48% людей, предпочитающих столичной «вторичке» загородное жилье, не старше 40 лет, при этом обратный отток из этого сегмента в Москву уже иссяк.
Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают отток спроса из сегмента городского жилья на подмосковную «загородку»: по их наблюдениям, на данный момент 6% от общего числа покупателей, первоначально планировавших приобрести вторичную недвижимость в столице, в итоге делает выбор в пользу загородного домовладения в качестве основного места жительства. Наибольшее число таких покупателей — 48% — относится к возрастной группе 25–40 лет. Чаще всего они переезжают за город на ПМЖ после рождения детей или в угоду модным веяниям. На средний возраст — 40–55 лет — приходится 12% переходящего на «загородку» спроса. Эти покупатели менее всего склонны к переезду за город, так как в столице их обычно удерживает не только работа, но и забота о детях или внуках, посещающих учебные заведения (школы, курсы, кружки и т. п.). Оставшиеся 40% — люди в возрасте 55–70 лет, многие из них перебираются из других регионов поближе к детям, обосновавшимся в Москве. Они выбирают загородное жилье в качестве постоянного места жительства, чтобы наслаждаться свежим воздухом и получить в собственность еще и земельный участок.
При этом согласно наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, наибольшей популярностью у покупателей, переходящих на «загородку» из вторичного сегмента жилья, пользуется формат таунхаусов, а самые востребованные направления — Новорижское, Ленинградское, Киевское и Минское шоссе (среди аутсайдеров — Горьковское, Ярославское и Новорязанское шоссе). Тенденции к увеличению оттока спроса пока не наблюдается из-за ухудшения рыночной конъюнктуры на «загородке», приведшего к обострению дефицита готовых объектов, а также вследствие завышенных ожиданий самих покупателей. Также специалисты компании отмечают, что если 2–3 года назад они фиксировали обратный отток спроса с загородного рынка в сегмент городского жилья (чаще всего это были собственники домов высших ценовых категорий, которые после их продажи приобретали для своих детей, поступающих в столичные вузы, жилплощадь в центре), то сейчас из-за низкого спроса как на «загородке» в целом, так и на дорогие объекты в особенности, подобного круговорота покупателей они уже не наблюдают.
Согласно наблюдениям специалистов Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время 6% от общего числа людей, интересующихся приобретением «вторички» в столице, в итоге делает выбор в пользу загородного жилья как основного места жительства. Отток спроса примерно такого же объема наблюдается и в сегменте новостроек. При этом покупатели, переходящие на «загородку» с городской «вторички», в большинстве случаев отдают предпочтение полностью готовым домам, в то время как потребители, ранее рассматривавшие предложение на первичном рынке Москвы, наоборот, чаще покупают объекты в еще строящихся очередях в новых поселках, в том числе чтобы сделать ремонт «под себя».
Среди покупателей, переходящих на «загородку» из вторичного сегмента городского жилья, 48% — это потребители в возрасте 25–40 лет, еще 40% — люди из наиболее старшей возрастной группы, 55–70 лет. На средний возраст — 40–55 лет — приходится минимальная доля подобных покупателей, всего 12%. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Наибольший отток с московской „вторички“ на „загородку“ наблюдается среди более молодых покупателей, число которых за последние 5 лет, по нашим подсчетам, значительно увеличилось. Они мобильнее, чем представители более старшего поколения, и не отказываются от покупки загородного жилья даже в том случае, когда им приходится ездить на работу в столицу каждый день. На постоянное место жительство за город они переезжают, например, после рождения детей, при этом стараются выбрать жилье в проектах, расположенных около населенных пунктов с развитой социальной инфраструктурой, где среди прочего есть детские сады и школы. Представители молодого поколения, еще не обзаведшиеся семьей и детьми, покупают жилплощадь за городом в том числе для повышения собственного престижа в глазах своего окружения: отдельный дом выглядит более статусно, чем городская квартира, и именно здесь, как это показано в фильмах про воплощение американской мечты, они планируют наслаждаться идиллической жизнью на природе, приглашая родственников и друзей к себе на барбекю. Такая картинка не может не подкупать, и вот уже их гости хотят себе точно такое же жилье — так и развивается это модное веяние. На втором месте по численности доля потребителей от 55 лет и старше, уже вышедших на пенсию или работающих не на полную ставку. Причем весомая их часть — это покупатели из других регионов, продавшие жилье в родном городе и решившие перебраться поближе к детям, обосновавшимся в Москве. Выбирая между вторичной квартирой в столице и загородной недвижимостью в Подмосковье, они в итоге приобретают „домик в деревне“, чтобы наслаждаться свежим воздухом, а также иметь в собственности землю. Группа покупателей в возрасте 40–55 лет занимает наименьшую долю среди потребителей, переходящих на „загородку“. Они уже не настолько мобильны, как более молодые люди, в городе их удерживает не только работа, но еще и забота о детях или внуках, которые помимо школы или института ходят в кружки, на курсы и т. д. Те же покупатели из данной возрастной группы, которые хотят жить за городом, обычно подыскивают себе жилье как можно ближе к Москве, причем в некоторых случаях ради этого приобретения они продают доставшуюся в наследство дачу и городскую квартиру, избавляясь попутно от необходимости жить на два дома».
Согласно наблюдениям, преимущественная часть покупателей, переходящих в загородный сегмент жилья, отдает предпочтение такому формат, как таунхаус (блокированная застройка, соседствующие дома с отдельными входами). Причин тому несколько: если сравнивать с коттеджами, то стоимость таунхаусов и на первичном, и вторичном рынках загородного жилья обычно ниже, чем цена отдельно стоящих строений. При этом собственники таунхаусов чувствуют себя гораздо комфортнее, чем владельцы объектов в малоэтажных домах, так как проживают не в квартире, а в доме с участком земли. Выбирая между таунхаусом и дуплексом (его владельцы проживают на разных этажах одного строения), такие покупатели в большинстве случаев приобретают таунхаус, так как предпочитают, чтобы соседи проживали за стеной, а не под или над ними, как в городской квартире.
Проанализировав предпочтения рассматриваемой категории покупателей в плане направлений, специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что наибольшим спросом у них пользуются подмосковные шоссе на западе, юго-западе и северо-западе Подмосковья. Потребители, интересовавшиеся в Москве лотами высоких ценовых категорий, в первую очередь выбирают дома в проектах на Новой Риге. Покупатели с более скромными бюджетами обычно приобретают лоты на Ленинградском, Киевском или Минском шоссе. Наименьшим спросом у людей, переезжающих на постоянное место жительства за город, пользуются объекты на восточном, северо-восточном или юго-восточном направлениях, где чаще всего наблюдаются проблемы с движением автотранспорта. Главным образом это Горьковское, Ярославское и Новорязанское шоссе.
По мнению экспертов ИНКОМ-Недвижимость, доля потенциальных покупателей, перетекающих с «вторички» столицы на «загородку», в настоящее время не имеет тенденции к увеличению, в основном из-за тех неудобств, с которыми сталкиваются многие люди, переезжающие на постоянное место жительства за город. Например, им приходится тратить больше времени на дорогу до работы, особенно если они ездят по наиболее загруженным трассам, кроме того, обслуживание загородного дома обычно стоит больше, чем квартиры в столице. Также им не всегда удается подобрать вариант, полностью устраивающий их по своим качественным характеристикам или стоимости. Так, в профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что из-за завышенных ожиданий покупателей на «загородке» Подмосковья лишь в 20% случаев их требования оказываются выполнимы в рамках запланированного бюджета, а реальная стоимость покупки в среднем на 50% больше желаемой суммы. При этом из-за сильного ухудшения рыночной конъюнктуры все больший объем предложения на «загородке» начали занимать участки без подряда: среди новых поселков, представленных к продаже во втором квартале 2018 года, лишь в 17% имеется застройка.
Аналитики ИНКОМ-Недвижимость также отмечают, что 2–3 года назад, когда ситуация на загородном рынке жилья еще не была настолько сложной, одновременно наблюдался обратный процесс миграции покупателей — с «загородки» в сегмент городского жилья. По большей части эта тенденция касалась собственников домов высших ценовых категорий: после того, как их дети подрастали и переезжали в столицу, поступив в престижный вуз, родители продавали загородную недвижимость (особенно если уже не использовали ее для постоянного проживания) и приобретали для своих отпрысков, начинающих самостоятельную жизнь, квартиру в центре, как правило, в новостройке в пределах Садового кольца. Таким образом они еще и отказывались от значительной нагрузки в виде платы за обслуживание подмосковного дома. Однако на данный момент из-за стагнации спроса в сегменте загородного жилья владельцы дорогостоящих объектов отказываются от их реализации, и подобного оттока обратно в столицу уже не происходит.
