В новый год без ипотеки?

С 1 января 2018 года ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом могут резко подорожать.

В 2018 году банки повысят размер первоначального взноса по ипотечным кредитам: с 1 января для кредитов со взносом менее 20% ужесточаются коэффициенты риска. Такое решение принял ЦБ, чтобы не допустить появления ипотечного пузыря. Что делать тем, кто планировал взять кредит на жилье, но не накопил 20% от стоимости недвижимости?

300% риска

Банк России ужесточает требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом. С 1 января 2018 года для таких кредитов вводятся повышенные коэффициенты риска. Так, кредитам с первоначальным взносом менее 20% присвоят коэффициент риска 150%, менее 10% — 300%. Регулятор полагает, что ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом могут стать источником рисков для финансовой стабильности.

«Анализ исторических данных показывает, что ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом в среднем характеризуются более высоким уровнем кредитного риска заемщика. В настоящее время доля таких кредитов в портфелях банков несущественна и не несет системных рисков. Однако для предотвращения накопления рисков в будущем и для устойчивого развития ипотечного сегмента Банк России принял решение о повышении коэффициентов риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20% (до 150%) и менее 10% (до 300%)», — говорится в документах ЦБ.

По данным Центробанка за II квартал 2017 года, доля предоставленных ссуд с первоначальным взносом менее 10% по разным банкам варьируется от 0 до 4%.

В информационно-аналитической службе портала Банки.ру отмечают, что в последнее время банки привлекали клиентов, в том числе уменьшая размер первоначального платежа.

«Мы видели тенденцию к снижению банками не только ставок по ипотеке, но и минимального размера первоначального взноса. Во многих банках можно получить кредит по привлекательной ставке до 10% годовых при наличии у заемщика как минимум 15% собственных средств от стоимости недвижимости. Ряд банков предлагает ипотеку и с 10-процентным взносом — однако, как правило, такие условия действуют до конца этого года», — поясняет ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова.

Отразится на всех банках. Кроме одного

Банки.ру опросил кредитные учреждения и выяснил, как указание ЦБ повлияет на рынок ипотечного кредитования.

«Банк „Зенит“ предоставляет ипотечные кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом 15%. В настоящий момент мы рассматриваем возможность увеличения минимального первоначального взноса до 20% или повышения процентной ставки по кредитам со взносом менее 20%, чтобы компенсировать влияние повышенных риск-коэффициентов на капитал», — указывает начальник департамента розничного бизнеса банка «Зенит» Дмитрий Юрин.

«По условиям действующих программ в Абсолют Банке минимальный первоначальный взнос по ипотеке составляет 15%. В связи со вступлением в силу новых требований после 1 января 2018 года первоначальный взнос будет увеличен до 20%. Важно отметить, что данные требования будут распространяться только на кредиты, выданные после 1 января 2018 года. По действующим кредитам будут действовать прежние условия», — сообщил управляющий директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Антон Павлов.

В банке «ДельтаКредит» считают, что ужесточение Центробанком требований к ипотеке с небольшим первоначальным взносом отразится на всех банках. В «ДельтаКредите» не планируют менять условия по своим программам с января, но будут следить за развитием ситуации.

«У банка „ДельтаКредит“ достаточно капитала для продолжения выдач с текущими параметрами, и с января мы не планируем изменений. При этом мы будем следить за развитием ситуации на рынке и параллельно готовить запасные варианты действий, как с точки зрения изменения параметров продуктов, так и с точки зрения влияния на нормативы. Например, возможно увеличение минимального первоначального взноса с нынешних 15% до 20%», — прокомментировал руководитель отдела продуктов и аналитики банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин. В банке посчитали, что на ипотеку с первоначальным взносом до 20% или вообще без первоначального взноса в среднем по рынку приходится около 15%, такая же доля и в «ДельтаКредите». Эту статистику подтвердили и в банке «Зенит». В Абсолют Банке указали, что доля ипотеки со взносом менее 20% в портфеле банка составляет 10%.

Не собирается менять условия по своим кредитам Сбербанк. «В линейке ипотечных продуктов банка присутствуют кредиты с первоначальным взносом менее 20%. И на текущий момент изменений не планируется», — сообщили в пресс-службе Сбербанка.

Проблемных заемщиков станет меньше?

«Данная мера предосторожности — увеличение размера первоначального взноса по тем программам, где он был слишком мал или его не было вообще, — не приведет к уменьшению ипотечных сделок в следующем году. Объясню почему. Банки несут убытки из-за ипотечных заемщиков, оформляющих ипотеку без первоначального взноса и затем задерживающих выплаты по кредиту: как следствие, они не могут сильно снижать процентные ставки по своим ипотечным программам. Если же проблемных кредиторов из-за увеличения первоначального взноса будет меньше, то, соответственно, уменьшатся риски потери средств у банков, и они будут более охотно идти на снижение процентных ставок (следом за ключевой ставкой ЦБ). Так, по нашим прогнозам, в 2018 году ключевая ставка может опуститься до 7% (при условии стабильности цен на нефть и уровня инфляции), а средний размер ставки на приобретение вторичной недвижимости в столице, равный сейчас 10%, теоретически может опуститься до 8,5% или даже до 8%. А это, в свою очередь, приведет к росту числа ипотечных сделок во вторичном сегменте жилья Москвы», — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов.

Банки несут убытки из-за ипотечных заемщиков, оформляющих ипотеку без первоначального взноса и затем задерживающих выплаты по кредиту: как следствие, они не могут сильно снижать процентные ставки по своим ипотечным программам.

Денег мало, а жить хочется: что делать?

Банкиры предлагают несколько стратегий для тех, кто собирается приобрести жилье, но не накопил требуемые банком 20% на первоначальный взнос.

«Для людей, которые хотят взять ипотеку, не имея первоначального взноса, я могу порекомендовать накопить эту сумму. Можно представить, что ипотечный кредит уже выдан, и начать откладывать деньги, эквивалентные ежемесячному платежу. Необходимая сумма появится через год-полтора. За это время станет ясно, насколько комфортно будет жить с кредитом, и повысится финансовая дисциплина. Естественно, нужно, чтобы деньги работали в процессе накопления — для этого можно использовать пополняемый депозит либо накопительный счет. Если вопрос с жильем стоит остро и является срочным, возможен вариант с получением потребительского кредита. Нужно иметь в виду, что чудес не бывает — этот вариант гораздо более рискованный как для клиента, так и для банка. Фактически клиент получает повышенную кредитную нагрузку и большой шанс не справиться с выплатами по двум кредитам одновременно. Банк при выдаче кредита также будет учитывать нагрузку по всем имеющимся кредитам и ежемесячные платежи — оставшегося дохода клиента может не хватить для желаемой суммы ипотеки, придется увеличивать срок и переплату», — объясняет Алексей Подвигин.

Еще один вариант — посмотреть предложения застройщиков.

«Если накопленных денежных средств недостаточно для первоначального взноса, то, конечно, покупку придется ненадолго отложить. Но зато потом сумма ежемесячного платежа будет меньше, так как сократится размер кредита. Другой вариант — посмотреть предложения от ведущих застройщиков: некоторые из них могут предлагать специальные программы по предоставлению кредитных каникул и другие специальные условия. Можно также оформить кредит на недостающую сумму, однако данное решение подойдет не всем заемщикам. В период действия потребительского кредита кредитная нагрузка значительно возрастает: нецелевой кредит наличными выдается на меньший срок, и ставка по нему на несколько процентных пунктов выше, чем по ипотечному. Поэтому сумма ежемесячного платежа может оказаться серьезной нагрузкой для семейного бюджета. В том случае, если после платежа по ипотеке остается достаточно большой запас средств для ежемесячных расходов и при этом есть подходящий объект недвижимости, таким инструментом можно воспользоваться», — говорит Антон Павлов.

Кредиты с небольшим первоначальным взносом не исчезнут, но ставки по ним возрастут, отмечает представитель банка «Зенит» Дмитрий Юрин. «По нашим оценкам, ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом или без него не исчезнут с рынка, но ставка по ним, безусловно, увеличится. Заемщикам, которые все же планируют оформить ипотеку с минимальным взносом по текущим процентным ставкам, можно посоветовать успеть получить одобрение нескольких банков, выдающих на сегодняшний день кредиты со взносом менее 20%, чтобы была возможность получить ипотечный кредит в начале следующего года на одобренных сегодня условиях», — советует Юрин.