Оксана Полякова: кардинальных изменений на рынке аренды не будет

Российский рынок аренды переживает сейчас не самые лучшие времена. Предложение превышает спрос, цены снижаются. О настоящем и будущем отечественного рынка аренды «Вести. Недвижимость» рассказала заместитель директора Департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

— Можете охарактеризовать и описать то, что происходит в столичном регионе на рынке аренды жилья в последние два-три месяца?

— Одна из знаковых тенденций, которая наметилась во II квартале этого года — возвращение на московский рынок аренды жилья корпоративных нанимателей из США. Впервые после введения экономических санкций в отношении России в 2014 году представители американского бизнеса, открывающие совместные предприятия на территории нашей страны, снова начали арендовать квартиры для своих сотрудников на период работы в Москве. Большей частью это представители малого и среднего бизнеса, которые трудятся в сферах образования, торговли, общественного питания. Сегодня их доля в общем корпоративном найме не превышает 2 процентов, однако аналитики есть предпосылки усиления данного тренда — в среднесрочной перспективе мы ожидаем увеличения числа американских фирм среди арендаторов.

Компании-наниматели из Европы начали возвращаться в столицу год назад — к осени 2016 года их количество составляло 3 процентов от общего числа корпоративных арендаторов, сегодня речь идет уже о 6 процентах, и я считаю, что для сложившихся непростых экономических условий это неплохая динамика. Наиболее активны среди иностранцев предприниматели из государств Турции, Индии, Тайваня, Китая: они крайне заинтересованы в развитии своего бизнеса на наших территориях, открывают у нас представительства и снимают жилье для своих специалистов. До введения западных антироссийских санкций азиатские компании занимали 10 процентов рынка корпоративного найма, сейчас их 39 процентов. Но самая большая доля корпоративного спроса — 53 процента — у наших соотечественников, нынешних и бывших, то есть у организаций из регионов Российской Федерации и бывших республик Советского Союза.

Среди характерных течений последнего времени также можно выделить «двойной найм», когда собственник квартиры становится одновременно и арендодателем, и арендатором — за прошедший год число таких сделок увеличилось с 20 до 27 процентов от общего объема. Если до кризиса основным побудительным мотивом выступало желание улучшить условия проживания — сдавая неподходящую квартиру и арендуя более статусную, просторную, расположенную близко к работе или родственникам, то сегодня альтернативный найм — преимущественно средство поправки бюджета. На долю тех, кто сдает более дорогое и снимает более дешевое жилье, сейчас приходится около 30 процентов участников «двойной аренды». Около четверти «альтернативных» нанимателей — нуждающиеся в расширении жилплощади, но опасающиеся брать ипотечный кредит.

Усиливающимся трендом можно назвать совместный найм, когда родственники сдают свои однушки и двушки, объединяются семьями и арендуют одну многокомнатную квартиру: до кризиса это явление носило единичный характер. Сегодня же доля таких сделок в сегменте «альтернативного» найма составляет 15 процентов. Примерно 20 процентов одновременно сдающих и снимающих — «летние» арендодатели московских квартир, кто на вырученные от краткосрочного найма деньги снимает дачи в Подмосковье или отправляется отдыхать куда-то еще. 10% приходится на молодежь и на, так скажем, мобильные семьи, которые сдают свои (большей частью наследные) квартиры, а сами арендуют другое жилье. Например, в более подходящем районе.

— Что вы можете сейчас посоветовать — арендовать по ценам арендодателей или же торговаться до хрипоты?

— Столичный рынок аренды жилья — не восточный базар, где можно выторговать, например, половину или две трети от заявленной цены. Сегодня в рекламных объявлениях указывают реальную стоимость найма, на которую разумно ориентироваться потенциальным арендаторам. Коррекция возможна, что называется, в индивидуальном порядке. Например, в сегменте «комфорт» есть вероятность уменьшить размер ставки, но не более чем на 5 процентов. Квартиры бизнес-класса сдаются сложнее — наниматель может рассчитывать на скидку 10–15 процентов от заявленной ежемесячной арендной платы. Объекты класса люкс — нишевый сегмент, где каждый случай индивидуален, однако действуют свои правила, не соотносимые с нормами массового рынка. В среднем дисконт для этой ценовой категории составляет 20 процентов. Ликвидное жилье эконом-класса находит своих квартирантов быстро и без всяких скидок.

— Насколько велика вероятность, что цены на аренду квартир будут снижаться и впредь? Стоит ли арендаторам ждать от арендодателей новых больших и маленьких скидок?

— В последние два года официальные, то есть прописанные в рекламных объявлениях, цены на столичном рынке аренды жилья стабильны и, вероятнее всего, в среднесрочной перспективе останутся на том же уровне. Серьезно повлиять на них могут социально-экономические явления, какие-то серьезные потрясения, нарушающие привычный ход жизни.

Что касается размеров скидок, то за прошедший год они практически не изменились, однако многие подобные вопросы решаются в частном порядке, и выводить их в качестве общепринятого правила не представляется возможным.

Но вот показательный факт — сегодня около 18 процентов объектов из общего предложения на столичном рынке аренды находятся в состоянии, требующем косметического ремонта.

Однако эти жилые площади арендуются без дисконта, поскольку изначально позиционируются как низкобюджетные. Примерно 10 процентов квартир почти непригодны для проживания: такой неликвид либо сдается «под ремонт», чтобы наниматели провели работы в счет арендной платы, либо как обычное жилье, но со скидкой от 10 до 40 процентов.

— Отдельная тема — аренда дорогих квартир в центре столицы. Насколько они приспособились к кризисным явлениям?

— Элитные квартиры — это штучный товар, доступный очень немногим арендаторам, очевидно, что они не могут быть популярными: спрос на подобные предложения сегодня не превышает 3 процентов от общего объема, впрочем ситуация была аналогичной и до кризиса. Такие лоты иногда месяцами ждут своего арендатора.

Корректность цены найма эксклюзивной квартиры оценивается иными критериями, нежели стоимость массового жилья. На первый план выходит престижность объекта, его способность подчеркнуть высокий социальный статус квартиранта. На рынок аренды элитных квартир не влияют сезонные изменения и уровень благосостояния или платежеспособности населения, скорее, он подвержен влиянию со стороны гостиничного бизнеса: насколько заполнены элитные отели.

— Арендная недвижимость какой площади пользуется особой популярностью у нанимателей?

— В настоящее время наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры — на их долю приходится 39 процентов от общего спроса. В составе предложения они также занимают 39%, однако следует учитывать, что объем жилья, экспонируемого на массовом рынке аренды, сегодня почти на треть превышает спрос. Так что выбор у потенциальных нанимателей экономичных однокомнатных лотов вполне достаточный.

Менее популярны у арендаторов двухкомнатные квартиры — на них приходится 28 процентов спроса и 29 процентов от общего объема предложения. На третьем месте комнаты с 17-процентной долей спроса и 20-процентной долей предложения.

Многокомнатные квартиры меньше других интересуют арендаторов: они занимают 16 процентов от общего спроса и 12 процентов от общего объема предложения.

— Можете сделать прогноз — как будет развиваться ситуация на столичном рынке аренды в среднесрочной перспективе?

— Вероятнее всего, по моим оценкам, сложившаяся ситуация сохранится, во всяком случае, в течение ближайшего полугодия — за исключением незначительных колебаний вследствие влияния сезонных факторов вроде летнего затишья и осеннего всплеска активности арендаторов. В целом сегодняшние тенденции имеют долгосрочный характер. Для кардинальных изменений в объеме или составе предложения предпосылок не наблюдается, равно как и для разительных перемен в спросе и предпочтениях арендаторов. В целом столичный рынок найма жилья является зеркалом, где четко отражаются происходящие социально-экономические явления в государстве.

Повышение ставок возможно при стабилизации экономики, снижении инфляции, обеспечении населения рабочими местами и достойным заработком, то есть при общем повышении благосостояния, а также в случае аннулирования санкций в отношении России.