На загородной «первичке» Подмосковья таунхаусы за год подорожали почти в два раза, коттеджи – на 28%; эксперты прогнозируют рост доли ипотечных сделок до 20%

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили усредненные цены предложения на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья: так, коттедж в среднем стоит 30,7 млн руб., участок без подряда — 4,8 млн руб., таунхаус/дуплекс — 33,8 млн руб. За год лоты всех форматов существенно подорожали: на 28%, на 19% и на 99% соответственно — аналитики называют увеличение цен «техническим», т. е. связанным с вымыванием из экспозиции относительно экономичных лотов. Эксперты по вопросам загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость перечислили знаковые события для рынка в уходящем году, а также сделали прогноз относительно ипотечных сделок в 5-летней перспективе.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке загородной недвижимости Московского региона среднестатистический объект стоит 7,9 млн руб., за год медианная цена «загородки» увеличилась на 25%.

Усредненная стоимость первичного коттеджа/участка с подрядом составляет 30,7 млн руб. (за год +28%); участка без подряда — 4,8 млн руб. (это на 19% больше, чем год назад); таунхауса/дуплекса — 33,8 млн руб. (за год подорожание на 99%). Специалисты отмечают: существенное подорожание является следствием того, что доступные по цене лоты продаются быстрее, а в экспозиции остаются наиболее дорогостоящие. Предложение крайне медленно пополняется новыми объектами, и средняя цена идет вверх.

В Аналитическом центре компании также рассмотрели экспозицию с т. з. удаленности объектов от МКАД. Так, 43% лотов находятся далее 60 км; 30% — на расстоянии от 40 до 60 км; 23% — от 21 до 40 км; 4% — ближе 20 км. Спрос распределяется в аналогичном порядке: 38%; 36%; 23% и 4% соответственно.

В целом, оценивая ситуацию в секторе загородной недвижимости Подмосковья, эксперты ИНКОМ-Недвижимость указывают: покупательская активность в этом году не увеличилась.

«Невысокий спрос объясняется отсутствием достаточного объема предложения. Конечно, есть земельный проект — многочисленные УБП, он и был, и будет. Но не он формирует рынок, а проекты застройки, которых пока очень мало. И важное событие, которое мы ждали в этом году, так и не произошло, — говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Речь о массовом выходе на „загородку“ крупных застройщиков. В 2021 г. они объявили о том, что начнут загородные проекты в малоэтажном сегменте. И в 2022 г. мы рассчитывали на серьезное пополнение объема предложения и на рост рынка. Но все осталось на уровне 2021 г. — по-прежнему покупать особо нечего.

Кроме того, на спрос давят внешние события. Если раньше пандемия была фактором, стимулирующим покупки на загородном рынке, то сейчас пандемия перестала быть актуальной. Ее место заняли политические и экономические факторы, которые в принципе не способствуют приобретению загородного жилья».

Вместе с тем специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что меры, предпринимаемые государством, способны стимулировать спрос и предложение на загородном рынке. Они назвали наиболее важные нововведения, произошедшие в 2022 г.

«В частности, Федеральный закон 476-ФЗ разрешил привлечение средств граждан для малоэтажного строительства через эскроу-счета; внесены поправки в Градостроительный, Земельный кодексы — они предусматривают специальные сокращенные сроки кадастрового учета и госрегистрации прав в отношении земельных участков определенных категорий и расположенных на них строений», — рассказывает Татьяна Максимова, начальник отдела по вопросам загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.

ИЖС включено в нацпроект «Жилье и городская среда»: на него распространяются нормативы долевого строительства, под него выделяют землю и ресурсы, внедрены льготные ипотечные программы, а к 2024 году планируется запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.

В 2022 г. присвоен правовой статус домам блокированной застройки. Ранее только жилой дом, квартира или комната входили в жилфонд. С 1 марта в него также включены таунхаусы, дуплексы, лейнхаусы; теперь их можно ставить на кадастровый учет, регистрировать на них право собственности как на жилое здание. Это позволит включить объекты блокированной застройки в программы льготного кредитования, субсидирования и прочие.

«Эти и другие нововведения (такие, например, как продление дачной амнистии, доступность сведений об ответственном кадастровом инженере и доступности жилья) исключительно положительно повлияют на загородный сегмент. Многие меры направлены на стимуляцию масштабного строительства загородной недвижимости, что позволит наполнить рынок современным качественным жильем. При этом речь идет и о застройщиках организованных коттеджных поселков, и об индивидуальных строителях загородного жилья.

Как показал совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ, в стране сформирован серьезный спрос на цивилизованное ИЖС. Около 108 тысяч семей ежегодно готовы приобретать индивидуальные дома по доступным ипотечным ставкам при обязательном условии строительства этих домов профессиональными застройщиками. Все больше банков готово выдавать кредиты на ИЖС. В целом, доля ипотеки в секторе может вырасти в перспективе ближайших пяти лет с текущих 2–4% до почти 20%», — прогнозирует Татьяна Максимова.