Риск фатальных изменений: что творится на рынке недвижимости

Какие тенденции сейчас наиболее заметны на рынке недвижимости, «Собеседник» узнал у экспертов.

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:

 — Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья в настоящее время достигла абсолютного исторического максимума, составив 200,2 тыс. рублей за кв. м. С начала года цена возросла на 2,6% при уровне инфляции за аналогичный период 6,2%. Сейчас сложилась уникальная ситуация: ипотечные ставки на первичном рынке в связи с субсидированием ипотеки государством стали значительно ниже, чем на «вторичке». Такое в истории рынка жилья мы наблюдаем впервые, и, конечно, это любопытный факт с учетом того, что ипотека на «первичке» выдается под залог прав требования, а на вторичном рынке жилья — под конкретный объект недвижимости. Соответственно, более высокие процентные ставки по ипотечным продуктам на новостройки до сих пор учитывали соответствующий уровень рисков. Можно предположить, что доступность ипотеки на первичном рынке несколько сместит фокус покупательского интереса на новостройки, но не думаю, что такое перераспределение спроса станет фатальным для «вторички». Основная часть новостроек, попадающих под программу господдержки ипотеки, сосредоточена в Подмосковье и Новой Москве, при этом значительное количество потенциальных покупателей жилья не устраивает такая «география» — по одной этой причине они не уйдут со вторичного рынка.

Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость»:

 — В феврале цены на первичном рынке жилья Москвы показали устойчивый рост. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы в феврале составила в эконом-классе 170 тыс. рублей, это на 3% больше, чем в январе; средняя стоимость комфорт-класса — 210 тыс. рублей за кв. м, это на 2% больше, чем в предыдущем месяце; средняя стоимость бизнес-класса — 285 тыс. рублей, это на 2% больше, чем в январе. В новостройках Подмосковья стоимость квадратного метра в феврале достигла 84 тыс. рублей за кв. м, это на 3,5% больше, чем в январе. Директор Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор: — В феврале наметилось подорожание в успешных, активно строящихся поселках. Застройщики объясняли рост цен растущей стоимостью стройматериалов, часть которых закупается за рубежом. При этом в выигрыше оказались те застройщики, которые цены не подняли: именно к ним потянулись покупатели. За этим последовали акции и скидки в тех проектах, где цены были подняты. Так осознавшие минусы своего поспешного решения застройщики стараются вернуть своего покупателя. Там же, где после поднятия цен интересных предложений не последовало, уровень продаж заметно снизился. Впрочем, акции — это всегда временная мера, а предпосылок для понижения цен нет. Напротив, в развивающихся качественных проектах они продолжат расти по мере готовности объектов.

Самые низкие цены — в поселках-стартапах, количество которых сократилось в виду сложной экономической ситуации в начале года. Те же, кто уже выпустил на рынок новые продукты, скорее всего, продолжат работу — в пользу такого выбора говорит известие о снижении ключевой ставки ЦБ. Если ситуация с проектным кредитованием восстановится, застройщики успешно реализуют свои проекты, а риски недостроя или того, что большая часть поселков будет заморожена, существенно снизятся. Положительно скажется на загородном рынке и возвращение ипотеки. «Первыми ласточками» еще в начале года стали сами банки, которые обратились к нам с предложениями о сотрудничестве, предлагая специальные программы кредитования для покупателей загородной недвижимости. Клиенты загородного рынка редко берут в кредит полную сумму на покупку дома. Как правило, эти средства используются на доплату или ремонт. Основная аудитория покупателей таунхаусов и коттеджей эконом- и комфорт-класса — это горожане, которые реализуют свои квартиры, а на вырученные деньги приобретают более комфортное загородное жилье. Для них актуальны такие вспомогательные инструменты, поскольку они помогают решить ряд задач: отделку нового дома или обеспечение съемным жильем семьи, которая, прежде чем въехать в новый дом, должна где-то жить, уже продав квартиру.