Покупательский антирейтинг жилых кварталов Москвы, «затерянных во времени и пространстве»

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость составили рейтинг столичных микрорайонов, которые могли бы послужить естественной декорацией к фильмам о провинциальной жизни второй половины прошлого века. Все они сосредоточены в Восточном и Юго-Восточном административных округах и резко контрастируют с окружающей современной действительностью. По оценкам риэлторов, устаревший жилой фонд, плохая транспортная доступность и отсутствие инфраструктуры делают эти микрорайоны крайне непопулярными у покупателей даже с учетом демпинговых цен на недвижимость. Стоимость жилья здесь до 15 % ниже, чем на соседних улицах.

Одним из самых ярких примеров провинциального анклава в столице является микрорайон Курьяново, расположенный в районе Печатники, соседствующий на юго-востоке с Марьино, а на востоке с Люблино. Основную часть жилого фонда здесь составляют малоэтажные дома середины прошлого столетия, и только расположенная у границы микрорайона Батюнинская улица застроена более современными домами — большей частью «хрущевками». Добраться до микрорайона, расположенного всего в 10 км от центра столицы, быстрее всего на пригородной электричке, хотя от платформы придется идти еще примерно 15 минут. «Курьяново — очень специфичное место, где напрочь теряется ощущение пребывания в мегаполисе. Здесь стоят двухэтажные дома, люди ходят в шлепанцах, а центральный бульвар замыкает статуя Ленина. Нет ничего удивительного, что режиссеры выбирают это место в качестве натуры для съемок. Здесь снимались «К-19», «Бумер», «Антикиллер», «Побег», — отмечает директор Департамента вторичного жилья ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время в микрорайоне Курьяново продаются 22 квартиры. Средняя цена предложения — 139,7 тыс. рублей за кв. м, это на 15,6 % ниже, чем в целом в районе Печатники (161,6 рублей за кв. м). Самая дешевая жилплощадь здесь оценивается в 4,2 млн рублей (однокомнатная квартира общей площадью 30 кв. м на 2-м этаже 3-этажного кирпичного дома на 1-й Курьяновской улице). Самая дорогая квартира стоит 8,4 млн рублей («трешка» общей площадью 60 кв. м на 2-м этаже 5-этажного кирпичного дома на Батюнинской улице).

Особое место в рейтинге занимает исторический район Карачарово, расположенный на территории Нижегородского района ЮВАО. По форме он представляет собой треугольник, образованный тремя железнодорожными ветками. Это крупный промышленный район, часть огромной промзоны юго-востока столицы, застроенный в основном панельными пятиэжками. Как исключения можно отметить несколько «сталинок», дом 9 корпус 3 по 3-й Карачаровской улице, построенный в середине 1990-х, и дом 14 по Орехово-Зуевскому проезду, возведенный несколько лет назад. «Дома здесь разбросаны среди обширных промзон, набитых огромным количеством транспортных, производственных и складских помещений. По сути, Карачарово — это большой центральный склад, если иметь в виду расположение района. Отсюда всего 10 минут на машине до ст. м. «Таганская», но, чтобы выехать или въехать, неизбежно придется стоять в пробке на железнодорожном переезде — другого пути нет», — комментирует Сергей Шлома.

Сейчас в Карачарово выставлено на продажу 53 квартиры. Средняя цена предложения — 153,3 тыс. рублей за кв. м, это на 8,3 % ниже, чем в целом в Нижегородском районе (167,1 рублей за кв. м). Самая дешевая жилплощадь здесь оценивается в 4,5 млн рублей (однокомнатная квартира общей площадью 30 кв. м на 5-м этаже 5-этажного кирпичного дома на Перовском шоссе). Самое дорогое предложение — четырехкомнатная квартира стоимостью 17,9 млн рублей, общей площадью 100 кв. м на 5-м этаже 9-этажного «сталинского» дома на Перовском шоссе.

В своем роде заповедный уголок находится в районе Богородское (ВАО) примерно в нескольких минутах езды от ст. м. «Бульвар Рокоссовского». Это квартал, образованный 1-м проездом Подбельского, частью оси Малого кольца МЖД, юго-восточной границей Государственного природного национального парка «Лосиный остров» и Ивантеевской улицей. «Совершенно уникальное место на стыке с промзоной с одной стороны и у самого порога «Лосиного острова» с другой, где между домами — старенькими пятиэтажками и двухэтажными бараками, которые строили еще пленные немцы, — растут грибы и ходят лоси. Здесь нет даже продуктовых палаток, до ближайшего магазина — минут 10 пешком. Даже время, кажется, идет по-другому», — характеризует микрорайон Сергей Шлома.

В настоящее время купить квартиру здесь невозможно — нет предложений. Ближе всего к этому месту можно приобрести жилье в домах на Погонном проезде. К продаже представлены 6 вариантов по цене от 4,8 млн рублей за малогабаритную квартиру на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома до 15,4 млн рублей за просторную «трешку» с евроремонтом на 8-м этаже 8-этажного дома.

Еще одно «заповедное место» — часть района Метрогородок по обеим сторонам Открытого шоссе — территория, граничащая одновременно с промзоной в Гольяново и парком «Лосиный остров». «Несмотря на близость к лесопарковой зоне, ликвидность жилья здесь очень низкая. Жилой фонд составляют в основном «хрущевки». Транспортное сообщение очень неудобное, в основном — трамваи. И опять же, попадая сюда, чувствуешь себя в провинциальном городе позднесоветского периода», — отмечает Сергей Шлома.

В настоящее время объем предложения здесь составляет 61 объект. Средняя цена — 155,9 тыс. рублей за кв. м, это на 6 % ниже, чем в целом в Метрогородке (165,7 рублей за кв. м). Малогабаритную квартиру общей площадью 23,5 кв. м на 3-м этаже 5-этажного панельного дома можно купить по минимальной цене 3,9 млн рублей. Самая дорогая жилплощадь оценивается в 13,8 млн рублей — это четырехкомнатная квартира общей площадью 90 кв. м. на 4-м этаже 4-этажного дома.

Замыкает рейтинг «затерянных во времени и пространстве» микрорайонов Москвы поселок Шлюзы, расположенный на небольшом острове на юго-востоке Москвы. В свое время здесь жили работники канала им. Москвы, работавшие на Перервинских шлюзах. Попасть сюда можно на автомобиле со стороны улицы Гурьянова или пешком по мосту со стороны Коломенской набережной. Однако Шлюзы — по-прежнему режимный объект, вход на который осуществляется через КПП по пропускам. «На острове расположено порядка 10 двухэтажных домов и, насколько я знаю, купить жилье в них невозможно — квартиры находятся в муниципальной собственности. Здесь нет инфраструктуры — даже за сигаретами «островитяне» ходят на «большую землю». Зато по улочкам свободно гуляют куры, которых разводят местные жители, а во дворах изобильно плодоносят клубника и кабачки», — говорит Сергей Шлома.

По мнению риэлторов, сосредоточение столь специфических и низколиквидных с точки зрения жилого фонда территорий в ВАО и ЮВАО только подчеркивает общую тенденцию к усилению деления столицы по степени престижности районов. «В конце концов, мы придем к тому, что существует во многих мировых столицах, — районным анклавам со своим специфическим укладом жизни. Уже сейчас жилье на востоке и юго-востоке покупают наименее обеспеченные люди, среди них более всего мигрантов. Если ситуация не изменится, со временем это неизбежно приведет к созданию конгломератов выходцев из других государств и, как следствие, усилению социальной напряженности», — полагает Сергей Шлома.