Жизнь за кольцевой дорогой: хорошо продается либо самое дешевое, либо самое готовое

По данным аналитиков «ИНКОМ-Недвижимости», какое-то время назад рынок загородной недвижимости демонстрировал ситуацию, полностью повторяющую нынешние реалии с продажами московской первички: предложение опережало спрос.

Однако несколько последних лет девелоперы покидают этот рынок, а покупатель, выбирая между новыми и бэушными коттеджами, все чаще смотрит в сторону первых: там и качество растет, и цены адекватнее.

— «Хотелки» продавцов и возможности покупателей тут действительно постепенно сближаются, — объясняет руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов.
— Ведь девелоперы, которые просто не могут не замечать реалии рынка, вынуждены опускать цены. На вторичном рынке продавцы ничем не ограничены. Они, скажем, купили в 2010 году участок за 1 миллион рублей, построили дом за 3 и хотят выручить за все хотя бы 5. Никто сейчас за пять миллионов этот участок не купит, дешевле продавать владельцы не согласны, и в итоге рынок вторички фактически стоит.

Что касается новых домов, то, по словам Таганова, продать сейчас можно либо самое дешевое, либо самое готовое: — Под самым готовым я подразумеваю еще и самое уникальное для рынка — вы получаете не просто пустую деревянную коробку, а дом, в который можно прямо сейчас въехать и жить. В нем горит газ и свет, из крана течет вода, все уходит куда надо и, соответственно, полностью сделан ремонт. Сейчас такие проекты на рынке можно пересчитать по пальцам одной руки, но они действительно продаются. Помнится, не так давно одна компания выставила на продажу подобные проекты на юго-востоке области (самый непрестижный район) по 8–9 миллионов за коттедж. За 3–5 месяцев распродали все.

Это очень большой темп для такого рода предложения.
В чем секрет? Дома были абсолютно готовы к проживанию.
И это были не заявления про готовый поселок, а реальный факт.
Теперь о самом дешевом. Это участки без подряда, коих сейчас на рынке переизбыток.

Более или менее уходят те, что обладают хоть какими-то преимуществами: наличием дорог, ограждений, электричества. А вот на кусок чистого поля в тмутаракани найти сейчас желающего крайне сложно. По данным Таганова, в этом секторе уровень себестоимости давно уже подошел к цене продажи. Многие девелоперы покупали такие участки в 2008–2010 годах, когда цены были уже достаточно высоки, а это значит, что снижать цену у многих просто нет возможности.

— Ситуация с коттеджной застройкой такова, что подавляющее большинство из представленного сейчас на рынке — это дома, которые начали строить еще до конца последнего (а то и предпоследнего) кризиса, когда были совершенно другие требования к планировкам, размерам, материалам, и это явно зависшие проекты, которые имеют очень мало шансов на реализацию, — продолжает Таганов. — Зато отлично чувствует себя сегмент суперэлитной недвижимости, некий эксклюзив, который появляется на рынке раз в несколько лет.

Как, например, выставленный на продажу в начале этого года коттеджный поселок в Серебряном Бору со средним ценником 1,5 миллиарда за владение. Продана уже примерно половина — уникальность места по-прежнему имеет очень большое значение.

Примечательно, что в последние годы наметилась тенденция перетекания спроса с элитной загородной на элитную городскую недвижимость. То есть люди, которые раньше владели «серьезными» коттеджами в области, постепенно от них избавляются и перебираются внутрь Садового кольца — в основном во вновь строящиеся дома, в которых цены начинаются от 1 миллиона за «квадрат», стоимость машино-места — от 7 миллионов рублей и так далее. В этом сегменте последние год-два наблюдается и рост спроса, и рост предложения.

Единственное, что радует неизменной стабильностью на рынке загородной недвижимости, — это престижность направлений. Тут по-прежнему «рулят» запад и Новая Рига, да еще немножечко удивляет восток, где в последнее время появилось несколько проектов, которые «берут» покупателя своей уникальностью.