы обращают внимание на такой фактор, влияющий на рост стоимости жилья, как наличие или перспектива развития инфраструктуры в районе застройки. Для 70% покупателей квартир в новостройках большое значение имеет расположение в шаговой доступности школ и детских садов. Повышает покупательский интерес и развитие транспортной инфраструктуры рядом с жилым комплексом. В этом смысле важно отметить, что появление станции метро рядом с новостройкой повышает стоимость жилья на 15-20%.

Специалисты Департамента новостроек отмечают также, что предпочтения покупателей отличаются в зависимости от стратегии инвестирования. Скажем, если покупка квартиры совершается для получения долгосрочного стабильного дохода, то есть для сдачи ее в аренду, то чаще всего выбор падает на готовые дома комфорт-класса, с отделкой и хорошей транспортной доступностью до Москвы. А, так как в Подмосковье чаще всего арендуют квартиры семьи с детьми, то наиболее выгодными для получения долгосрочного дохода являются двух-, трехкомнатные квартиры, где, кстати, стоимость квадратного метра ниже, чем в однокомнатных. Так, например, в ЖК «Мкр. Немчиновка», расположенном в одном километре от МКАД, квартиры в готовом доме сдаются с отделкой «под ключ» и стоимость жилья в готовом доме здесь составляет от 3,9 млн рублей.

Если же стратегия инвестирования предполагает получение единоразовой прибыли, то есть перепродажу объекта, то чаще всего инвесторы выбирают однокомнатные квартиры по минимальным ценам на начальном этапе строительства. В таких случаях прибыль иногда может доходить до 50% от стоимости, но чаще всего разница в цене на жилье в строящемся и готовом доме составляет 25-30%. Важно отметить также, что в последнее время повысился интерес инвесторов к двухкомнатным квартирам площадью от 50 до 65 кв. м на первичном рынке Подмосковья.

По мнению специалистов Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, в сложившейся ситуации ужесточения условий ипотечного кредитования участились случаи инвестирования вскладчину. «Такой способ вложения средств выгодно отличается от покупки квартиры с использованием ипотеки, к которой обычно прибегают при недостатке собственных средств. Купленное вскладчину жилье легче продать, так как в этом случае не нужно при перепродаже погашать кредит или переводить долг на покупателя. Соответственно такие объекты реализуются гораздо быстрее, легче находятся покупатели, и сделки по ним приносят больше дохода», - отмечает Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость.