Сергей Шлома: осенью роста цен на жилье не будет

«Покупать сейчас? А если подешевеет?», «Продавать? А вдруг подорожает?». Неопределенность развития ситуации на российском рынке жилья в условиях текущего экономического кризиса терзает его участников противоречиями. Прогнозы звучат в диапазоне от «цены вырастут осенью» до «к зиме квартиры подешевеют на треть». При таких вводных ориентирование в рыночных реалиях превращается в увлекательный поиск черной кошки в темной комнате. О том, почему оба сценария, скорее всего, лягут в стол и что на самом деле будет происходить на вторичном рынке массового жилья, рассказывает директор профильного департамента компании ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

— Что сейчас происходит на российском рынке недвижимости в недорогих сегментах?
— Текущую ситуацию на вторичном рынке жилья определяют разнонаправленные тенденции. С одной стороны, есть очевидная экономическая конъюнктура, и она крайне отрицательная: снижение платежеспособности населения, неуверенность людей в стабильности своего материального положения, дорогая ипотека, которую сдерживают не только сравнительно высокие ставки, но и то, что граждане не хотят взваливать на себя миллионные кредитные обязательства, не понимая, смогут ли завтра обслуживать долг. При этом общие ожидания покупателей связаны со снижением цен, что в огромной степени тормозит рынок и, по сути, формирует сокращенный спрос.
Однако на другой чаше весов: окончание периода отпусков и новый виток ослабления рубля. Первый фактор, по нашим оценкам, вызовет некоторое сезонное оживление спроса (в первую очередь на самые ликвидные объекты), но он в значительной мере будет сдерживаться последствиями общего кризиса в экономике. Второй может привлечь на рынок покупателей, которые в свое время зафиксировали свои сбережения в долларах и сейчас находятся на низком старте в ожидании наиболее подходящего момента, чтобы конвертировать валюту в рубли и выгодно решить свой жилищный вопрос. На одной только разнице валютных курсов сегодня можно получить объект более высокого потребительского уровня, не выходя за рамки планируемого бюджета.
Для примера рассмотрим ситуацию. Допустим, человек собрался в этом году купить квартиру. У него есть сбережения — порядка 6,5 миллиона рублей. С учетом торга 10 процентов — более чем реального в нынешних условиях — этой суммы вполне достаточно для приобретения однушки в современном панельном доме в спальном районе столицы. Но, допустим, этот дальновидный и везучий покупатель не стал торопиться и в мае, на среднемесячном минимуме стоимости американской валюты, перевел все свои накопления в доллары — порядка 128500 долларов. Конвертировав эту сумму в рубли сейчас, в начале сентября, он получает около 8,5 миллиона рублей и имеет возможность приобрести уже двухкомнатную квартиру. Скажем, такую: двушку общей площадью 54 квадратных метра на 10-м этаже 17-этажного дома серии П-44 в Батайском проезде в пешей доступности от станции метро «Марьино». Или такую: двухкомнатную квартиру общей площадью 45 квадратных метров на 5-м этаже пятиэтажного кирпичного дома на улице Архитектора Власова рядом со станцией метро «Новые Черемушки». Без дополнительных вложений можно улучшить район либо подобрать объект более высокого класса, с отличным ремонтом и так далее.
В целом можно говорить о следующих цифрах. В июле активность граждан, интересующихся выставленными на продажу объектами, снизилась на 30 процентов, по сравнению с тем же периодом прошлого года. Эта цифра позволяет объективно судить о масштабах сокращения спроса без оговорок про сезон отпусков. Однако в августе аналогичная разница составила уже 14,9 процента, а относительно июля 2015 года потенциальный спрос увеличился на 16,9 процента. Нынешнее оживление интереса покупателей — пока мы говорим только о звонках, а не о сделках — мы оцениваем как потенциальную готовность людей выйти на рынок жилья.

— Появились ли какие-то новые тенденции на отечественном рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса?
— Нынешний кризис «подшил в архив» популярную в свое время тему инвестиционной привлекательности вторичного жилья массовых сегментов. По сути, она устарела еще в 2009 году, когда, оправившись после встряски, цены на рынке жилья стали расти в пределах инфляции. Для классических инвесторов, ориентированных на быстрый оборот финансовых средств, такая «математика» не представляет интереса. Им на смену пришли люди, готовые ждать: они вкладывали свои сбережения в квартиры не для того, чтобы продать недвижимость через год с прибылью 30 процентов, а рассчитывая получать сравнительно небольшой, но стабильный доход в течение длительного времени. Столичная недвижимость стала самым надежным средством пусть не преумножения, но сохранения капитала. Действия таких «долгосрочных инвесторов» были продиктованы железобетонной уверенностью: московская недвижимость не может подешеветь — в рублях точно. В 2015 году произошел перелом, я думаю, впервые в истории рынка люди стали допускать мысль о том, что, вложив деньги в недвижимость, они могут понести убытки. Это плохо влияет на настроения покупателей, но здравый смысл не позволяет спорить со статистикой: с начала года стоимость предложения на вторичном рынке жилья массовых сегментов снизилась на 1,5 процента, реальная цена продажи — на 10–15 процентов, доходность арендного бизнеса не превышает 7 процентов при инфляции в Москве за тот же период более 10 процентов.
При этом, оценивая текущую инвестиционную конъюнктуру, надо понимать, что Москва по-прежнему остается центром страны, в который стекаются все финансовые потоки, и пока это так, порог востребованности недвижимости здесь будет высок — не сейчас, так в перспективе. Другое дело, что затягивание экономического кризиса на неопределенное время означает переход рынка жилья на новый уровень — на «режим энергосбережения», и когда будут возвращены прежние мощности — вопрос открытый.

— Некоторые эксперты утверждают, что сейчас, чтобы продать жилье в любом сегменте недвижимости, надо сбавлять цену. Это правда?
— Я буду говорить цифрами статистики: 78 процентов августовских продаж на вторичном рынке жилья прошли с дисконтом — это колоссальный показатель. Больше в истории рынка недвижимости было только в нынешнем июле — 80 процентов. Психологически комфортной для покупателя является скидка 10–15 процентов от среднерыночной стоимости объекта — при таком уровне торга квартиру можно продать в течение полутора месяцев.

— Что ждет российский рынок недорогой недвижимости? Что будет с ценами на квадратный метр в этом сегменте?
— В настоящее время средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья составляет 192100 рублей за квадратный метр. При этом с учетом торга купить жилплощадь можно на 10–20 процентов дешевле, чем в прошлом году. Я не думаю, что при сегодняшних перспективах российской валюты покупателям стоит обольщаться ожиданием беспрецедентных распродаж столичных квартир. По нашим оценкам, очередной виток ослабления рубля приведет к определенному оживлению спроса на жилье и поддержит рублевые цены — как это уже случилось в конце прошлого года. Тогда девальвация российской валюты фактически спасла от ступора номинированный в рублях рынок жилья массовых сегментов — сейчас при дальнейшем ослаблении отечественной валюты сценарий будет примерно тот же, хотя и с существенной поправкой на серьезно ухудшившееся материальное положение большей части населения. Но верно и другое: вопреки надеждам продавцов, роста цен осенью не будет. Он невозможен при тех макроэкономических тенденциях, которые сейчас определяют вектор развития ситуации в стране.