Крым, ослабление рубля, отзывы лицензий банков: как реагирует на изменения рынок недвижимости?

Эксперты Департамента вторичного рынка жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость» проанализировали изменения на рынке жилья в свете последних политических и экономических событий и пришли к выводу, что новые государственные границы не расширят границы покупательского спроса, ослабление рубля не отменит его использование в расчетах по сделкам, а активность рынка последних месяцев в ближайшее время исчерпает себя.

По мнению специалистов компании, вошедший в состав России Крым не является сегодня привлекательным объектом для инвестиций, несмотря на все выгоды своего местоположения и низких цен на рынке недвижимости. Причина — сложная политическая ситуация вокруг полуострова и, как следствие, неопределенные правовые основания возможных проектов. «Большие деньги требуют тишины и понятного юридического статуса. Этого не будет в Крыму, пока его присоединение к РФ не признает мировое сообщество. А значит, не будет и серьезных долгосрочных частных инвесторов. Очевидно, что финансирование нового региона будет осуществляться из федерального бюджета и средств госкорпораций, что еще более усложнит и без того непростую ситуацию в российской экономике», — полагает директор Департамента вторичного рынка жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Надо отметить, что, крымский (равно как и украинский) рынок недвижимости так и не смог восстановиться после экономического кризиса 2008 года. «В отличие от рынка Москвы, фактически сумевшего вернуться к прежним ценовым показателям, цены на жилье, например, в Севастополе ниже примерно на треть, по сравнению с докризисным уровнем», — отмечает Шлома. Однако даже с учетом этого фактора в ближайшее время вложения в крымскую недвижимость представляются высокорискованными.

На фоне событий в Крыму в компании «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают возросшую активность московского вторичного рынка жилья. За ноябрь-февраль спрос здесь вырос в среднем на 50%, а на некоторые высоколиквидные объекты вдвое. Как следствие, существенно возросло количество сделок: примерно на 20%, по сравнению с концом 2013 года, и на все 50, если оценивать показатели февраля-марта прошлого года. Объем предложения последовательно ежемесячно сокращался в течение ноября-января (на 2, 3 и 2% соответственно). В феврале он вырос на 4%, что можно объяснить общей активизацией рынка и желанием продавцов избавиться от своей ранее невостребованной недвижимости на волне покупательского спроса.

Однако специалисты называют нынешнюю активность рынка временным явлением и связывают ее с ослаблением рубля и отзывом лицензий у некоторых банков. «Из-за возникших рисков люди закрыли свои банковские депозиты и принесли эти деньги на рынок недвижимости с единственной целью — сохранить сбережения. В итоге мы получили так называемый преждевременный спрос, которого не должно было быть. Но это — ограниченный объем денежной массы. В целом благосостояние граждан не растет, экономическая ситуация в стране сложная. Мы понимаем, что нынешний всплеск покупательского интереса скоро исчерпает себя и в ближайшее время рынок вернется в свое привычное посткризисное состояние», — комментирует Сергей Шлома.

О ситуационном характере активности рынка свидетельствует и относительная стабильность цен на жилье: продавцы понимают кратковременность сложившейся для них благоприятной ситуации и границы видимой для них свободы действий — покупатели не готовы и не будут покупать сегодня переоцененные объекты. Сложилась интересная ситуация, когда из-за ослабления российской валюты рублевые цены на жилье растут, а валютные — немного снижаются. По данным Аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», в феврале ежемесячный прирост цен в рублях достиг максимума — 0,9%. Средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья составила 182 тыс. рублей. При этом стоимость жилья в иностранной валюте снизилась примерно на 10%, по сравнению с декабрем прошлого года.

В связи с ослаблением рубля отмечается возросший интерес продавцов жилья к расчетам в иностранной валюте. При этом риэлторские компании, согласно российскому законодательству, продолжают работать на рынке недвижимости в рублевой зоне. С физическими лицами ситуация иная. «В последнее время участились случаи, когда покупатели и продавцы указывают в договоре купли-продажи цену в рублях, а рассчитываются в долларах или евро по оговоренному курсу. Сегодня таких сделок 3-5% от общего количества. Как правило, речь идет о продаже дорогих квартир стоимостью от 30 млн рублей. Но справедливости ради надо отметить: в этом сегменте продавцы всегда хотели получать расчет в инвалюте. Владельцы жилья эконом-класса, возможно, тоже имеют желание рассчитываться в долларах по курсу декабря, но оно разбивается о реальную ситуацию на рынке — покупатели не готовы сегодня переплачивать», — резюмирует Сергей Шлома.