«Белые вороны» рынка жилья

Наибольшим спросом у покупателей столичной жилой недвижимости традиционно пользуются однокомнатные квартиры экономкласса. Срок экспозиции таких объектов в настоящее время составляет в среднем 1,5 месяца. Специалисты компании ИНКОМ-Недвижимость составили «антирейтинг» вторичного рынка жилья, рассказав, какие предложения сегодня менее всего привлекают потенциальных клиентов и в полной мере могут претендовать на звание «белых ворон».
Классический пример наименее привлекательного для покупателя товара — квартира в Капотне с видом на факел нефтеперерабатывающего завода. Однако, характеризуя «неликвид», специалисты делают обязательную оговорку: определяющим фактором спроса всегда остается цена. «Когда меня спрашивают: «Какая квартира для покупателя самая хорошая?», я отвечаю: «Самая дешевая». Жилплощадь в Капотне с НПЗ в окне спальни может быть отличным вариантом, если будет стоить 3 млн рублей. При такой цене на нее будет сто желающих за полчаса», — говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Сейчас на рынке предлагается «двушка» в Капотне за 5 млн рублей. Все остальные ее характеристики — «классика жанра»: 1-й этаж 5-этажного панельного дома, общая площадь — 40 кв. м, в четырехстах метрах — территория НПЗ. Есть даже «бонус» — в ста метрах кладбище.
Как выяснилось, сегодняшние покупатели совсем не горят желанием стать владельцами когда-то очень популярных квартир с видом на центральные городские магистрали. «Я помню, как в 1992-1993 годах мы «на ура» продавали расселенные коммуналки на Тверской улице, Садовом кольце, проспекте Мира, Ленинградском проспекте. Недвижимость тогда была сильно недооценена, и это были очень выгодные сделки. «Однушка» в Москве стоила порядка 10 тысяч долларов, а многокомнатные квартиры оценивались по 1 тысяче долларов за кв. м. Расселив пятикомнатную коммуналку, мы получали суперликвидный товар. Люди хотели жить в квартирах большой площади, а, если слышали, что окна выходят на Садовое, вообще теряли волю. В моей практике особенным спросом на Садовом кольце пользовался дом на Новинском бульваре, напротив американского посольства», — комментирует Сергей Шлома.
Сегодня в доме № 18 на Новинским бульваре выставлено на продажу 10 квартир: 1 — однокомнатная, 2 — двухкомнатные, 2 — трехкомнатные, 3 — четырехкомнатные и 2 — пятикомнатные. Минимальная цена — 12,3 млн рублей, максимальная — 81,4 млн рублей. В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что снижение покупательского интереса к таким объектам вызвано, прежде всего, колоссальной транспортной загруженностью центральных трасс города. «Раньше мимо дома на Садовом кольце одновременно ехали 3 машины, и никого это не тревожило — шум не напрягал, окна всегда чистые. Нынешний автомобильный трафик в центре отпугивает покупателей», — говорит Сергей Шлома. В компании вспоминают одну свою «инвестиционную ошибку» — как около полугода не могли продать большую расселенную квартиру только потому, что 3 окна в ней выходили на Ленинский проспект.
Несомненной «белой вороной» на рынке жилья является расположенный в двухстах метрах от Кремля отдельно стоящий жилой деревянный дом (Софийская набережная, д. 30, корп. 6). В собственности у 74-летнего хозяина находится не только одноэтажное строение, но и земля под ним площадью 3,5 сотки. Общая площадь дома — 80,2 кв. м, жилая — 54,6 кв. м, кухня — 10 кв. м. Еще в 1920 году этот дом достался отцу нынешнего владельца. С введением приватизации сын не без труда, но оформил в собственность и строение, и землю, а в 2011 году выставил их на продажу за 180 млн рублей. По словам занимавшихся реализацией объекта специалистов ИНКОМ-Недвижимость, потенциальные покупатели рассматривали его в коммерческих целях и более всего интересовались возможностью участия собственника в проекте реконструкции района «Золотая миля». Однако планы не осуществились, и интерес к объекту заметно снизился. Последнее предложение о покупке было сделано в прошлом году в размере примерно 160 млн рублей и отклонено хозяином.
Риэлторы отмечают, что зачастую непросто продаются квартиры в современных монолитных домах, в свое время раскупленных на начальных этапах строительства с целью инвестиций. «Доля инвестиционных квартир там может доходить до 50%, а потому дом часто элементарно не обжит. Потенциальный покупатель приходит на просмотр и пугается: «Почему до сих пор не обустроено?». При этом собственники-инвесторы отказываются снижать цены. Такие квартиры могут висеть в базе по 2-3 года», — говорят в компании.
Как «белых ворон» рынка городского жилья риэлторы характеризуют также квартиры с экстраординарным дизайном — чтобы в сравнительно короткие сроки реализовать такую недвижимость, владелец должен быть готов продать ее по стоимости квартиры без отделки в этом районе. Особняком стоят объекты в глухих промышленных зонах — например, в историческом районе Карачарово, расположенном близко от центра, но в «треугольнике» железных дорог и в окружении складов. Традиционно непопулярны квартиры на первых этажах — коммерческий интерес представляют не более 5% из них.
Поиск покупателя на «белую ворону» рынка жилья — в буквальном смысле дело времени. «Риэлтор сначала выставляет объект по максимальной цене и ждет случайного покупателя. Если в течение одного-двух месяцев «чуда» не произошло, составляется график понижения цены, как правило, с интервалом в 2 недели. Но, даже снизив стоимость на 20%, владелец должен быть готов к тому, что быстро продать квартиру не получится», — говорит Сергей Шлома.