Что происходит с ипотекой на первичном рынке жилья

До последнего времени ипотека для большинства людей оставалась самым востребованным способом решения жилищного вопроса. Однако ужесточение условий кредитования, наступившее после повышения ЦБ ключевой ставки, и, как следствие, снижение платежеспособности населения отрицательно повлияли на спрос, возросший в два раза в декабре прошлого года по отношению к аналогичному периоду 2013-го.

По данным специалистов Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, до сентября 2014 года сделки с использованием ипотечного кредитования составляли около 50%. Осенью произошел рост числа ипотечных сделок, и в декабре 2014 года их доля составила 80% от общего объема. Однако после 16 декабря, известного как «черный вторник», когда ЦБ повысил ключевую ставку с 10,5% до 17%, банки пересмотрели условия выдачи ипотечных кредитов, что отразилось на количестве сделок. Специалисты также отмечают, что в этот период количество отказов банков в выдаче ипотечного кредита увеличилось примерно на 15–18%.

В первую очередь это связано с ужесточением условий кредитования — игроки рынка отдают предпочтение благонадежным заемщикам, так называемым зарплатным клиентам, а также тем, кто может подтвердить устойчивость своего финансового положения и надежность в условиях непростого экономического положения места работы (например, государственные структуры и компании). В ситуации регулирования банками кредитной политики наиболее уязвимыми оказались покупатели, имеющие небольшой первоначальный взнос. При этом для потенциального заемщика, наоборот, плюсом является наличие у него суммы в размере от 20% от стоимости жилья. Для банка этот факт служит гарантией платежеспособности клиента. По той же причине игроки финансового рынка благосклонны к заемщикам, приобретающим жилье в результате альтернативной сделки. У таких клиентов есть возможность внести максимальный первоначальный взнос.

На сегодняшний день минимальный первоначальный взнос в ведущих банках — в частности, ВТБ и Сбербанке — начинается от 20%, при этом последний предоставляет наиболее выгодные условия кредитования: сроком на 10 лет для зарплатных клиентов по ставке 14,5%.

По данным специалистов, большая часть ипотечных кредитов в 2014 году на первичном рынке бралась на срок от двух лет. При этом рассрочка чаще всего сегодня предоставляется сроком от 6 до 12 месяцев. Возможно, если застройщики будут предоставлять ее клиентам на более длительный срок, такой способ покупки станет альтернативой краткосрочным ипотечным кредитам.

«В сложившейся ситуации сложно давать долгосрочные прогнозы. Однако уже сегодня можно констатировать, что снижение покупательского интереса к жилью в новостройках произошло лишь по сравнению с всплеском спроса в декабре 2014 года. В настоящее время он остается стабильным и вернулся к своим среднестатистическим значениям. Более того, уже к концу зимы — началу весны мы ожидаем новую волну активизации спроса», — отмечает Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость.