Остаются ли квартиры в Москве инвестиционно привлекательными

Весь прошлый год рынок жилья массовых сегментов бросало из крайности в крайность: от ажиотажа первых месяцев – в тягучее лето, затем, в октябре, – снова в бой, на штурм новых рекордов спроса. За последние восемь лет минувший декабрь стал вторым после ноября 2011 года наиболее результативным месяцем по показателям покупательской активности на московском вторичном рынке жилья. Вкладывая деньги в квадратные метры, люди привычно спасали свои сбережения от приступов лихорадки, сотрясавших российскую экономику. Их – покупателей, приобретавших жилье не от того, что типовая «двушка» стала тесна увеличившейся семье, а потому что рубль каждый день терял в цене, – мы даже привычно называли инвесторами, хотя и с оговоркой «долгосрочные». Вот уже семь лет московская «вторичка», за малым исключением, интересна в качестве финансового инструмента только любителям «смаковать ощущения», но никак не «классикам жанра», нацеленным на получение прибыли в краткосрочной перспективе, – такая особенность. Но инвестиции в российскую недвижимость вообще дело специфическое.

Значительная часть недвижимости в России, по сути, не является товаром

Институт прописки, существовавший в Советском Союзе, за много лет стал частью менталитета российских граждан и сформировал у них необратимую привязанность к недвижимости. Для наших людей принципиально важно иметь формальное документальное подтверждение своих прав на квадратные метры – когда-то это был ордер, сейчас – свидетельство о праве собственности. В 1993 году прописку отменили как нарушающую конституционное право человека на свободу перемещений, но она осталась в головах. По сей день даже профессиональные риелторы оперируют формально устаревшими понятиями и используют регистрацию по месту жительства, добиваясь гарантий по сделкам.

Порядка 85% жилого фонда в России находится в собственности граждан. Потребность иметь свое жилье является фундаментальной для большей части нашего общества. Для сравнения: в Великобритании владеют недвижимостью около 69% населения, в США – примерно 65%, в Германии – 53%, в Швейцарии – 43%. Во многих западных странах у людей нет психологической зависимости от жилплощади: их дом там, где работа. Отношение к квартире – исключительно рациональное: нередко ее невыгодно иметь в собственности, потому что накладно содержать, часто неразумно инвестировать в рынок жилья, поскольку есть гораздо более выгодные финансовые инструменты.

Но Россию, как известно, «умом не понять». У нас любая жилплощадь в Москве по-прежнему – показатель того, что «жизнь удалась». При этом сделка на вторичном рынке жилья – это не тот случай, когда есть купец с хорошим счетом в банке и понятный товар, который он «пришел, увидел, оплатил». Покупка объектов здесь всегда происходит в режиме ручного управления и чаще всего связана с распутыванием клубка субъективных противоречий между участниками сделки: один не может найти подходящий альтернативный вариант, второму не нравится продавец, третьему – риелтор продавца, у четвертого проблемы с правами собственности, у пятого – с психикой. А в результате получается, что значительная часть квартир на «вторичке» теоретически непродаваема без профессионального регулирования ситуации, несмотря на адекватную цену и сам факт наличия товара. Потому что жилой объект в данном случае – больше, чем квадратные метры, а купля-продажа – не только рыночные, но и человеческие отношения. Очевидно, что такая модель создает напряжение на рынке и в определенной мере ограничивает его инвестиционный потенциал.

Как инвестировали в недвижимость

И тем не менее столичный рынок жилья много лет не испытывал недостатка в желающих на нем заработать. Я хорошо помню первых инвесторов. Они пришли почти одновременно с приватизацией, в большинстве своем являлись выходцами из Советского Союза, как правило, имели отношение к западному капиталу и большие виды на московскую недвижимость – крайне недооцененную в то время. В 1992 году квартира в центре стоила $1 тыс. за 1 кв. м – фантастически низкий ценник для любой мировой столицы.

У нас к тому моменту появились иностранные менеджеры, первые богатые россияне, уже сумевшие заработать в новых экономических обстоятельствах. Следствием изменившихся финансовых возможностей стали новые потребительские запросы. Самыми престижными считались объекты больших метражей внутри Садового кольца. Нюанс состоял в том, что такие квартиры в свободной продаже отсутствовали как класс. На постсоветском пространстве быстро сформировался рынок типового жилья – стандартных «однушек»-«двушек»-«трешек», но на нем не было площадей 150 кв. м. С этого началась одна из самых интересных страниц в новейшей риелторской истории – расселение коммуналок.

Вход в это предприятие стоил порядка $55 тыс. – примерно такие вложения требовались на обеспечение жильцов коммунальной квартиры отдельной жилплощадью (цена «однушки» в спальном районе в 1992 году – около $11 тыс.). На выходе инвестор получал объект стоимостью $150 тыс. – доходность почти 200%.

Года через три стало понятно, что коммуналки сами по себе уже не так интересны. Какой бы ремонт ни сделал новый владелец, оставались прежние, часто неблагополучные, соседи, грязные подъезды, старые коммуникации. И тогда под инвесторов стали расселять не квартиры, а целые дома, постепенно формируя однородное социальное окружение и сегодняшнюю репутацию элитных центральных районов.

Только в начале 2000-х годов стали появляться первые новостройки, современные элитные жилые комплексы – принципиально новые объекты, которые распределили инвестиционный спрос между первичной и вторичной недвижимостью. Тем не менее вплоть до кризиса 2008–2009 годов «вторичка» собирала львиную долю инвестиций как высокодоходный и наименее рисковый сегмент рынка.

С 2005 года до кризисной осени 2008-го стоимость московской «вторички» возросла почти в четыре раза (см. график). Каждая вторая сделка совершалась не по причине решения актуальных жилищных вопросов, а с целью приумножения капитала. Доходность в отдельные периоды превышала 100%. На рынке жилья надулся пузырь, громко хлопнувший в конце 2008 года и обернувшийся резкой сменой инвестиционного климата, в результате чего словосочетание «инвестиции в недвижимость» сегодня в большинстве случаев следует употреблять лишь с определенной степенью условности.

Инвестиции о двух валютах

Последние годы цены на московском вторичном рынке жилья росли незначительно: в 2014-м – на 9,1%, в 2013-м – на 3,2%, в 2012-м – на 3,8%. Это совершенно несерьезные цифры для инвесторов. Сравним их с динамикой инфляции: в 2014 году – 11,36%, в 2013-м – 6,45%, в 2012-м – 6,58%. Итого: фактически рынок демонстрировал отрицательную коррекцию.

Есть еще один нюанс. С 2009 года, когда московская недвижимость массовых сегментов стала номинироваться в рублях, люди очень быстро перестроились и охотно начали оперировать в своих расчетах показателями прибыли, выраженными в российской валюте. Но я вижу в этом некоторое лукавство. Объясню почему.

Рассмотрим, насколько интересными были вложения в недвижимость в 2013–2014 годах. Для большей убедительности в качестве примера возьмем инвестиции в новостройки (последние два-три года именно первичный рынок приносил инвесторам максимальные дивиденды, тогда как «вторичка», за редким исключением, превратилась в консервативный инструмент сохранения денежных средств).

Итак: некий жилищный комплекс в Москве. На начальном этапе строительства здесь можно было купить трехкомнатную квартиру площадью 84 кв. м за 10 млн руб. Люди, которые инвестировали тогда в эти объекты, рассчитывали продать их через год за 13–14 млн руб. и тем самым получить 30% годовых.

До определенного момента все к этому и шло. Вложив 10 млн руб. (порядка $310 тыс. по курсу 2013 года), к концу 2014-го условный инвестор действительно мог реализовать жилплощадь за ожидаемые 14 млн руб. Сюрприз в том, что в декабре эти 14 млн руб. равнялись в лучшем случае $250 тыс.

В итоге имеем парадокс: люди, живущие философией рублевого мира, убеждены, что они заработали 4 млн руб.; инвестор, который считает экономику проекта в свободно конвертируемой валюте, фиксирует убыток от «инвестиции» в $60 тыс.

Если рассматривать наш рынок в мировом контексте, то надо быть реалистами: в прошлом году мы стали беднее почти в два раза. С января 2014 года московское жилье массовых сегментов подешевело на 40% в долларовом эквиваленте, из них на 30% – за четыре месяца. Это колоссальное падение. При такой динамике инвестиции в недвижимость в их классическом понимании – вложения с целью получения прибыли – фактически теряют смысл.

Кроме того, инвестиционная покупка на рублевом рынке жилья, как правило, предполагает следующий порядок действий: выход из долларового (евро) кэша в рубли – приобретение объекта – его последующая продажа – перевод рублей в доллары (евро). В текущей ситуации такая конвертация чревата колоссальными и ничем не оправданными потерями.

Все это объясняет поведение инвесторов, многие из которых, успев выйти из проектов в 2008 году, не вернулись на рынок жилья. Более того, значительная их часть так и осталась в долларовом кэше, не найдя альтернативы среди иных финансовых инструментов.

При этом надо понимать, что российский рынок жилья остается самым консервативным и проверенным инструментом сохранения денежных средств в долгосрочной перспективе. Такая стратегия имеет весьма отдаленное отношение к инвестированию, однако является самой распространенной моделью поведения покупателей в периоды ослабления рубля. Очевидно, что сегодня московская недвижимость недооценена в валютном эквиваленте и со временем – как уже бывало не раз в ее истории – начнет отыгрывать потери. Поэтому сегодня я прямо рекомендовал бы тем, кто имеет сбережения в иностранной валюте и необходимость в покупке жилплощади, не ждать дальнейшего снижения цен, а переходить к решению жилищного вопроса. Повторю – это касается людей, которым квартира нужна для себя, для детей, для других родственников. Тем, кто ждет от рынка жилья быстрых денег и активности 2007 года, придется подождать у моря другой погоды.