На загородном рынке Подмосковья спрос увеличился на 23%, 43% ипотечных покупателей берут льготные кредиты

На вторичном рынке загородной недвижимости Московской области 70% экспозиции занимают дома, средняя стоимость за год снизилась на 9,6% — до 9,66 млн руб.; на первичном рынке на этот формат приходится не более 13,7%, среднестатистический объект стоит 25,7 млн руб., за год удешевление на 16%, подсчитали специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. В компании отмечают: по итогам ноября и двух декад декабря спрос на 23% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Наибольшим интересом покупателей пользуются первичные объекты в ценовом сегменте до 20 млн руб., а также вторичные дома под ключ стоимостью до 35 млн руб. 43% ипотечных клиентов используют льготное кредитование, и в перспективе доля будет расти. В 2024 г. спрос может снизиться на 20%: часть покупателей уйдет с рынка из-за подорожавшей рыночной ипотеки, часть переключится на объекты, подходящие под условия кредитования с господдержкой, пока она будет действовать, прогнозируют в ИНКОМ-Недвижимость.

Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке загородной недвижимости Московской области предложение насчитывает 141,6 тыс. лотов, из них 29,1% занимают участки, 70% — дома, 0,9% — доли. За год объем экспозиции увеличился на 31,3%. Усредненная стоимость участка составляет 1,57 млн руб. (—3,5% в годовом выражении), дома — 9,66 млн руб. (—9,6% за год), доли — 4,54 млн руб. (+12,4% за год).

Первичный рынок загородной недвижимости Подмосковья предлагает покупателям 42,3 тыс. объектов: 84,4% составляют УБП, 13,7% коттеджи, 1,9% блокированная застройка. В годовом выражении экспозиция увеличилась на 8%. Средняя стоимость дома — 25,7 млн руб. (—16% за год); блокированной застройки — 27,3 млн руб. (—19% за год); УБП в среднем оценивается в 3,4 млн руб. (—29% за год).

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:

«За последние год—два на загородный рынок вышли проекты от ведущих девелоперов, таких как „Самолет“, ФСК и др. — соответственно, экспозиция на первичном загородном рынке пополнилась новыми предложениями, которых давно ждал рынок. Конечно, это пока только единичные проекты, тем не менее, они есть. Поэтому вторичная загородка постепенно отходит на второй план, ведь и раньше покупатели ориентировались на вторичный рынок исключительно по причине отсутствия выбора на первичном. Кроме того, большое преимущество первичных предложений в том, что их поддерживают льготные ипотечные программы, программы от застройщиков плюс сам бренд девелопера».

В отношении спроса специалисты направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в этом году оживление на рынке началось летом — на фоне подъема ключевой ставки и в ожидании ее дальнейшего роста, и, как следствие, удорожания ипотечных кредитов. Пик активности покупателей зафиксирован в августе и сентябре. По итогам ноября и двух декад декабря спрос на 23% выше, чем в аналогичный период прошлого года.

В течение всего года наибольшим спросом пользовались первичные объекты в нижнем ценовом сегменте (до 10 млн руб.) и в относительно среднем сегменте (до 20 млн руб.), а также вторичные лоты под ключ в бюджетах до 35 млн руб. Как раз такие предложения на рынке в дефиците. Дома с черновым вариантом отделки широко представлены, но они мало интересуют покупателей. Очевидно, что лучше всего продавались объекты, продавцы которых адекватно настроены в отношении рыночной цены и торга.

Денис Васильев, руководитель направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость:

«Уже осенью текущего года мы наблюдали изменение запросов. Клиенты всегда ищут самые выгодные условия покупки, поэтому переключают свое внимание на субсидированные кредиты. Сегодня около 43% ипотечного спроса формируют покупатели, рассчитывающие взять кредит с господдержкой (притом что основная масса загородной вторички не соответствует требованиям такого кредитования), и, вероятно, до июля 2024 г. их доля будет расти. Но с принятием изменений условий предоставления льготной ипотеки (повышение первоначального взноса и сокращение максимальной суммы кредита) мы ожидаем снижение активности покупателей загородной недвижимости в ценовом сегменте от 15 млн руб. и выше.

В целом удорожание кредитов, безусловно, сократит общий спрос, по нашим оценкам, примерно на 20%. Рынок загородной недвижимости менее ликвидный, чем квартирный, объем предложения стабилен последние два года, но вот количество покупателей зависит напрямую от экономической ситуации в стране.

Брать кредит на приобретение объекта под 17–18% годовых желающих не так уж много, даже при небольших объемах необходимых заемных средств, поэтому часть покупателей с рынка уйдет, часть переключится на продукты, подходящие под условия льготной ипотеки.

Чтобы покупателю стало интересно сделать выбор в пользу классической вторички, ему необходимо компенсировать расходы на разницу в ставках, соответственно, сделать это возможно только за счет цены.

У продавца в этой ситуации есть всего два варианта — реагировать в соответствии с рынком и корректировать стоимость объекта либо ждать возврата рынка к более низким ставкам. Второй вариант приведет к такому же результату, что и первый. Только объект будет продан через год, полтора или два — за длительный период реализации инфляция нивелирует всю потенциальную разницу.

Предложение на рынке вряд ли сократится, так как будет происходить замещение. В том числе можно ожидать наполнение рынка объектами, которые застройщики будут выводить сразу под льготную ипотеку».