Революция цен: стоимость «вторички» может опуститься ниже цен новостроек

Дно по количеству сделок на московском вторичном рынке жилья было пройдено прошлым летом, дно по цене — еще впереди, считает директор профильного департамента компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома

Еще в конце прошлого года мы говорили о том, что вторичный рынок жилья в целом приспособился к новым экономическим реалиям: его участники вышли из тени, расстались с иллюзиями и приняли суровую правду жизни в условиях снижения доходов и естественного в такой ситуации стремления к экономии. Этой адаптации (даже с учетом падения платежеспособности), по нашим оценкам, было бы достаточно, чтобы поддержать спрос в 2016 году на уровне не менее 15% выше, чем в непредсказуемом 2015-м. Итоги первого полугодия в целом подтверждают эти прогнозы.

Но увеличение товарооборота не приведет к росту цен. Более того, меняющаяся конъюнктура московского рынка жилой недвижимости грозит потребителю новой «системой ценностей»: стоимость вторичного жилья может опуститься ниже цен на новостройки — это распространенная мировая практика, но настоящая революция у нас.

Восстановился ли рынок после обвала прошлого года?

По данным Росреестра, за шесть месяцев 2016 года в Москве было зарегистрировано 62 736 переходов прав собственности — на 10,8% больше, чем за тот же период прошлого года (56 611 переходов прав). В первом полугодии 2014-го указанный показатель был равен 83 275 транзакциям. Соответственно, в 2015 году он снизился на 32% (26 664 транзакции). По итогам шести месяцев текущего года отыграно 23% этого падения (6125 транзакций), что еще далеко до восстановления рынка до докризисных показателей.

Надо понимать, что данные Росреестра — это информация о фактически завершившихся операциях, минимально отражающая актуальный спрос последнего месяца, когда финансовые обязательства о купле-продаже уже оформлены, а сами сделки еще не прошли. Однако статистика «Инком-Недвижимости», учитывающая количество договоров о предоплате (актуальный реальный спрос) с января по июнь, подтверждает общую динамику. По нашим подсчетам, количество финансовых обязательств о проведении сделок в первой половине 2016 года на 27% меньше, чем за тот же период 2014-го, но на 16,6% больше, чем в январе — июне 2015-го. Если сравнить, сколько соглашений о предоплате за жилплощадь было оформлено в первой половине 2014, 2015 и 2016 годов, то получаем: в нынешнем первом полугодии отыграно 28,2% падения покупательской активности в первые, самые тяжелые, шесть месяцев прошлого года.

Активизация спроса, однако, не стимулирует цены. Можно было бы сказать «вопреки ожиданиям», но правда в том, что на вторичном рынке жилья сегодня вообще отсутствуют ожидания резкого изменения ценовой конъюнктуры — и в этом его принципиальное отличие от ситуации прошлого года, когда разнонаправленные представления продавцов и покупателей о стоимости недвижимости резко притормозили товарооборот. Сегодня атмосфера в целом такая: значительная часть собственников не ждет роста цен, а покупатели хотят немного поторговаться — в пределах 10%. Это как раз те условия, которые позволяют сторонам находить компромиссные варианты и проводить сделки.

Подтвердим сказанное статистикой: по итогам первой половины 2016 года средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья Старой Москвы составила 183,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Отрицательная коррекция с начала года — 1,6%. По сравнению с июнем 2015-го — минус 6,4%. Прибавим к этому дисконт (средний размер по итогам июня — 8,5%), который на сегодняшнем рынке надо считать правилом, а не исключением (83% продаж в прошлом месяце состоялись после торга на понижение). Итого продажная цена снизилась за год в среднем на 15%.

Наименьшая отрицательная динамика цен с июня прошлого года ожидаемо зафиксирована в ЦАО и западных округах, максимально подешевело жилье в ЗелАО и СВАО.

Динамика цены предложения квартир на вторичном рынке Москвы

Анализируя динамику цен в районах Старой Москвы, резюмируем: минимальная отрицательная коррекция — снова в центре. В первой тройке по этому показателю — Тверской (-0,1%), Хорошевский (-1,7%), Басманный (-2,1%). Максимальная — периферийные районы столицы. В первой тройке — Внуково (-16,4%), Северное Бутово (-14,6%), Марфино (-13,9%).

При общей отрицательной коррекции цен соответствующие показатели увеличились в восьми районах столицы: Якиманка (+8,7%), Арбат (+5,9%), Замоскворечье (+5,7%), Хамовники (+3,6%), проспект Вернадского (+2,7%), Дорогомилово (+1,3%), Крылатское (+0,8%), Мещанский (+0,7%).

О спросе «на дне» и технологиях кризисных продаж

При анализе количества обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья с 2005 года (звонки, консультации по выставленным на продажу объектам — так называемый потенциальный спрос) обращает на себя внимание любопытный факт. Показатели второй половины прошлого года и первого полугодия нынешнего — отражение кризисного рынка и свидетельство недостаточного спроса — сопоставимы, а в ряде случаев даже выше соответствующих значений 2007-го. Казалось бы, как так? Ведь 2007 год в массовом сознании — никак не «про кризис», а про инвесторов, рост цен и прочие признаки тучных лет в сфере недвижимости.

Здесь надо вспомнить, что творилось на рынке жилья чуть ранее — в 2005–2006 годах: колоссальный спрос, неконтролируемый рост цен (за два года они выросли в 2,5 раза), крайне ограниченный объем выставленных на продажу объектов. Почти весь 2006 год предложение находилось на минимуме (18–20 тыс. лотов), в январе достигло низшей точки (14 396 объектов). Купить квартиру в тот момент было невероятно сложно. Вы заключали с продавцом соглашение об авансе, но всегда находился человек, который перебивал по цене ваши договоренности и вносил вторую предоплату. Это время двойных, тройных (кто больше?) авансов. Альтернативные сделки рассыпались как карточные домики — работать в таких условиях было почти невозможно.

Обычная практика альтернативной сделки: собственник берет аванс за свою квартиру и после этого выходит на рынок уже в качестве покупателя. Примерно в течение месяца находится альтернатива, и происходит сделка. Но в 2006 году цены на жилье росли на 5–10% ежемесячно, и покупатель никак не мог за ними угнаться: цена его объекта была зафиксирована, а он оказывался перед необходимостью доплачивать все больше и больше за тот или иной ускользающий вариант. Тогда мы принципиально изменили технологию такой сделки. Человек приходил к нам, заключал договор об альтернативе, и мы, против сложившейся практики, не выставляли его квартиру в продажу, а «убирали в стол». Зачем нам продавать ее сейчас? Она уйдет мгновенно через месяц по более высокой цене. Мы выходили на рынок покупателя, искали клиенту подходящую альтернативную жилплощадь, закрепляли ее на месяц соглашением о предоплате и только на финальном этапе реализовывали исходное жилье. К тому времени оно дорожало — клиент был доволен, кроме того, при необходимости имел возможность увеличить сумму внесенного им аванса.

Это был риск: по сути, внося опережающую предоплату, компания рисковала своими деньгами, но это оправданная технология для сумасшедшего рынка, сложившегося в 2006 году. Работать иначе в условиях, когда выбирать буквально не из чего, было невозможно. Рынок не просто дошел до кипения, он бурлил и выплескивался — и в 2007 году произошла неизбежная коррекция. Обвала не случилось (благосостояние населения росло, обстоятельства, требующие изменения жилищных условий, никуда не делись), однако рынок приостановился, чтобы «перевести дух»: со второй половины 2006 года потихоньку стали падать показатели спроса, с февраля 2007-го — снижаться цены. Этот период коррекции был коротким: отрицательная динамика цен зафиксирована с февраля по июнь — она составила 4,6% в долларах (помним, что московский вторичный рынок в то время позиционировался и торговался в этой валюте). С июля количество обращений по вопросам купли-продажи неуклонно росло, предложение — сокращалось, цены — увеличивались: макроэкономическая конъюнктура того времени (резкий рост цен на нефть, приток в страну нефтедолларов, увеличение платежеспособного спроса) вновь довела рынок жилья до точки кипения, и в этот раз все закончилось «взрывом» кризиса 2008 года.

Вспомнить историю заставили два обстоятельства: во-первых, удивительное сходство показателей покупательской активности при, казалось бы, принципиально различающейся рыночной конъюнктуре; во-вторых, нюансы проведения альтернативных сделок в нетипичных для рынка условиях. Сегодняшняя ситуация — обратная покупательскому ажиотажу и гонке цен 2006 года. Однако альтернативные сделки снова под ударом: цены на жилье потихоньку снижаются, и учащаются случаи, когда по истечении срока действия предоплаты (в среднем до месяца) покупатели отказываются от сделки по причине того, что нашли квартиру дешевле, — за это время на рынке произошел очередной дисконт. И сегодня такой факт нельзя не учитывать при формировании цены объекта и его позиционировании.

Рынок фундаментальных перемен

Если оценивать московский вторичный рынок жилья с точки зрения спроса, то позиция нашей компании — дно кризиса пройдено в прошлом году: весной — по количеству обращений по вопросам купли-продажи жилья, летом — по количеству сделок.

С тех пор мы говорим о постепенном восстановлении покупательской активности. По нашим оценкам, в ближайшей перспективе московский вторичный рынок жилья массовых сегментов будет жить с опережением прошлогоднего графика спроса примерно на 15–20%. Количество сделок начнет постепенно прирастать, а цена потихоньку стремиться… Страшно сказать «вниз» — под этим словом подразумевается падение. Но падения цен не будет, скорее — топтание, медленное сползание — 5–7% в год. Рост рынка невозможен без устранения фундаментальных негативных факторов, которые в настоящее время по-прежнему глобально ограничивают спрос. Экономическая ситуация в стране остается тревожной, продолжается снижение реальных доходов населения — все это соответствующим образом отражается на покупательной способности населения и общем товарообороте.

Цена на вторичное жилье сегодня находится под колоссальным давлением — и со стороны макроэкономики, и с той стороны, откуда еще недавно не ждали никаких сюрпризов. Новостройки, которые мы привыкли считать «статистической погрешностью» на московском рынке жилья, стали серьезным конкурентом, в активе которого огромный выбор сравнительно доступных объектов и привлекательные условия по ипотеке. Верно и то, что в последнее годы строят не только «веселее», но «лучше»: появилось много действительно привлекательных для потребителя предложений. Время бетонных коробок без стен и дверей прошло, сегодня рынок (читай — покупатель) требует качество принципиально иного уровня, и застройщики вынуждены отвечать взаимностью.

Возникает вопрос, удастся ли закончить все это невиданное прежде множество заявленных объектов. Сейчас не об этом. А о том, что новостройки начинают выигрывать у «вторички» (где значительную долю предложения составляет устаревший жилой фонд со сниженными потребительскими характеристиками) по качеству — это невозможно было представить десять лет назад, когда застройщики не утруждали себя возведением межкомнатных перегородок. В ответ вторичному рынку жилья остается конкурировать ценой. В 2016 году сформировалась тенденция, с которой до сих пор современный рынок жилья не сталкивался: стоимость объектов на «вторичке» максимально приблизилась к цене квартир в новостройках, а в ряде случаев и вовсе оказалась ниже. Чаще всего речь идет о морально устаревшем жилищном фонде. Но не только. Во многих случаях до минимума сократилась разница в цене объектов, схожих по потребительским характеристикам, а иногда и вовсе «вторичка» оказывается более предпочтительной по стоимости. При этом, в отличие от новостроек, она не ограничена рентабельностью и себестоимостью товара и в зависимости от экономической ситуации и рыночной конъюнктуры имеет потенциал к дальнейшему торгу. Московский рынок жилья сегодня фундаментально меняется на наших глазах, и очень интересно, как завершится эта «эпоха перемен».