Кризис на рынке жилья: новое или незабытое старое?

По мнению экспертов, нынешняя ситуация на столичном рынке жилья принципиально отличается от той конъюнктуры, что складывалась накануне предыдущих кризисов в этой сфере, и в настоящий момент в меньшей степени способствует его резкой реакции на неблагоприятные обстоятельства. Риэлторы отмечают снижение потребительской активности, по сравнению с традиционными периодами «высокого делового сезона», однако оговариваются, что слабеющий рубль сгладил негативные тенденции, привлек дополнительных покупателей и с большой вероятностью предотвратил отрицательную коррекцию цен. «Мы ждали системного падения спроса как реакцию экономики на текущую внешнеполитическую ситуацию, однако никак не могли предвидеть падения цен на нефть и последующее за ним резкое ослабление российской валюты. За полтора месяца рубль снизился более чем на 10% и, как это ни парадоксально, помог тем самым рынку жилья экономкласса. В очередной раз нашлись те, кто попытался спасти свои сбережения, вложив их в недвижимость. Таких людей было немного, по сравнению с началом года, когда многие покупатели руководствовались теми же соображениями, но и они сейчас позволили поддержать спрос», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При этом специалисты отмечают, что сказанное касается именно находящегося в рублевой зоне расчетов жилья экономкласса. Оцениваемый в иностранной валюте рынок элитной недвижимости, традиционно остро реагирующий на кризисные явления, отвечает на снижение курса рубля усилением негативных тенденций. «В 2008 году этот сегмент попытался удержаться на плаву, стимулируя спрос красноречивыми скидками — так, в ноябре квартиры на «Золотой миле» предлагались в 2-3 раза дешевле, чем в июне. Несколько таких сделок действительно произошло, после чего рынок элитной недвижимости в Москве умер, и некоторое время просто не существовал. А далее начал восстанавливаться с огромных дисконтов и лишь относительно недавно стал сравним со своим докризисным состоянием. Сейчас здесь — очередное испытание на прочность. И, вспоминая прошлый опыт, на месте покупателя элитной недвижимости я сто раз подумал бы, прежде чем решиться сейчас на сделку», — полагает Сергей Шлома.

При этом, по мнению специалистов, прошлые кризисы не могут считаться аналогами, по которым можно было бы прогнозировать сегодня развитие ситуации в сегменте экономкласса. Первое фундаментальное потрясение здесь случилось в 1998 году и было связано с девальвацией рубля притом, что даже дешевое жилье в то время номинировалось в долларах, и расчеты по сделкам производились в иностранной валюте. «Вторичный рынок жилья — это десятки тысяч продавцов физлиц, не связанных друг с другом ничем, кроме общей мечты продать свою квартиру дороже, чем это сделал сосед 3 месяца назад. В 1998 году владельцы жилья категорически не хотели опускать цены, отказываясь верить, что недвижимость в Москве может подешеветь. А покупатели в свою очередь не могли платить такие деньги — за полгода курс доллара увеличился более чем в 3 раза. В итоге рынок встал: не менее полугода сделок фактически не было», — рассказывает Сергей Шлома.

Вслед за первым кризисом в сфере жилья экономкласса последовало ее скорое восстановление и последующий бурный рост. Специалисты объясняют эту ситуацию общей недооценкой активов российской экономики, что спровоцировало поток инвестиций во все ее сегменты, в том числе на рынок недвижимости. «Ни в одной мировой столице не было такого дешевого жилья, как в Москве. И по сути ситуация просто приходила в норму — мы догоняли Европу и другие развитые страны. Примерно в 2006 году цены достигли соответствующего баланса, но по инерции продолжали расти еще 2 года», — говорит Сергей Шлома.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2005-го до кризиса 2008 года, цена на жилье экономкласса в Москве увеличилась в среднем в 3,6 раза. По оценкам риэлторов, примерно каждая вторая сделка в то время проходила не в рамках решения жилищных проблем, а с целью получения быстрой инвестиционной прибыли — доходность на рынке доходила до 100%. Специалисты полагают, что этот период «жилищной лихорадки» остался в прошлом и не повторится в силу отсутствия ключевого фактора — недооценки недвижимости.

При этом покупательский бум после 1998 года не только позволил подняться ценам на столичное жилье до мирового уровня, но в конечном итоге привел к его переоценке, обернувшейся падением стоимости недвижимости в ответ на кризис 2008 года. К началу 2010 года рублевые цены снизились почти на четверть, а долларовые в 1,6 раза, по сравнению с III кварталом 2008 года. В этот раз отсутствие у рынка недвижимости потенциала роста не способствовало быстрой «реабилитации»: рублевые цены достигли пикового докризисного уровня лишь в конце 2012 года, а долларовые не восстановились до сих пор.

Одновременно эксперты подчеркивают, что в настоящее время отсутствие «пузыря» на рынке жилья в значительной степени снижает риски падения цен даже при усилении негативных тенденций. «Если в российской экономике не произойдет катастрофы, скорее всего, сфера недвижимости пройдет очередной сложный участок жизни страны без серьезных потерь. С учетом продолжающегося ослабления рубля сегодня мы не ждем падения цен, хотя и не питаем иллюзий и по поводу их роста», — резюмирует Сергей Шлома.