Экономические санкции грозят рынку жилья снижением спроса, но не обвалом цен

По оценкам специалистов компании ИНКОМ-Недвижимость, приближающийся сезон деловой активности не окажет заметного влияния на рынок вторичного жилья. Гораздо более серьезными последствиями грозит ухудшение экономической ситуации в стране на фоне нестабильной внешнеполитической ситуации и ввода санкций на международном уровне. Но даже при неблагоприятном сценарии развития событий консервативная «природа» вторичного рынка жилья станет естественным тормозом резких перемен.

«Есть основания полагать, что введение экономических санкций в отношении российских банков со значительной долей государственного капитала в уставном фонде может ужесточить условия ипотечного кредитования для физических лиц и вообще крайне негативным образом сказаться на российском рынке ипотеки, еще более снизив покупательскую способность населения и спрос на жилье», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

По оценкам экспертов, в настоящее время на вторичном рынке жилья сохраняется традиционное летнее затишье, усугубившееся его отложенной реакцией на всплеск покупательской активности в начале года. На восстановление до среднерыночных показателей исчерпанного к концу марта спроса требуется некоторое время, и специалисты предвидели такую ситуацию. «Первый раз за всю историю рынка жилья мы не ждем заметной отдачи от традиционного сезонного фактора. Чтобы сегодня активизировался спрос, должно произойти что-то экстраординарное — например, очередной массовый отзыв лицензий у крупных банков или значительное ослабление рубля. В этом случае, возможно, снова активизируются те немногие оставшиеся граждане, кто так не собрался зимой или в марте конвертировать свои банковские активы в недвижимость как в наиболее надежный источник сохранения сбережений. Но такое развитие событий надо считать исключительной ситуацией», — комментирует Сергей Шлома.

При этом, отмечая сравнительно низкую, по сравнению с началом года, активность рынка, специалисты не готовы фиксировать его однозначную стагнацию. В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость в июле зарегистрировано месячное снижение объема предложения на 2% при росте рублевой цены на 0,5 %. «Это незначительное колебание стоимости, однако в сочетании с уменьшением предложения оно все-таки свидетельствует об определенном уровне спроса. Люди продолжают совершать сделки в рамках решения своих жилищных вопросов, и окончательные выводы о дальнейшем развитии рынка мы будем делать, оценив данные ближайших месяца-двух», — говорит Сергей Шлома.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в июле объем предложения на вторичном рынке жилья в Москве составил 41 096 объектов — это на 2% меньше, чем месяц назад, и на столько же больше по сравнению с началом года. Наибольшее количество предложений — 18% — зафиксировано в ЦАО. Более всего на рынке представлено квартир в панельных домах — 44%, объектов комфорт-класса — 41%, двухкомнатных квартир — 32%, а также жилья в ценовом диапазоне от 5,1 млн до 10 млн рублей — 42%.

Средняя стоимость предложения в июле составила 189 тыс. рублей за кв. м. По сравнению с прошлым месяцем рублевая цена выросла на 0,5%, а с начала года уже на 5,7%. При этом, по данным Росстата, с января по июль инфляция в стране составила 5,4%. Таким образом, в настоящее время цены на рынке жилья фактически растут в соответствии с инфляцией.

Рублевая цена на объекты экономкласса, по сравнению с июнем, возросла на 0,6% и достигла уровня 168,6 тыс. рублей за кв. м. Средняя стоимость комфорт-класса поднялась на 0,9%, до 185,2 тыс. рублей за кв. м. Премиум-класс оценивается в 255,7 тыс. рублей за кв. м — это на 0,3% меньше, чем в прошлом месяце.

Традиционно ценовой максимум зафиксирован в ЦАО, где стоимость квадратного метра за месяц возросла на 0,7% и по итогам июля составила 333,2 тыс. рублей за кв. м. Резко снизилась цена предложения в Зеленограде: в течение июля она упала на 9,8%, и в настоящее время жилье там оценивается в среднем в 104 тыс. рублей за кв. м — это минимальный показатель в Москве, за исключением Троицкого и Новомосковского административных округов.

Самые дорогие районы Москвы — Арбат, Хамовники и Якиманка: 462,5 тыс. рублей, 450,8 тыс. рублей и 423,8 тыс. рублей за кв. м соответственно. Самые дешевые, исключая Зеленоград и Новую Москву: Крюково — 101,9 тыс. рублей за кв. м, Бирюлево Восточное — 105,3 тыс. рублей за кв. м, Молжаниновский — 125,6 тыс. рублей за кв. м, Бирюлево Западное — 134 тыс. рублей за кв. м, Некрасовка — 135 тыс. рублей за кв. м.

Самая дешевая квартира в пределах МКАД в июле предлагалась по цене 2,7 млн рублей. Это малогабаритная однокомнатная квартира гостиничного типа общей площадью 10 кв. м, с небольшой кухней и полноценным санузлом, расположенная на 5-м этаже 5-этажного кирпичного дома на 9-й Парковой улице в двух минутах ходьбы от ст. м. «Щелковская» (ВАО).

Самой дорогой квартирой в июле, как и в прошлом месяце, стал многокомнатный пентхаус за 1,4 млрд рублей в клубной резиденции в Подсосенском переулке у ст. м. «Чистые пруды». Общая площадь помещения — 1500 кв. м, есть терраса — 500 кв. м, личная спа-зона с бассейном — 300 кв. м, 6 санузлов. Пентхаус предлагается без отделки, в стоимость включены 6 машино-мест.

По оценкам специалистов, даже неблагоприятные внешние факторы вряд ли могут стать сегодня причиной резкого снижения цен на жилье. «Вторичный рынок жилья очень инертен, здесь не бывает виражей даже на крутых поворотах. Квартиры продают не связанные между собой физические лица, а люди очень консервативны в своих взглядах и ожиданиях. Чтобы цены на жилье пошли вниз, должен произойти „взрыв“. И даже в этом случае потребуется время, чтобы участники рынка отреагировали. Однако, чтобы продать квартиру осенью при том уровне спроса, который мы ожидаем, надо побеспокоиться о том, чтобы она была максимально ликвидна. В нынешних обстоятельствах ликвидность определяет цена. Мы предполагаем, что осенью успешно будет реализовываться жилье только из самого низкого ценового диапазона», — резюмирует Сергей Шлома.