Перспективы земельного рынка: девелопмент или фермы?

Эксперты Аналитического центра и Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали перспективы земельного рынка Подмосковья в свете новых событий: запрета на импорт продукции из стран, присоединившихся к санкциям, и его последствий. Заставят ли новые реалии пересмотреть отношение к земле как «фундаменту» девелоперских проектов и обратить внимание на перспективы развития фермерских хозяйств?

С момента зарождения загородного рынка подмосковная земля воспринималась как актив, перспективный для освоения его девелоперами. Активно развивающийся строительный бизнес создал благоприятную почву для инвестиций и получения быстрой прибыли. Сейчас рынок стоит на перепутье: спрос насыщен — перспективными продуктами можно считать лишь те, в развитие которых застройщик вкладывает максимум ресурсов, а накопленная масса некачественных продуктов становится критичной. «Говоря о некачественной продукции, мы говорим об участках без подряда в организованных коттеджных поселках, к которым зачастую даже не подведены коммуникации, — комментирует директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. — Доля всех участков без подряда в общем объеме предложения выросла на 9% за этот год, правда, учитывая, что этот общий объем падает, цифра выглядит не так внушительно. Но даже если бы она не менялась, и на рынок не выходили новые проекты с участками без подряда (а их порядка 17 с начала года), можно было бы говорить о том, что эта тенденция негативна. Она говорит о том, что большое количество девелоперов, точнее, „держателей“ земли, не имеют желания или возможности развивать проекты и избавляются от нее как умеют. Риэлторам не выгодно заниматься таким товаром из-за репутационных рисков. Именно поэтому в свое время мы приняли решение брать на реализацию только качественные продукты и сотрудничать с застройщиками на эксклюзивной основе».

Земля, которую невозможно реализовать без потерь, становится все большей проблемой для ее владельцев, единственным инструментом конкуренции которых является демпинг. При этом практически каждый девелопер, владеющий значительным наделом, вынужден держать на балансе тот или иной колхоз (это единственное обязательство перед государством, спасающее от неподъемных налогов). Не секрет, что эти колхозы приносят убытки, а уход в новый для девелоперов бизнес, пожалуй, невозможен в силу их ментальности. Тем более, если мы говорим не о сильных игроках рынка недвижимости, а о тех, которые не преуспели в строительстве.

«Сокращение объема импортных продуктов питания и растущий спрос на фермерскую продукцию — недостаточные факторы для развития этого сегмента, — считает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Реализуя участки по минимальной цене, владельцы не согласятся отдать землю по еще меньшей оптовой стоимости, да и сами не готовы ее переформатировать под фермерские хозяйства. Допускаю, что принятие государством закона об изъятии земель, которые не застраиваются и не используются в целях получения продуктов питания, смогло бы послужить начальным импульсом для развития этого индустриального сектора. Тем более что спрос на фермерскую продукцию будет расти, и рост этот отчасти обеспечит дефицит, вызванный наложенным запретом на импорт».

Впрочем, наличия земель в руках тех людей, которые готовы развивать фермерские хозяйства, недостаточно. Вся система сбыта продуктов питания в настоящий момент преимущественно ориентирована под иные схемы товарооборота, и для развития фермерского бизнеса необходимо оптимизировать розничные сети, обеспечивающие сбыт, и отладить систему логистики. «Я вижу выход в создании неких управляющих компаний, которые, имея в собственности, скажем 100 га земли, создали бы конгломераты фермерских хозяйств, сбалансировав цикл полного производства, например, начиная от выращивания кормов до упаковки того же мяса, — продолжает Дмитрий Таганов. — Такая компания взяла бы на себя логистику и обеспечила фермерам выход на рынок сбыта, создав, таким образом, некий инкубатор для небольших фермерств. Конечно, таких доходов, как в период бурного роста строительного бизнеса, уже не будет, и деньги придется отрабатывать, а не получать в результате быстрых инвестиций, но, тем не менее, перспектива вполне реальна. При наличии земли и минимальном вложении 1 млн руб. фермер выйдет на окупаемость через 7 лет».

Подводя итоги, можно сказать, что перепрофилирование земель позитивно отразится на загородном рынке, учитывая чрезмерное предложение и отсутствие предпосылок для роста спроса. «Я бы сказал, что некоторый очищающий эффект рынку пойдет только на пользу, — говорит Андрей Кройтор. — Как мы помним, кризис 2009 года привел к естественному отбору, когда слабые и неблагонадежные застройщики ушли с рынка, а их место заняли сильнейшие. Причем сильнейшие в профессиональном смысле люди, которые уже тогда были готовы к тому, что вложенные средства будут возвращаться долго, а залогом дивидендов станет качество их продукта, а не спекуляция. Думаю, что и на этот раз такой передел оздоровил бы и экономику в целом, и загородный рынок в частности, избавив от некачественного предложения и несостоявшихся девелоперов. Ведь по большому счету, единственная возможность защитить население от нецелесообразной покупки участков без подряда и без коммуникаций в проектах, которые никогда не будут достроены, — это не предлагать такие продукты».