На вторичке Москвы число покупок уменьшилось на 1/5, но ликвидное жилье по-прежнему в дефиците

В январе число сделок на вторичном рынке Москвы на 20% меньше, чем год назад; февраль тоже не обещает быть результативным, свидетельствуют в ИНКОМ-Недвижимость. Специалисты компании рассказали, как действуют собственники-продавцы в условиях снижения спроса: так, половина из них не спешит давать скидки и ждет своего покупателя; 20% готовы уступить в цене и продать быстро; 20% просто уходят с рынка; 10% рассматривают бартерный «прямой обмен».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, вторичная экспозиция пока не начала расти, средняя цена 1 кв. м составляет 279,9 тыс. руб. — с декабря она поднялась на 0,2%. Медианная стоимость старомосковской однушки составляет 9,32 млн руб., двушки — 13,56 млн руб., трешки — 19,19 млн руб.: за месяц рост на 0,2%—0,3%. В условиях сохранения дефицита ликвидного предложения удешевление вторичного жилья маловероятно, отмечают в компании.

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, в нынешнем январе спрос на вторичном рынке Москвы снизился на 20% от значений января 2023 г.

«Мы уже ощущаем все ’’преимущества’’ дорогой ипотеки на рынке — в общем, так и предполагалось, что год начнется с уменьшения числа сделок на 20–25% от тех значений, которые считались нормой в прошлом году. Соответственно, январь в этой части полностью оправдал ожидания.

В феврале тоже не приходится рассчитывать на хорошие результаты (это не очень показательный месяц — во-первых, потому что он короткий, во-вторых, потому что объем сделок формируется от январских обращений клиентов) — количество покупок и продаж точно будет значительно меньше, чем в феврале прошлого года: по нашим оценкам, где-то на 15–20%. Ну а дальше — куда вывезет кривая при сохранении существующей ключевой ставки, — говорит Сергей Шлома, директор направления ’’Вторичный рынок’’ ИНКОМ-Недвижимость.

— Как действуют в этих кризисных условиях продавцы? Большая часть собственников-продавцов — примерно 50% — так называемые ждуны: они не спешат продавать и рассчитывают найти своего покупателя, который готов будет заплатить нужную продавцу стоимость. Порядка 20% желают провести сделку быстро, согласны торговаться и уступить в цене в условиях падающего спроса, если понимают, что квартира не продается.

Около 10% вспоминают о ’’прямых обменах’’: бартерные схемы возвращаются при возникновении очередного экономического коллапса в стране, когда сфера недвижимости испытывает его последствия, и есть недостаток покупателей с живыми деньгами. Так было и в 1998 году, и в 2008-м, и в 2015-м. Но использование подобных инструментов всегда носит временный характер: как только рынок возвращается к нормальному функционированию, бартерные схемы исчезают, поскольку у них огромное количество недостатков.

20% продавцов, не имея возможности провести сделку по желаемой цене, просто уходят с рынка, они рассуждают так: ’’не продается, значит, не судьба’’. Этот уход объясняет отсутствие роста объема предложения при пониженном спросе. Пока мы видим, что ликвидных объектов мало, выбор у покупателей очень ограничен».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в старой Москве на продажу выставлено 90,2 тыс. вторичных лотов — с начала года объем экспозиции сократился на 0,4%, с января 2023 г. увеличился всего на 6,3%.

Средняя цена 1 кв. м составляет 279,9 тыс. руб. — это на 0,2% выше, чем в декабре 2023 г., и на 1,2% опережает показатель января 2023 г.

Среднестатистическая старомосковская квартира стоит 14,44 млн руб.: за месяц стоимость осталась примерно на прежнем уровне +0,2%, за год +0,6%.

В общем объеме вторичной экспозиции 1-комнатные квартиры занимают 27,6% (средняя стоимость 9,32 млн руб.); на 2-комнатные приходится больше всего — 34% (средняя стоимость 13,56 млн руб.); на 3-комнатные 26,9% (средняя стоимость 19,19 млн руб.); многокомнатные занимают 11,5% (средняя стоимость 53,37 млн руб.). За месяц у 1-, 2- и 3-комнатных зафиксировано подорожание в диапазоне от +0,2% до +0,3%, а у многокомнатных удешевление на 0,4%. За год медианная стоимость однушки увеличилась на 1,7%, двушки на 1,2%, трешки на 0,5%; многокомнатные квартиры стали дешевле в среднем на 5,9%.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:

«В январе цены оставались на прежнем уровне, рост можно назвать условным — он объясняется вымыванием самых дешевых объектов. В годовом выражении средняя стоимость незначительно увеличилась у 1- и 2-комнатных квартир как у наиболее востребованных; многокомнатные мало интересны покупателям на массовом рынке, особенно при недоступной ипотеке — они стали чуть дешевле. В ближайшие месяцы, пока предложение не восстановилось, изменение цен маловероятно, но в случае дальнейшего ослабления спроса экспозиция будет наполняться, и можно прогнозировать снижение стоимости вторичного жилья».