На «вторичке» Москвы сделок в 2,5 раза больше, чем год назад, покупатели выбирают квартиры с ремонтом

В ИНКОМ-Недвижимость перечислили главные тренды вторичного рынка жилья столицы: майский спрос на 2% выше апрельского и в 2,5 раза превысил показатель мая прошлого года; 20% покупателей новостроек перешли во вторичный сегмент; запросы клиентов стали целевыми, и в приоритете квартиры с ремонтом; ликвидные типовые объекты продаются после 2–4 показов; высокий спрос не поднял цены, и 80% сделок проходит с дисконтом 3–5%. Летом возможно снижение активности на рынке на 20%, но удешевление пока не предвидится.

Запросы покупателей целевые — «туризм» заканчивается, в приоритете квартиры с ремонтом

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость называют нынешний май нетипичным месяцем для вторичного рынка жилья Москвы — несмотря на праздники, по количеству авансов и сделок он на 2% превзошел апрель; в годовом выражении реализованный спрос был выше в 2,5 раза.

«Учитывая продолжительные выходные, получается, что каждый рабочий день в мае был существенно эффективнее, чем в апреле, — это уникальный случай. Такую активность на рынке мы объясняем потребностью в реализации отложенного спроса и продолжением перетока клиентов из сегмента новостроек — по нашим оценкам, на ’’вторичку’’ перешло примерно 20% покупателей, — говорит Сергей Шлома, директор направления „Вторичный рынок“ ИНКОМ-Недвижимость.

— Любопытно, что потенциальный спрос не вырос, просто звонки и обращения стали более целевыми и даже адресными. Если раньше покупатели занимались поиском выгодных предложений по всей Москве, то сейчас они четко ориентированы: например, человек подбирает вариант в конкретной локации, в конкретном доме — и когда подходящая ему квартира появляется, он сразу ее авансирует».

«Жилье без каких-то особенностей и нюансов, с ценой, которая попадает в рынок, реально продается после 2–4 показов; но в принципе реализуются практически любые объекты, и сейчас мы получаем авансы за квартиры, которые осенью и зимой покупатели игнорировали — например, залоговые, по доверенности и т. д.», — отмечает руководитель офиса «Новослободское» ИНКОМ-Недвижимость Денис Васильев.

По его словам, т. н. квартирный туризм (когда ходят на просмотры, но не совершают сделки) на «вторичке» заканчивается в связи с тем, что интересные объекты раскупаются очень быстро.

В предпочтениях клиентов появились изменения, говорят в ИНКОМ-Недвижимость. Сергей Шлома: «Мы видим, что покупатели стали больше обращать внимание на состояние квартиры, для них очень важен внешний вид — ремонт сильно подорожал, есть сложности со стройматериалами и т. д. Еще 1,5–2 года назад многие готовы были купить ’’убитое’’ жилье как можно дешевле и потом делать ремонт самостоятельно. Сейчас в приоритете квартиры с современной отделкой и укомплектованной кухней. Раньше мы советовали продавцам отказаться от предпродажной отделки, потому что она не повышала стоимость жилплощади, и траты на нее не окупались. Теперь, напротив, клиенты готовы платить за ремонт, и даже на 20–30% выше стоимости этого ремонта, лишь бы самим не связываться с такими работами».

Высокий спрос не поднял цены, 80% продавцов дают скидки 3–5%

В целом на вторичном рынке столичного региона аналитики и практики отмечают ценовую стагнацию. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в старой Москве усредненная цена квадратного метра составляет 275 тыс. руб., по сравнению с апрельским показателем она не изменилась. Среднестатистическая квартира в старой Москве стоит 13,76 млн руб. (за месяц минус 0,3%).

В Новой Москве 1 кв. м в среднем стоит 202,6 тыс. руб. (за месяц цена повысилась на 0,2%), квартира 9,78 млн руб. (за месяц минус 0,1%).

В Подмосковье медианная цена — 138,8 тыс. руб. за «квадрат» (за месяц +0,1%); 6,65 млн руб. за квартиру (в апреле стоимость была такой же).

Сергей Шлома: «Притом что спрос вымывает с рынка ликвидные недорогие лоты, мы не фиксируем ни малейшего увеличения цены. Продавцы мыслят здраво — они хотят делать сделки, а не экспериментировать со стоимостью и бесконечно рекламировать свои квартиры. На таком рынке приятно работать — покупатели знают, чего хотят, продавцы не стремятся переоценить свои объекты. Повсеместно присутствует адекватность, и это хорошо».

Денис Васильев: «В среднем дисконт находится в диапазоне 3–5%, продавцы идут на такое снижение без каких-либо проблем. Объем сделок со скидками — примерно 80%, остальные лоты изначально выставлены в продажу по оптимальной стоимости, не предусматривающей торг».

Прогноз

Сергей Шлома: «Лето — сезон отпусков, когда на рынке жилья активность падает примерно на 20%, и подходящее время для восстановления недостатка ликвидных квартир в экспозиции. Думаю, что этим летом спрос тоже уменьшится, предложение подрастет, и выбор будет больше.

Спада цен в ближайшей перспективе мы не ждем. В принципе, коррекция вниз возможна только в случае, если застройщики опустят свои цены на 15–20% и догонят вторичный рынок: тогда ’’вторичка’’ вынуждена будет, учитывая экономическую ситуацию, пойти чуть-чуть вниз — в пределах 5%. Но при той стоимости, которая сейчас есть на рынке новостроек, и при нынешней позиции девелоперов нет прогнозов на понижение цен.

Считаю, что на количество сделок может существенно повлиять нововведение, по которому избежать запретительных надбавок по ипотечным кредитам смогут только заемщики с первоначальным взносом не менее 20% — то есть, квартиры с низким первоначальным взносом остались, но они стали дороже для клиентов. Рынок жилья очень зависим от ипотеки — таких покупателей много, и вопрос первоначального взноса остро стоит в 80% ипотечных сделок, потому что у клиентов попросту нет средств для большого первого платежа, либо при низком первом взносе сам кредит окажется непосильным для них».

Денис Васильев: «Много сделок проходит вообще без первоначального взноса, а сейчас эти покупатели пропадут в принципе. Те, кто готов был осилить средний первоначальный взнос — а это 10–15%, тоже могут уйти с рынка, ведь расходы нужны не только на первый взнос, но и на риэлтора, на саму сделку и на страховку; плюс некоторые покупатели, которые рассчитывали использовать какую-то сумму из ипотечного кредита, например, на ремонт — они тоже моментально теряются. В такой ситуации повышения стоимости квартир никак не может быть».