Сергей Шлома: когда вторичка достигнет дна, первичка тоже сдуется

В ближайшие два года объем ежегодно вводимого жилья на первичном рынке в столице сократится как минимум на 30 процентов.

О современном вторичном рынке в интервью «Вести. Недвижимость» рассказал директор Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

— Как сейчас обстоят дела на вторичном рынке недвижимости? Какие тренды на нем вы бы выделили?

— По нашим наблюдениям, 2015–2016 годы были самыми сложными для постсоветского рынка жилья за всю историю его существования. Недвижимость — это, пожалуй, единственный товар на российском рынке в целом, который за последние два-три года — после наступления экономического кризиса, присоединения Крыма и введения санкций — не подорожал. Причем это касается всех сегментов рынка жилья: и городской вторички, первички, и загородной недвижимости, и аренды квартир, и коммерческой недвижимости. Тогда как стоимость множества других товаров, скажем, продуктов питания, одежды, техники, автомобилей только увеличилась.

Некоторое время назад столичная недвижимость была весьма сильно переоценена. Наши сограждане считали вторичное жилье не просто архивыгодным активом, но и, порой, самым надежным хранилищем свободных средств — банки-де могут обмануть своих клиентов или обанкротиться, облигации отменят, а квартира точно никуда не денется, да еще и будет расти в цене. Однако после кризиса 2008–2009 годов московская недвижимость перестала считаться инвестиционно привлекательным активом. Более того, пережив в 2015 году встряску, вызванную снижением цен на жилье в рублях, потребители перестали рассматривать столичную недвижимость еще и как надежное средство для хранения своих сбережений. В 2016 и первой половине 2017 года мы также фиксировали отрицательную ценовую коррекцию жилья на вторичке Москвы. Так, в данный момент средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте равна 178845 рублей, а в аналогичный период прошлого года она была выше на 2,9 процента — 184183 рубля. Сейчас мы говорим о ценах, по которым продавцы выставляют недвижимость на рынок. При этом снижение среднего уровня продажных цен за год составило как минимум 10 процентов. Ибо абсолютное большинство сделок в этом сегменте — 87 процентов по итогам мая — проходит с дисконтом, а средний размер скидки сейчас составляет порядка 9,4 процента. Ценового дна, по нашим прогнозам, мы достигнем примерно через полтора-два года — к концу 2018 -началу 2019 года.

Объем предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы, согласно нашим данным, в данный момент равен 37368 объектам. При этом большинство потребителей даже не представляет себе, насколько столичный рынок вторички, судя по централизованным базам поиска, по сути, виртуален — около 90 процентов объектов в этом сегменте представлено к реализации по завышенным, докризисным, ценам, и в результате они так и останутся лишь строчкой в интернет-пространстве. К примеру, мы проанализировали стоимость двухкомнатных квартир в 9-этажных домах в районе станций метро «Выхино», «Кузьминки», «Рязанский проспект» — согласно оценкам наших специалистов, реальная стоимость подобных объектов при нынешней конъюнктуре рынка варьируется от 4,5 до 4,8 миллиона рублей. А какие цены на подобные лоты в этих локациях мы видим в большинстве объявлений на сайтах по подбору недвижимости? От 6,5 миллиона рублей и выше, что называется, «почувствуйте разницу»: переоценка составляет порядка 40–50 процентов. И покупатели, избалованные значительным превышением предложения над спросом, просто воротят нос от этих вариантов.

В результате на вторичном рынке московского жилья уже не один год наблюдается «синдром разочарованного продавца». Этим диагнозом мы характеризуем состояние собственника или ситуацию, когда, к примеру, владелец год назад выставил на продажу свою двухкомнатную квартиру в Выхино по той же самой цене, что и его сосед еще до кризиса — скажем, 6,5 миллиона рублей. И это при том, что большое число трешек в этом районе реализуется примерно за 5,5–5,6 миллиона рублей. И вот прошел год, он все еще мечтает ее продать, но никак не может этого сделать, взгляд у человека уже потух, а покупателей он встречает почти без веры и надежды. Я бы порекомендовал такому собственнику реализовать свою жилплощадь сейчас, по адекватной цене 4,5–4,8 миллиона рублей, потому что условно завтра-послезавтра она будет стоить еще дешевле.

Еще одно важное наблюдение — при анализе ресурсов по подбору недвижимости становится видно, что за последние три года доля квартир, экспонируемых на вторичке Москвы как свободные, выросло в полтора раза — с 28,9 до рекордных 46,4 процента. В то же время ожидаемого пропорционального сокращения доли альтернативных сделок (участникам которых необходимо не только продать квартиру, но еще и подыскать себе другое жилье и переехать туда) мы в этом сегменте не наблюдаем. По нашим оценкам, более половины квартир, выставленных в данный момент на продажу как свободные, на самом деле — замаскированные «альтернативы». При низком спросе и острой конкуренции между продавцами собственники превращают свои квартиры в свободные в надежде хоть как-то привлечь внимание покупателей, избалованных богатым выбором. Поэтому фактически количество альтернативных сделок остается на весьма высоком уровне: не менее 80 процентов операций купли-продажи жилья экономкласса на вторичке — альтернативные.

— Какая недвижимость на вторичном рынке сейчас наиболее популярна у покупателей?

— Интересы столичных покупателей сосредоточены в основном в двух категориях: первая — высококачественное жилье, это варианты без серьезных изъянов. Например, объект в хорошем состоянии и с удобной планировкой, находящийся в современном доме и приличном районе с развитой инфраструктурой. В условиях значительного превышения предложения над спросом покупатель готов ждать появление на рынке квартиры, о которой он так давно мечтал, и согласен заплатить за эту жилплощадь адекватную цену. Если же потребитель в силу разных причин, в том числе и в связи с нехваткой финансов — не готов потратить много средств на приобретение квартиры, то он будет подбирать себе объекты из второй категории — «самое бюджетное жилье».

— Как себя чувствует рынок вторичной недвижимости в жесткой конкуренции с первичным рынком?

— Один из главных сдерживающих факторов для роста цен на вторичном рынке жилья Москвы — колоссальная конкуренция с сегментом новостроек. Причем, когда цены на вторичку достигнут пресловутого дна, новостройки начнут постепенно сдуваться. Мы прогнозируем, что в ближайшие два года объем ежегодно вводимого жилья на первичном рынке в столице сократится как минимум на 30 процентов. Одно дело — когда двухкомнатная квартира на вторичке стоит, предположим, 5 миллионов рублей и совершенно другая история, когда ее стоимость опускается, скажем, до 4,1 миллиона рублей. Сделать ответный шаг застройщики уже не смогут — они ограничены порогом себестоимости, рентабельности, кроме того, дорожают стройматериалы, увеличивается стоимость земли. В результате реализовать новый объем жилья и получить от этого прибыль становится гораздо сложнее. Однако если владельцы вторичной недвижимости вздумают значительно поднять цены на жилье, то застройщики тут же опять выйдут на рынок и предложат покупателям более дешевую альтернативу.

— Что вы можете посоветовать покупателям — брать квартиру на вторичке сейчас или еще подождать снижения цен?

— В данный момент на приобретение жилья покупатели решаются, как правило, в случае острой необходимости — когда жилищный вопрос уже не терпит отлагательств. Люди, у которых этот вопрос не горит, конечно, могут дождаться наступления ценового дна и приобрести квартиру по максимально низкой стоимости. Однако наша практика показывает, что непрофессиональным игрокам рынка чаще всего не удается поймать нужный момент, им постоянно кажется, что он еще не наступил. В результате люди выходят на рынок с опозданием и приобретают квартиры по большей, чем на ценовом дне, стоимости.

В чем преимущество покупки недвижимости именно сегодня, до наступления ценового дна? Сейчас, во-первых, на вторичном рынке жилья столицы предложение значительно превышает спрос, и у покупателей есть очень богатый выбор — перед заключением сделки они просматривают в среднем уже не три-пять объектов, как раньше, а более двадцати вариантов. Во-вторых, с продавцами, готовыми пойти на скидку, можно договориться о продаже квартиры в прямом смысле слова по завтрашней, еще более низкой, стоимости. Проявив настойчивость, покупатель может подобрать объект с отличными качественными характеристиками по весьма привлекательной цене — по которой эта квартира не экспонировалась на докризисном рынке недвижимости.
Кроме того, отмечу, что на вторичном рынке московского жилья уже года три накапливается отложенный спрос, причем происходит это не только из-за покупателей, которые занимают выжидательную позицию, но также из-за продавцов. Многим собственникам, выставившим недвижимость на продажу по завышенной цене, сегодня не удается ее реализовать, а поскольку абсолютное большинство сделок на вторичном рынке жилья — альтернативные, то они, соответственно, не могут приобрести новую квартиру. Однако, по нашим оценкам, к моменту достижения ценового дна этот спрос все-таки выплеснется на рынок. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

— Есть ли опасность, что количество предложений на вторичном рынке серьезно превысит спрос, и продажи упадут или вообще замрут?

— Количество лотов на вторичном рынке жилья Москвы и сейчас серьезно превышает спрос. Другое дело, что большинство из них экспонируется по неадекватной для рынка цене. На самом деле если бы все владельцы квартир, выставленных на продажу по завышенной стоимости, неожиданно согласились бы на значительный дисконт — до актуальных значений, то на рынке недвижимости Москвы произошел бы обвал цен. В данный момент нам это не грозит, поскольку количество покупателей как раз соответствует числу продавцов, которые объективно оценивают нынешнюю рыночную ситуацию.

— Можете сделать прогноз, что ожидает отечественный рынок вторичной недвижимости в ближайшем будущем?

— Состояние вторичного рынка жилья напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Мы ожидаем, что за 2017–2018 годы ключевая ставка Центробанка, которая сейчас находится на уровне 9,25 процента годовых, опустится до 7 процентов годовых, а уровень инфляции в стране, как обещает нам правительство, будет снижаться, и составит около 5 процентов годовых. Это в том случае, если на экономику не повлияют экстраординарные внешние факторы вроде усиления санкций или обострения политической обстановки. При таком размере ключевой ставки банки будут выдавать ипотечные кредиты под 8–9 процентов, а в некоторых случаях, возможно, и под 7 процентов годовых, а не под 10–12 процентов, как сейчас. В результате случится прирост ипотечных покупателей, которые в настоящее время откладывают сделку, ожидая снижения ставок.

Кроме того, сегодня вклады в банках приносят людям по 8–10 процентов годовых, и потребители, несмотря на свое недоверие к банковской системе, все-таки предпочитают открывать депозиты, а не хранить свои средства в виде дешевеющей недвижимости. Однако при снижении ключевой ставки до указанного уровня через полтора-два года вклады будут приносить около 5 процентов годовых, и это будет уже не настолько привлекательный инвестиционный инструмент. Как следствие человек, у которого есть, предположим, 5 миллионов рублей, задумается: положить деньги в банк под 5 процентов или вложить их в жилье (которое, достигнув ценового дна, дешеветь уже не будет) и получать тот же самый ежегодный доход от сдачи его в аренду. Если учесть, что, повторюсь, наши граждане банкам особо не верят, то выбор, скорее всего, будет сделан в пользу покупки жилья. В итоге недвижимость вновь, как и в период до 2015 года, будет иметь статус надежного актива для хранения сбережений.

И как только все вышеперечисленные факторы — снижение уровня инфляции, ключевой ставки Центробанка, а затем и ставок по ипотеке, уменьшение доходности от банковских вкладов и реализация на рынке отложенного спроса — сойдутся в одной точке, то цены, достигнув дна, перестанут снижаться. В результате на рынке начнется оживление, которое приведет к увеличению количества сделок (но не к росту цен из-за мощной конкуренции с сегментом новостроек). И мы очень ждем этого момента, так как для возвращения на нормальный уровень функционирования вторичному сегменту жилья столицы сейчас не хватает примерно 30 процентов сделок ежемесячно.

Хотел бы особо заострить внимание на том, что сейчас мы наблюдаем за сменой поколений покупателей на вторичном рынке жилья Москвы. Ранее основными действующими лицами среди покупателей в этом сегменте были люди поколения X (1965–1985 годы рождения), которые выросли в Советском Союзе и в силу своего жизненного опыта предъявляют не такие завышенные требования к жилью, как более молодые участники рынка. Некоторые из этих людей еще помнят коммунальные квартиры, поэтому для многих из них жилье в 5- или 9-этажном доме — вполне подходящий вариант.

Однако у покупателей, относящихся к поколению Y (1985–2000 годы рождения) — их число на рынке недвижимости неуклонно растет — уже совсем другие требования к новому жилому пространству. Для них коммунальная квартира — это некий пережиток древности, прошлый век, и жилье в 5- и 9-этажных домах многие из них не рассматривают в принципе. Какие критерии при выборе квартиры наиболее важны для представителей поколения Y? Во-первых, класс жилья и внешний вид дома. Этим людям важно, чтобы дом выглядел красиво, и они могут сделать выбор в пользу новостройки пусть и не в столице, а в Подмосковье, но зато бизнес-класса. Во-вторых, наличие удобного парковочного места. У многих молодых людей нет привязки к метро, так как они передвигаются на личном автотранспорте. В-третьих, они предпочитают жилье с необычными планировками, новейшими архитектурными и инженерными решениями — это апартаменты, жилье в стиле лофт с огромными потолками, где можно поставить большой стеллаж или сделать какую-то надстройку и тому подобное.

Влияние поколения Y на рынок недвижимости усиливается, и в связи с этим у нас очень грустные новости для владельцев жилья в 5- и 9-этажных домах: потенциальные покупатели этих квартир — люди, относящиеся к поколению X — становятся все менее активными и постепенно покидают рынок недвижимости. В итоге конкуренция между продавцами подобных объектов будет только усиливаться, а их стоимость продолжит снижаться даже после того, как рынок достигнет ценового дна.

Покупателями этого жилья, скорее всего, станут приезжие из бывших республик СССР, которые перебираются в Москву на заработки. Расселяются они по территориальному признаку, и в результате в столице формируются своего рода районы-«гетто», где вскоре практически невозможно будет найти коренных москвичей. Особенно сильно эта тенденция развивается сейчас на юго-востоке, частично на востоке Москвы.
Большая часть этих приезжих — низкооплачиваемые рабочие, ипотеку им получить очень сложно, и самые дешевые квартиры в старых домах пользуются у них спросом. В будущем разрыв между стоимостью жилья в центре и на окраине (особенно в районах, где расселяются мигранты) будет только увеличиваться. Сейчас Москва уникальна тем, что стоимость квадратного метра квартир на окраине и в центре здесь отличается в среднем в 3–4 раза. Хотя в некоторых других крупных городах мира — в Лондоне, Париже, Нью-Йорке — эта разница в десятки раз больше. И по описанным выше причинам такая же участь ждет и недвижимость Москвы.