Сергей Шлома: сейчас отличное время для решения квартирного вопроса

Сейчас уже можно говорить о том, что май—июнь прошлого года стали в развитии ситуации на вторичном рынке жилья тем самым кризисом, из которого только два выхода. Первый — изменение ситуации к лучшему. Второй — лучше не думать. Показатели спроса рухнули до многолетнего исторического минимума, и если на рынок новостроек к этому времени уже начал поступать живительный кислород в виде субсидированной ипотеки, то у вторички не было доступа к этому источнику.

Но не спешите «нас хоронить»: по оценкам специалистов, в нынешнем году спрос на вторичное жилье в Москве превышает прошлогодние показатели в полтора раза. «Гроза в начале мая» обошла стороной, но гарантирует ли это хорошую погоду в дальнейшем? О текущей рыночной конъюнктуре и перспективах развития ситуации рассказывает директор Департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

— Что сейчас происходит на вторичном рынке жилья и можно ли говорить о кардинальном изменении ситуации по сравнению с прошлым годом?

— Прошлый год действительно напугал — не только продавцов и покупателей, но и все риелторское сообщество. Все наши коэффициенты зашкаливали вниз, и в марте—апреле уже было понятно, что ближайшие месяцы рынок проведет на продуктовых карточках. В мае 2015 года в компании был зафиксирован минимальный показатель количества обращений по вопросам купли-продажи жилья: с начала года он снизился в 4,1 раза. По данным Росреестра по Москве, в этом же месяце состоялось минимум в 2015 году переходов прав собственности — 7316. Для сравнения: в мае текущего года — 10690, на 46 процентов больше.

Актуальная статистика нашей компании также свидетельствует о существенном росте показателей покупательской активности в годовом выражении. Количество звонков и консультаций по вопросам купли-продажи жилья (потенциальный спрос) возросло за этот период на 55,2 процента, количество финансовых обязательств о проведении сделок (актуальный реальный спрос) — на 45,5 процента. Мы не говорим о полном выздоровлении рынка и о возвращении к докризисным показателям, однако текущая ситуация. Это, несомненно, устойчивая ремиссия, наступившая под влиянием относительной экономической стабилизации и адаптации покупателей и продавцов к новым условиям.

Еще один благоприятный фактор — повышение доступности ипотечного кредитования в сегменте вторичного жилья. В крупнейших банках ставки по ипотеке на вторичном рынке сегодня сопоставимы с докризисными, а в ряде случаев даже ниже.

Все это — упрямые факты, которые подтверждают благоприятную для покупателя рыночную конъюнктуру. Люди пользуются ситуацией, о чем свидетельствует очевидная положительная динамика покупательской активности. Но спрос по-прежнему глобально ограничивают фундаментальные негативные факторы, возникшие вследствие резких изменений в макроэкономике. Да, сейчас нет ощущения, что мы балансируем на краю пропасти, но экономическая ситуация в стране остается тревожной, продолжается падение реальных доходов населения — все это негативно отражается на покупательской способности населения и общем товарообороте.

— На ваш взгляд, цены на жилье уже достигли своего дна или будет новое понижение стоимости квадратного метра?

— С начала 2016 года цены в сегменте вторичного жилья демонстрируют слабую отрицательную динамику, которая не оказывает существенного влияния на спрос. По данным Аналитического центра «Инком-Недвижимость», средняя стоимость предложения за первые пять месяцев снизилась на 1,3 процента и составила 184200 рублей за квадратный метр. По сравнению с маем 2015 года снижение заявленной цены составило 6,8 процента. При этом надо учитывать, что уже почти год сохраняется ситуация, когда подавляющее количество продаж проходит с дисконтом — в среднем, около 10 процентов. Таким образом, в годовом выражении фактические продажные цены на вторичном рынке жилья снизились примерно на 15 процентов.

При этом определяющим фактором является то, что на рынке в настоящее время отсутствуют ожидания резких ценовых колебаний — и в этом принципиальное отличие нынешней ситуации от той, что определяла основные рыночные тенденции большую часть 2015 года. Продавцы не ждут, что квартиры будут дорожать. Покупатели убедились, что обвального падения цен не будет, и соответственно, не строят иллюзий. При этом потребитель хочет немного поторговаться. Продавец в целом готов на определенные уступки. В этом их установки совпадают, следующий вопрос — поиск компромисса.

— Реально ли сейчас быстро продать квартиру, не делая значительную скидку?

— О существенном дисконте мы говорим в случае, когда по тем или иным причинам объект имеет низкую ликвидность. В большинстве случаев скидка составляет около 10 процентов. Надо понимать, что объем предложения на вторичном рынке жилья по-прежнему существенно превышает спрос: по нашим оценкам, примерно в 2,5 раза. При таком дисбалансе спроса и предложения ключевым конкурентным преимуществом представленной к реализации жилплощади является готовность собственника к снижению цены. Отсюда, к слову, и аномальная доля продаж с дисконтом, вот уже год удерживающая рекордную для рынка высоту. Средний срок экспозиции объектов составляет около двух с половиной месяцев, при этом наиболее ликвидные объекты задерживаются в продаже, как правило, не более месяца.

— Если приобретать квартиру, то когда это лучше сделать — сейчас или надо еще немного подождать?

— Я категорически не рекомендую оценивать сегодня сделки с жильем с точки зрения «выгодно» или «не выгодно». Операции с недвижимостью сегодня надо рассматривать с точки зрения их необходимости, а не потенциальной выгоды. И с этой позиции я, безусловно, придерживаюсь мнения о том, что сегодня — отличное время для решения жилищных вопросов. Подчеркну: именно жилищных вопросов, а не инвестиционных задач преумножения капитала. Покупатель диктует условия, на рынке — изобилие прекрасных высоколиквидных объектов (и даже по ним продавец готов торговаться), ставки по ипотеке в целом близки к докризисным показателям. Рыночная конъюнктура благоволит покупателю, и разумно этим пользоваться. Ждать падения цены? Ну, я готов даже говорить о том, что снижение будет. Не падение, потому что падение — это грохот, ушибы, поломанные руки-ноги. И даже не снижение, а сползание — очень медленное, около 5 процентов в год. Но это, конечно, не та выгода, ради которой надо сидеть друг у друга на шее на трехметровой кухне и годами откладывать решение жилищного вопроса.

— Каково ваше мнение о ближайшем будущем российского рынка недвижимости?

— Если год назад было ощущение, что рынок может упасть на 30 процентов, то сегодня есть понимание, что ситуация стабилизировалась. Перспектива ближайших лет — его существование в этом «придонном» положении: мы оттолкнулись от дна, однако не имеем ни ресурсов, ни потенциала, чтобы «бежать по волнам». Очевидный рост последует вслед за ростом российской экономики, а до тех пор вторичный рынок жилья будет жить в режиме реализации актуального спроса и фактически стабильных цен.