Эволюция покупательских предпочтений в контексте истории рынка жилья

Специалисты Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость рассказали, как изменились со временем предпочтения и приоритеты покупателей столичного жилья в самых массовых сегментах эконом- и комфорт-классов. По оценкам экспертов, крайне важными для этой категории потребителей сегодня является не только цена, но также экология и качество жилого фонда. Хорошая экологическая обстановка в районе и новые инженерные коммуникации в доме теперь значат больше, чем близость к центру, а парковка во дворе нужнее, чем телефон в квартире.

«В первые годы становления в нашей стране рынка недвижимости существовал очевидный дефицит жилья в свободной продаже. И в той ситуации часто единственно важным был сам факт его приобретения. Теперь, когда уровень и характер предложения позволяют при наличии материальных возможностей купить все, что угодно, принципиально важной становится комфортность проживания. А значит, наибольшее значение приобретают потребительские характеристики жилплощади», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

По наблюдениям специалистов, серьезно возросла значимость инженерной инфраструктуры. Долгое время, как отмечают риэлторы, покупатели почти не обращали на это внимание. Но примерно с середины 2000-х гг., когда на рынок вторичного жилья стали в массовом порядке выходить квартиры современного жилого фонда, произошел перелом в сознании потребителей. Сегодня состояние коммуникаций в доме — существенный фактор в принятии решения о покупке жилплощади. В том числе по этой причине эксперты отмечают некоторое снижение популярности прежде эталонных «сталинских» домов. «Если раньше они были одними из самых престижных, то сейчас люди с соответствующими материальными возможностями предпочитают современные монолитные и монолитно-кирпичные жилые комплексы с высокими потребительскими характеристиками. Многие морально устаревшие „сталинки“ с изношенными коммуникациями, отсутствием парковок и пестрым в социальном плане контингентом жильцов уже не могут составить им конкуренцию», — отмечает Михаил Куликов. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, стоимость жилья в «сталинских» домах сегодня на 21,5% ниже, чем в монолитных ЖК.

Как особо значимый в последние годы критерий спроса специалисты выделяют экологическую обстановку в районе и наличие рядом с местом предполагаемой покупки зон отдыха. Близость жилья к парку существенно влияет на его ликвидность, увеличивая количество потенциальных покупателей и чаще всего цену — в среднем на 10-15%. В качестве одного из ярких примеров риэлторы ИНКОМ-Недвижимость приводят небольшой жилой квартал в Вешняках — территорию, ограниченную аллей Жемчуговой, Вешняковской улицей и улицей Юности. Микрорайон с одной стороны примыкает к парку «Радуга» с расположенным в нем Большим Графским прудом, с другой — к усадьбе Кусково, бывшему имению Шереметьевых. Средняя стоимость предложения здесь в настоящее время примерно на 10% выше, чем в целом в Вешняках. Кроме того, по мнению риэлторов, именно неблагополучная экологическая обстановка является «стоп-сигналом» для значительного количества клиентов, которые могут позволить себе покупку жилья в центре, однако делают выбор в пользу удаленных жилых комплексов вблизи природных рекреационных зон или уезжают жить за город.

Последние годы резко возросло количество покупателей, которые интересуются наличием во дворе или рядом с домом парковки или крытого паркинга. По наблюдениям риэлторов, прежде этот фактор практически не имел значения из-за гораздо меньшего числа автомобилей и большего свободного пространства в городе.

При этом сегодня людей совершенно не интересует, установлен ли в квартире стационарный телефон. Факт тем более яркий, что, по словам риэлторов, еще 12 лет назад вопрос о телефоне был принципиальным. «Его задавали сразу после «Где находится дом?» и «Сколько стоит квартира?», — вспоминает Михаил Куликов. Долгое время городской телефон являлся единственным общедоступным средством связи, и его отсутствие было серьезным минусом при продаже жилплощади. Дисконт составлял от 1 до 5 тыс. долларов и, по сути, равнялся стоимости установки телефона в квартире. Ситуация кардинально изменилась в течение 2000-2003 гг., когда резко возросла доступность мобильной связи. Сегодня наличие или отсутствие телефона никак не влияет на цену при купле-продаже жилья.

Потерял актуальность вопрос о совмещенном или раздельном формате санузла. Во-первых, люди получили больше возможностей для улучшения жилищных условий, и прежние «горячие точки» в виде перенаселенных квартир, в которых не хватало места родственникам разных поколений, в большинстве случаев исчезли с карты Москвы. Во-вторых, многокомнатные жилые помещения в современных домах часто имеют несколько санузлов.

В целом, анализируя спрос в массовом сегменте рынка жилья, специалисты отмечают, что классикой, неподвластной времени и личным вкусам, здесь остается соотношение стоимости и качества жилплощади. При этом в зависимости от категории покупателей риэлторы выделяют всегда актуальные особенности спроса. Не связанные семейными обязательствами молодые люди наиболее демократичны в выборе жилья и менее всего руководствуются стереотипами и традициями. Приоритеты для молодых семей: качество дома, состояние подъезда, инфраструктура в расчете на детей, хорошая транспортная доступность. В данном случае состояние квартиры определяет выбор в меньшей степени, поскольку чаще всего предполагается ремонт. Напротив, для пожилых людей состояние жилплощади — один из ключевых факторов. Инфраструктура также важна, но уже в ином ключе — особое значение приобретает близость поликлиник, объектов социального обеспечения. «Для таких клиентов особенно ценны установленные социальные связи, поэтому в данном случае принципиально важно, насколько обжитой будет территория. С возрастом люди все неохотнее меняют район проживания, и чем ближе новое жилье окажется к прежнему, тем лучше», — отмечает Михаил Куликов.