Аренда жилья в старой Москве: 27,2% предложения занимают квартиры со ставками от 30 тыс. руб. до 45 тыс. руб.

В Управлении аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели состав предложения и цены на жилье, сдаваемое в старой Москве. Так, выбор самых дешевых объектов (со ставками найма 12–29 тыс. руб. в месяц) невелик — всего 4,5% в общем объеме, и это только комнаты; у самых популярных лотов с ценой 30–45 тыс. руб. в месяц — 27,2% в экспозиции; по комнатности самая значительная доля у «двушек» — 38,8%; среднестатистическая 1-комнатная квартира за год более всего подорожала в ЦАО — на 26,4%.

Специалисты компании выявили основные тенденции рынка аренды в прошлом году и сделали прогноз на текущий: ожидается дальнейший переток клиентов из сектора продаж на фоне ужесточения условий жилищного кредитования — это может помешать полноценному восстановлению предложения найма и снижению арендных ставок.

В Управлении аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проанализировали экспозицию найма жилья в старых границах Москвы. Так, предложение квартир разной комнатности распределено следующим образом: самая большая часть — 38,8% — представлена 2-комнатными лотами, затем следуют 1-комнатные — у них 28,4%, далее 3-комнатные с 21,3%, многокомнатные квартиры составляют всего 4,7%, комнаты 6,8%.

По данным ИНКОМ-Недвижимость, в группу самых экономичных предложений в старой Москве (без ЗелАО) входят объекты с арендными ставками от 12 тыс. руб. до 29 тыс. руб. в месяц — на них приходится 4,5% в общем составе, и это только комнаты. Стоимость найма квартир начинается от 30 тыс. руб. в месяц.

Наиболее доступные и популярные сегодня объекты — со ставками от 30 тыс. руб. до 45 тыс. руб. — занимают 27,2%; жилплощадь стоимостью 46–65 тыс. руб. — 29,6%; квартиры по цене от 66 тыс. руб. в месяц и выше — 38,7%.

Эксперты ИНКОМ-Недвижимость проанализировали годовую динамику усредненной стоимости аренды самого ходового товара — 1-комнатной квартиры — по округам старой Москвы (без учета элитных объектов) по состоянию на январь.

За отчетный период показатель более всего увеличился в ЦАО — на 26,4% (с 55 тыс. руб. в январе 2023 г. до 69,5 тыс. руб. в январе 2024 г.); в ЮЗАО — на 24,8% (с 36,3 тыс. руб. до 45,3 тыс. руб.) и в ВАО — на 24,5% (с 33 тыс. руб. до 41,1 тыс. руб.).

Средняя арендная ставка 1-комнатной квартиры в СВАО за год выросла на 23,7% (с 35,4 тыс. руб. до 43,8 тыс. руб.); в САО зафиксирован подъем на 22,4% (с 39,3 тыс. руб. до 48,1 тыс. руб.); в СЗАО — на 21,5% (с 37,2 тыс. руб. до 45,2 тыс. руб.); в ЮАО — на 20,2% (с 34,6 тыс. руб. до 41,6 тыс. руб.).

В ВАО медианная цена за год увеличилась на 18,4% (с 33,7 тыс. руб. до 39,9 тыс. руб.); в ЗАО прирост составил 16% (с 43 тыс. руб. до 49,9 тыс. руб.).

«Стоимость найма плавно увеличивалась в течение всего предыдущего года за счет ухода из экспозиции наиболее экономичных вариантов, резкий скачок произошел в последние месяцы года — ужесточение условий жилищного кредитования дополнительно подстегнуло спрос на аренду, а в условиях дефицита ликвидного предложения даже сезонное январское ослабление активности на рынке не снизило цены», — объясняет Оксана Полякова, заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.

Специалисты Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели основные события сегмента найма в годовой ретроспективе.

Так, по спросу начало 2023 г. года можно назвать типичным — традиционно в январе и феврале на рынке аренды затишье. В марте активность арендаторов увеличилась на 10%, и всю весну спрос находился на хорошем уровне — исключительно за счет клиентов, ориентированных на самое экономичное жилье. В целом по итогам первого полугодия количество запросов выросло на 20%, а предложение лотов экономкласса сократилось на те же 20%.

В июле—2023 был зафиксирован рост числа заявок со стороны нанимателей, желавших успеть подобрать варианты подешевле до начала высокого сезона на рынке аренды, когда спрос и цены традиционно повышаются (обычно он стартует во второй половине августа). Летняя активность в сегменте аренды также была связана с частичным переходом клиентов из сектора продаж на фоне удорожания ипотеки, с обратной релокацией уехавших из страны; кто-то возвращался в Москву после отмены формата удаленной работы на своих предприятиях. Таким образом, высокий сезон на московском рынке аренды начался на месяц—полтора раньше обычного.

В августе—сентябре спрос был на 80% выше, чем в начале года. В октябре он начал ослабевать — количество запросов сократилось на 10%, в ноябре еще на 7%, в декабре показатель сохранился на том же уровне. При этом в ноябре—декабре 2023 г. спрос был в 1,5 раза выше, чем в тот же период 2022 г. Январь — традиционно спокойный.

Экспозиция найма с начала и к концу 2023 г. сократилась на 66%, количество самых дешевых квартир в предложении было в 5 раз меньше, чем желающих их арендовать. При таком дефиците все больше нанимателей экономичного жилья ориентировались на совместный найм 2-, 3- и многокомнатных квартир: в 2023 г. заявок на такую аренду было на треть больше, чем в 2022 г.

С другой стороны, собственникам многокомнатных квартир в массовом сегменте трудно найти индивидуального арендатора (или семью), и многие вынуждены сдавать их в коллективный найм. В 2023 г. по сравнению с 2022 г. (когда спрос был невысоким) количество многокомнатных квартир, переданных в коллективный найм, выросло на 21%, а двухкомнатных — на 9%.

В складчину арендуют жилье приезжающие в Москву на заработки (преимущественно из стран бывшего СССР) — в числе совместных нанимателей они занимают 70%; студенты и молодые специалисты — их 20%; 10% приходится на москвичей, которые для пополнения бюджета сдают свои квартиры, объединяются и снимают совместно, например, 2- или 3-комнатную.

Очевидно, совместный найм вместо индивидуального — существенная экономия бюджета для каждого из арендаторов. Для собственников это тоже может быть выгодным: арендные ставки при коллективном найме на 10-15% выше, чем при единоличном (или одной семьей).

«В ближайшей перспективе мы не предполагаем значительных изменений в общем характере спроса — по-прежнему большинство нанимателей будут ориентироваться на наиболее доступные по цене варианты аренды жилья. При этом активность в сегменте аренды поддерживается, в том числе, за счет перехода клиентов из сектора продаж в связи с ужесточением условий жилищного кредитования — многим придется отложить приобретение собственных квартир и пока снимать, новый приток арендаторов возможен после отмены льготной ипотеки. В таких условиях предложению найма сложно восстанавливаться, и если будет сохраняться дефицит ликвидных бюджетных объектов, снижение стоимости на рынке найма маловероятно», — прогнозирует Оксана Полякова.