Дешево и сердито: сколько стоит соседство с крупной промзоной?

Эксперты Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость рассказали об особенностях предложения жилья в микрорайонах, прилегающих к крупным промышленным зонам в столице. По оценкам риэлторов, такое сомнительное соседство снижает стоимость объектов до 20 %. Возглавляет антирейтинг территорий символ экологического неблагополучия Москвы – Капотня, однако свои «капотни» есть и в тех районах, которые в целом считаются благоприятными для проживания и высоко ценятся у покупателей.

Расположенный в Капотне нефтеперерабатывающий завод Росприроднадзор называет предполагаемым виновником недавних выбросов токсинов, ставших причиной распространения в городе крайне неприятного запаха. В настоящее время в этом районе выставлено на продажу всего 3 квартиры – все они находятся в непосредственной близости от предприятия. Средняя стоимость предложения – 132,8 тыс. рублей за кв. м, одна из самых низких в Москве. Это примерно на 20 % ниже, чем в соседнем районе Марьино. «Однушку» общей площадью 30 кв. м на 9-м этаже 9-этажного панельного дома можно приобрести по цене 4 млн рублей, «трешку» общей площадью 40 кв. м на 1-м этаже 4-этажного кирпичного дома – за 4,5 млн рублей. «Жилой фонд в Капотне представлен в основном старыми панельными домами и не пользуется спросом, прежде всего, по причине крайней близости к НПЗ. Однако даже если гипотетически представить, что завод закроют, это никак не подстегнет потенциальных покупателей. Во-первых, кроме НПЗ, здесь находится крупнейшая в столице ТЭЦ, авария на которой в 2005 году оставила без электроэнергии несколько районов Москвы и соседних областей. Во-вторых, географические характеристики территории тоже никак ее не украшают – очень далеко от метро, рядом МКАД. Впрочем, вероятность закрытия завода, на мой взгляд, ничтожна, несмотря на то, что есть планы по частичной реновации территории. Но все это потребует колоссальных капиталовложений, поэтому не думаю, что в обозримом будущем Капотне что-либо грозит в плане благоустройства», - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Согласно данным правительства Москвы в настоящее время в городе насчитывается порядка двухсот промышленных зон. Все они, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, отрицательно влияют на ликвидность расположенного рядом жилого фонда, хотя и отличаются по агрессивности воздействия находящихся здесь предприятий на окружающую среду. В качестве примеров ниже рассматривается ряд крупных промзон в контексте оценки стоимости жилья на близлежащих улицах.

Так, средняя стоимость жилья в районе Бирюлево Западное, на территории которого расположена промышленная зона № 28 А «Бирюлево», на 18 % ниже цен на жилую недвижимость в соседнем Царицыно. Сейчас в промзоне работают предприятия строительной, легкой, пищевой индустрии, действует мусоросжигательный завод, есть планы по интенсификации промышленной функции территории.

Стоимость предложения на улицах, примыкающих к промзоне «Огородный проезд» (порядка 70 % площади составляют предприятия тяжелой и пищевой промышленности), примерно на 11 % ниже средних цен в целом в данном районе (Останкинский) и на 14 % - в соседнем (Марьина Роща). Предложения по реорганизации промзоны включают ее развитие в градостроительном направлении, однако вероятность их реализации пока не отражается на спросе на уже имеющееся поблизости жилье.

На ближайшее время намечена реновация крупнейшей в городе промзоны № 27 – территории бывшего завода им. Лихачева (ЗИЛ). Здесь предусмотрено возведение 4,5 млн кв. м недвижимости, в том числе 900 тыс. кв. м жилых объектов в основном комфорт-класса. В настоящее время средняя цена предложения жилья на близлежащих улицах – 204,9 тыс. рублей за кв. м. Однако, по мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, реализация масштабного комплексного проекта по застройке территории ЗИЛа, в перспективе может поднять уровень цен в районе в среднем на 15 %.

Одновременно с оценкой жилфонда вблизи крупных промзон рассмотрим примеры микрорайонов в традиционно благополучных и востребованных районах столицы, которые по ряду причин оказались вне зоны покупательского интереса. Один из них – Бусиново в Западном Дегунино. Стоимость предложения здесь на 5-7 % ниже, чем в целом в районе, и на 16 % ниже, чем в соседнем Ховрино (ст. м. «Речной вокзал»). Несмотря на то, что в Бусиново – территория современной жилой застройки, ликвидность объектов здесь минимальна за счет близкого соседства с промзоной, ТЭЦ и МКАДом. Еще один пример локальной «Капотни» - небольшая территория между ст. м. «Ленинский проспект» и «Академическая» вблизи Канатчиковского проезда. «Рядом находится огромная ТЭЦ, вид из окон ужасный, жить здесь некомфортно. Поэтому, несмотря на то, что в целом жилье расположено в престижном районе, спрос на него очень незначительный, а предложение сравнительно велико», - говорит Сергей Шлома. Показательным является также микрорайон, примыкающий к НИЦ «Курчатовский институт», бывшему Институту атомной энергии им. Курчатова, где действует исследовательский атомный реактор. Несмотря на нормальные показатели радиационного фона в близлежащих домах, средняя стоимость предложения жилья на улицах Гамалеи, Максимова и Маршала Новикова на 10-15 % ниже, чем в целом в районе Щукино. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что реновация промышленных зон всегда требует значительного времени, огромных средств, однако, за редким исключением, позволяет превратить когда-то непривлекательную для проживания территорию в благоустроенный и востребованный район. Классический пример такого преображения – Марьино, где до середины 1990-х годов располагались Люблинские поля фильтрации. «В свое время это был самый недооцененный район Москвы. В 1998 году трехкомнатную квартиру здесь можно было купить за 10 тыс. долларов – примерно в 4 раза ниже рынка. Однако сегодня это район с максимально плотной современной жилой застройкой, развитой инфраструктурой, отдельной линией метро и отнюдь не демпинговыми ценами на недвижимость. Средняя стоимость предложения здесь – 161,3 тыс. рублей за кв. м, а спрос на квартиры стабильно высок, несмотря на близость Капотни», - резюмирует Сергей Шлома.