На загородной «первичке» Подмосковья коттеджи более всего подорожали на Симферопольском направлении – на 64% с начала года

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили экспозицию на рынке загородной недвижимости Подмосковья и динамику цен с начала года. Так, первичное предложение вдоль Минского шоссе дорожает: средняя стоимость коттеджей повысилась на 46%, блокированной застройки — на 44%, а УБП — в 1,5 раза. На Киевском направлении, напротив, отмечено снижение медианных цен у всех форматов недвижимости: коттеджи подешевели на 31%, блокированная застройка на 24%, УБП — на 29%. В настоящее время в ¾ загородных проектах предоставляются скидки, но только реальным клиентам, готовым подписать договор. В среднем дисконт составляет 5–7%, но может доходить и до 20%.

На вторичном загородном рынке экспонируются 148,92 тыс. объектов. В этом секторе о подорожании недвижимости речь не ведется. Напротив, средние цены повсеместно снижаются — с одной стороны, из экспозиции уходят более дорогие ликвидные лоты, с другой, низкий спрос заставляет собственников пересматривать цены. Аналитики компании составили список из 5 районов Московской области с максимальным снижением средней стоимости вторичных загородных объектов.

На первичном загородном рынке Московской области в настоящее время на продажу выставлены 45 тыс. объектов (против 41,2 тыс. в начале этого года) в 635 поселках (в начале года их было 608) — главным образом прирост произошел за счет участков без подряда (УБП), подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость. Сегодня в составе экспозиции коттеджи и участки с подрядом (УСП) занимают 10,2% (4,6 тыс. шт. против 4,5 тыс. шт. в начале года), блокированная застройка — 1,8% (и в начале года, и сейчас — 800 шт.), на УБП приходится 88% (39,6 тыс. шт. против 35,9 тыс. шт. в январе).

Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас оценивается в 25,8 млн руб. — в начале года 28,3 млн руб. Медианная цена объекта блокированной застройки — 25,7 млн руб. против 31,3 млн руб. в январе. Усредненная стоимость УБП составляет сегодня 3,6 млн руб., с начала года она увеличилась на 200 тыс. руб.

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость составили списки направлений с наибольшим повышением и понижением средней стоимости первичного предложения разных форматов с начала этого года.

Так, более всего коттеджи подорожали на Симферопольском (+64%), Минском (+46%), Дмитровском (+30%), Алтуфьевском (+16%) и Варшавском (+12%) направлениях.

Самое большое повышение средней стоимости объекта блокированной застройки (таунхаусы, дуплексы) зафиксировано на Минском (+44%), Волоколамском (+29%), Варшавском (+26%), Ярославском (+20%) и Рублево-Успенском (+12%) направлениях.

Средняя цена предложения участков без подряда максимально повысилась вдоль Ленинградского (+104%), Домодедовского (+76%), Минского (+50%), Егорьевского (+36%), а также Симферопольского и Ярославского (у каждого +34%) шоссе.

Самое значительное снижение медианной стоимости коттеджей с начала этого года было отмечено на Рублево-Успенском (—46%), Киевском (—31%) и Волоколамском (—16%) направлениях; четвертое место занимает Ленинградское шоссе (—13%), а пятое — Домодедовское шоссе (—12%).

Объекты блокированной застройки за рассматриваемый период более всего подешевели на Новорижском направлении (—26%), за ним следуют Киевское (—24%) и Домодедовское (—14%) шоссе; на 12% медианная стоимость уменьшилась на Дмитровском и Симферопольском шоссе.

Наибольшее снижение средней стоимости УБП зафиксировано вдоль Киевского (—29%), Волоколамского (—20%) и Носовихинского (—11%) шоссе; далее в списке Каширское (—10%) и Новорязанское (—7%) направления.

«Первичный рынок загородной недвижимости специфичен тем, что почти 90% экспозиции занимают участки без подряда, а в этом секторе основной инструмент конкуренции — цена. Продавцы поселков с УБП для стимулирования сбыта используют скидки — например, при 100-процентной оплате или при покупке сразу нескольких участков, — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

— Что касается более организованного подсегмента — коттеджей и таунхаусов, то здесь встречаются не только ценовые инструменты привлечения покупателей, но бонусы и акции, похожие на те, что мы видим на первичном рынке городского жилья. Скидки, как и на рынке новостроек, далеко не всегда афишируются, часто они предлагаются в процессе личных переговоров с конкретным покупателем.

Сейчас в ¾ первичных загородных проектов предоставляются скидки реальным клиентам, т.е. готовым приобрести объект и подписать договор. Размер дисконта зависит от ценового сегмента: в эконом и комфорт он меньше, потому что цены ниже, в элитном больше, так как больше бюджеты покупки. В среднем порядка 5–7%, но в отдельных проектах могут доходить до 20%.

У серьезных застройщиков, которые давно работают на загородном рынке и имеют определенную репутацию и сложившийся имидж, более распространены различные акции и встречаются интересные ипотечные предложения. Тут прослеживается закономерность: чем крупнее и известнее компания, тем привлекательнее и вариативнее условия покупки дома в ее проекте».

По словам Дмитрия Таганова, сегодня покупателей загородного жилья интересуют не только и не столько скидки, их внимание привлекают проекты, которые отличаются осязаемыми преимуществами — например, где недвижимость продается по ДДУ, как в секторе новостроек, или проекты в высокой стадии готовности. Но пока их мало, и организованный сегмент на загородном рынке достаточно узок. Объем предложения по-прежнему ограничен, и по-прежнему проблема в дефиците.

На вторичном рынке загородной недвижимости покупателям предлагаются 148,92 тыс. объектов, с начала года их число увеличилось на 35,9%. В настоящее время 69,7% вторичной экспозиции занимают дома — дачи и коттеджи, 29,4% — участки, 0,9% — доли. По свидетельству специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в этом секторе загородного жилья о подорожании сейчас речь не идет — спрос ввиду недостатка качественного предложения слабый.

В Подмосковье есть только три района, где зафиксирована малозначимая положительная динамика средней стоимости домов с начала года — это Павлово-Посадский (+3,4%, до 2,03 млн руб.), Орехово-Зуевский (+1,1%, до 1,47 млн руб.) и Балашихинский (+1,1%, до 11,09 млн руб.).

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость составили рейтинг районов Московской области с максимальным снижением медианной стоимости вторичных загородных домов. На первом месте Одинцовский район: с января —34,6%; второе место занимает Истринский район, где дома подешевели на 34,4%, за ним Химкинский район со снижением средней стоимости на 30,7%. В этих локациях традиционно стоимость загородного жилья высокая — неудивительно, что в отсутствие активного спроса собственники вынуждены пересматривать цены, кроме того, из экспозиции ушли наиболее ликвидные и дорогие предложения, что уменьшило среднестатистический показатель. Также в ТОП-5 вошли удаленные Шаховской и Лотошинский районы, где предлагаются недорогие объекты, — здесь средняя стоимость уменьшилась на 26,4% и 26,2% соответственно.