На вторичном рынке жилья в Москве спрос не снижается третий месяц подряд, ипотечные сделки занимают менее трети в общем объеме

В ноябре спрос не просел, несмотря на ужесточение условий ипотечного кредитования: количество авансов и сделок было таким же, что и в октябре, и в сентябре; ноябрь прошлого года проиграл нынешнему 20%, приводят свою статистику специалисты направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость. По данным компании, 40% продавцов вторичного жилья взамен приобретают тоже вторичку, 30% — квартиры в новостройках. То есть, 70% сделок — альтернативные, когда основная часть суммы для покупки квартиры берется из средств от продажи «старой», а кредит — только на разницу в стоимости объектов. В ИНКОМ-Недвижимость покупки с использованием ипотечных средств составляют 31,4% в общем объеме сделок со вторичным жильем; возраст заемщиков — от 40 лет, и в основном это те, кто готов подтвердить свой доход.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы — 279 тыс. руб., квартиры — 14,42 млн руб.; цены практически не меняются: с начала года «квадрат» подорожал на 0,8%, квартира на 0,6%, подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость. Удешевления не происходит в связи с тем, что ликвидное экономичное предложение вымыто с рынка. По прогнозам специалистов компании, при сохранении нынешних ипотечных ставок в 2024 г. ослабление спроса неизбежно — рынок будет работать на 70% от своей нормы, что поспособствует постепенному расширению экспозиции и снижению цены на 10%. Коррекции можно ждать во 2 квартале будущего года, заявляют в ИНКОМ-Недвижимость.

Согласно данным ИНКОМ-Недвижимость, по итогам ноября спрос на вторичном рынке Москвы сохраняется на уровне октября и сентября. В сравнении с показателем ноября 2022 г. зафиксирован рост на 20%.

Комментирует Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость:

— В середине ноября мы отмечали небольшое ослабление покупательского интереса, но итоги месяца показали: коррекция спроса так и не произошла, количество сделок соответствует октябрьскому и сентябрьскому значениям. По-прежнему часть потенциальных покупателей вторичного жилья — примерно 20% — переходит в сектор новостроек. С одной стороны, это объясняется недостатком предложения на вторичке — высокий спрос вымыл ликвидные объекты, и выбор сейчас очень ограничен. С другой стороны, безусловно, роль играет возможность использовать льготную ипотеку, которая пока предлагается на первичном рынке.

Тем не менее, спада нет, и массового оттока покупателей мы не ждем, потому что большинство сделок — альтернативные, когда человек продает одну квартиру и на вырученные деньги покупает другую. По нашим данным, 40% собственников-продавцов вторичных квартир взамен приобретают тоже вторичное жилье; 30% покупают объекты в новостройках; только 30% на рынке составляют чистые продажи. Покупателей не отпугнули ставки 17%, как мы того ожидали, поскольку ипотечные средства обычно нужны им лишь для доплаты, и это не огромные суммы. Кроме того, заемщики рассчитывают впоследствии, при снижении ипотечных ставок, рефинансировать жилищные кредиты.

По данным ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время ипотечные сделки составляют 31,4% в общем объеме актуального спроса против 38% год назад.

«Высокий процент — это сегодняшняя реальность, и клиенты адаптируются к ней, если нужно решить жилищный вопрос. Чаще всего обращаются те, кто хочет купить квартиру, продав имеющуюся (расшириться или переехать в другой район либо город). Заемщики приходят с первоначальным взносом 20% и более, кредитуются на максимально возможный срок. Возраст клиентов — от 40 лет, и в основном они готовы подтвердить свой доход: вероятно, это связано с общим пониманием, что для ипотечного займа у человека должна быть стабильная работа и уверенность в завтрашнем дне», — рассказывает Ирина Векшина, консультант по ипотечному кредитованию ИНКОМ-Недвижимость.

Согласно статистике Аналитического центра компании, в настоящее время средняя цена экспозиции на вторичном рынке старой Москвы составляет 279 тыс. руб. за 1 кв. м, и она остается примерно на прежнем уровне: по отношению к октябрьскому показателю +0,2%, в годовом выражении +0,8%. Среднестатистическая квартира стоит 14,42 млн руб.: за месяц +0,3%, за год +0,6%.

В Новой Москве квадратный метр оценивается в среднем в 205 тыс. руб.: за месяц он подорожал на 0,3%, за год на 0,9%. Средняя стоимость квартиры — 9,95 млн руб., за месяц и за год повышение на 0,4% и на 0,2% соответственно.

В Подмосковье медианная цена 1 кв. м — 141,4 тыс. руб. За месяц она выросла на 0,4%, по отношению к ноябрьскому значению прошлого года на 1,8%. Квартира в среднем стоит 6,76 млн руб., за месяц +0,2%, за год +1,2%.

Объем вторичного предложения в старых границах Москвы насчитывает 90,41 тыс. шт., за месяц прирост на 0,9%, с ноября 2022 г. на 6,2%.

На вторичном рынке ТиНАО покупателям предлагаются 8,9 тыс. объектов, +2,26% за месяц и +11,22% за год.

В Московской области на продажу выставлено 72,99 тыс. вторичных лотов, за месяц экспозиция сократилась на 0,3%, за год увеличилась на 6,3%.

«На практике пока мы не наблюдаем, чтобы предложение, с которым можно работать, начало накапливаться. Но при сохранении нынешних ипотечных ставок и, тем более, с учетом их возможного повышения до конца года, неизбежно ослабление спроса: в 2024 г. рынок будет работать на 70% от своей нормы. Соответственно, последуют рост числа объектов в экспозиции и постепенное снижение цен. По нашему мнению, удешевление составит примерно 10% и произойдет не раньше второго квартала следующего года», — прогнозирует Сергей Шлома.