Сбились с пути: аварийная посадка среднего класса на рынке жилья

Оценивая перспективы восстановления покупательской активности на рынке жилья, надо заметить, что самую жесткую посадку в кризис совершил средний класс, потерявший в новых реалиях жизненные ориентиры. И до тех пор, пока эта категория потребителей не восстановит «систему координат», рынок жилья продолжит двигаться «на аварийке» — утверждает в своей колонке для «РИА-Недвижимость» директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Позиция с отсутствием

Средний класс принято «маркировать» по уровню дохода. Четкие критерии, впрочем, отсутствуют, а те, что есть, колеблются чуть менее чем произвольно. Но я бы в качестве определяющего признака добавил активную жизненную позицию. Средний класс — это люди, готовые ставить перед собой цели и последовательно их достигать, стимулируя по ходу экономику в целом.

Центр стратегических исследований Росгосстраха определяет численность среднего класса, исходя из оценки респондентами своего уровня дохода. По этим данным, в 2015 году в России рассматриваемая категория населения составляла 13% от общего числа жителей против 18% два года назад. Но сейчас речь не о том, как изменилась доля. Суть в том, что эти 13, ну, пусть даже 18% формируют не менее 70% спроса на рынке жилья!

Будем объективны: огромная часть населения страны не проявляет активность в ее жизни. Да что там — в собственной тоже. В том числе, не покупает недвижимость, не совершает обмены, не использует ипотеку — не меняет свои жилищные условия. Людям не нужно. Они живут на том готовом, что осталось от бабушек-дедушек, от родителей, от «счастливого советского детства». И очень часто не потому, что «нет денег». Распространенная причина — «устраивает и так».

Я лично вижу это на примере своих одноклассников. Сам я учился в Вешняках, с тех пор поменял два десятка квартир. У 80% моих одноклассников в плане жизненных условий не изменилось ничего. Я приезжаю в Вешняки к родителям, выхожу на улицу и встречаю одноклассника Костю: «О, Костя, ты как?!». И Костя — постаревший 50-летний человек: «Да вот, живу там же, на втором этаже, помнишь?..»

На «середняка» рассчитайсь!

Средний класс на рынке жилья — это другой потребитель. Я нарисовал бы два портрета — типичных образа последних лет. На первом — молодой человек, около 30 лет, он только начал зарабатывать более чем ему хватало бы на удовлетворение базовых потребностей, имеет перспективы в профессии, внятные жизненные планы, но не имеет существенного капитала и пока отсутствует на рынке жилья как инвестор. Он решает свои жилищные вопросы (в том числе, с привлечением ипотеки) и в пирамиде Маслоу находится на второй-третьей ступенях.

На втором портрете — человек, уже обладающий свободными деньгами — так называемая верхняя граница среднего класса. Он располагается примерно на четвертой ступени пирамиды Маслоу, живет в квартире бизнес-класса и не планирует в качестве следующего жизненного этапа переезд на Остоженку (современный средний класс не готов платить за ненужные ему «шубохранилища»). Он инвестирует свой капитал не в статус, а в конкретные финансовые ресурсы, и на рынок недвижимости приходит не показать себя, а заработать.

Выход на авансцену рынка

Время расцвета среднего класса на рынке жилья — 2005-первая половина 2008 годов. Примерно с 2003 года эта категория потребителей стала значимо ощущаться в сфере недвижимости. И как раз с этого времени прежде крайне недооцененное московское жилье активно потянулось к средним для мировых столиц ценникам. Процесс занял 2–3 года, после чего начался опережающий рост цен, стал постепенно надуваться известный пузырь, громко лопнувший осенью 2008 года. Но 3 года до этого средний класс, несомненно, выступал в роли турбодвигателя на рынке жилья, разгоняя его до запредельных значений. «Лицо» среднего класса в 2007-м: широкая улыбка, горящие глаза. Он чувствует себя без пяти минут властелином мира, уверенно смотрит в завтрашний день и видит там безоблачное небо.

Падение с небес

Осенью 2008-го — первый шок. Первое прозрение инвесторов, понявших, что московская недвижимость не является ликвидным активом по умолчанию. Эти люди, оперировавшие в своих расчетах долларами и короткими сроками оборота инвестиционных средств, так и не вернулись на вторичный рынок жилья, прежде баловавший их «взбитыми сливками» двукратной годовой доходности.

Тогда же — и это важно — меняется потребительская психология среднего класса (не только его, однако тут изменения особенно наглядны). Уходит «новорусский» менталитет, ломается система ценностей «чем дороже, тем лучше». Как рассуждали до 2008 года? Если загородный дом — то площадью 1000 квадратных метров, с сауной, курительной комнатой и зоной отдыха для йоркширских терьеров. Если двухкомнатная квартира — не меньше 80 «квадратов» (лучше 100), если трехкомнатная — не теснее 120 (лучше 140). Если сегодня — бизнес-класс на юго-западе, то завтра — Бутиковский переулок на Золотой миле.

2008 год спустил людей с небес на землю и научил считать деньги. И как следствие — оптимизировать потребности в соответствии с доходами и здравым смыслом.

Жизнь, отложенная на завтра

Мы смотрим на средний класс на излете 2008 года. Он выглядит ошарашено. Сжал зубы и тяжело дышит — он получил удар под дых. Но минул год, и цены на жилье снова пошли в рост, спрос восстановился, на лице потребителя — улыбка умиротворения. Острое течение кризиса и последовавшее тогда быстрое выздоровление позволило избежать глобальных негативных последствий. Тот кризис потребовал оптимизации ресурсов, при этом оставил понятными цель и средства ее достижения. Средний класс, то есть люди с активной жизненной позицией, в таких условиях — как рыбы в воде. И это принципиальное отличие от нынешней ситуации.

Средний класс сейчас — люди с растерянностью во взгляде. Они в массе своей потерялись в сложившихся обстоятельствах — и в этом самая большая проблема. Развитие событий в стране нельзя прогнозировать, а значит, нет возможности стратегически планировать собственную жизнь — условия, противопоказанные для среднего класса.

На рынке жилья формируется отложенный спрос — не только потому, что средний класс в значительной степени растерял свои доходы и во многих случаях приобрел дополнение «бывший». Люди не понимают, что делать, и это не менее важно. Как брать ипотеку, если на работе раз в месяц сокращения. Как вкладывать деньги в недвижимость, если на фоне всеобщего подорожания квартиры дешевеют? И это какая-то удивительная парадигма в истории московского жилья: получается, вообще нет смысла жить сегодня, лучше жить завтра, потому что будет дешевле?..

Поэтому задача в краткосрочной перспективе — быстрее долететь до дна и понять, что снизу точно не постучат. Средний класс не умеет жить на ощупь, а без его активного участия восстановление рынка жилья обещает стать долгой историей…