Михаил Куликов: в условиях турбулентности многие на рынке нервничают

Еще вопрос, стоит ли называть кризисом отрасли то, что случилось на рынке жилья в 2015 году. С одной стороны — снижение уровня доходов населения, переход на режим жизни эконом и, как следствие, сокращение спроса и товарооборота. Но, с другой стороны, кризис предполагает перелом ситуации, после которого следует восстановление утраченных сил и возможностей.

В компании «Инком-Недвижимость» считают — все, что происходило на рынке жилья после 2008 года, — это ожидание усугубления кризисных тенденций. И все-таки: каждое новое обострение — это урок, после которого «мир никогда не будет прежним». О том, какие уроки извлекли продавцы и покупатели из самых острых периодов в истории российского рынка жилья, «Вести. Недвижимость» рассказал директор Департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

— Если мы говорим о времени, когда кризиса на рынке жилья не было, то последние воспоминания об этом — первая половина 2008 года. Все, что случилось после — ожидание пресловутой второй волны и работа в изменившихся условиях рынка, который оптимисты называли стабильным, пессимисты — стагнирующим. И в этом смысле — огромная разница с 1998 годом. Тогда за первым стресс-тестом российского рынка жилья последовал его бурный рост, обусловленный, в том числе, и теми выводами, которые сделали для себя из случившегося российские граждане.

— Насколько острой была ситуация в далеком уже 1998 году?

— Прежде всего, она была неожиданной и сопровождалась огромными денежными потерями — и у компаний, и у физических лиц. Принципиальный момент для рынка жилья: в 1998 году вся недвижимость в Москве номинировалась в валюте, расчеты по сделкам проводились в долларах — на фоне масштабной девальвации рубля это обстоятельство в конечном итоге парализовало рынок. Вторичный рынок жилья — это рынок физических лиц: много тысяч продавцов, каждый из которых консерватор и убежден в светлом будущем своей однокомнатной квартиры в хрущевке. В 1998 году продавцы категорически отказывались верить, что жилье в Москве может подешеветь и, как следствие, не снижали цены. У покупателей при этом просто не было денег — за полгода курс доллара поднялся более чем в три раза, а квартиры оценивались и продавались в этой валюте.

Правда, были и другие примеры. Как правило, на первичном рынке жилья, который, в отличие от вторички, номинировался преимущественно в рублях. Я помню, как уходили тогда, словно горячие пирожки с лотков, квартиры в Марьино — районе в то время активной массовой застройки: цены на них были зафиксированы в российской валюте и после падения рубля снизились в долларовом эквиваленте втрое.

Такой разрыв в цене при очевидном ступоре вторичного рынка в конечном итоге сдвинул заклинивший маховик в сознании продавцов-физических лиц, но позже. А сначала был шок: за один только август количество договоров купли-продажи в Москве сократилось примерно вдвое. Наша компания при этом довольно быстро пришла в себя: нам потребовался примерно месяц на то, чтобы понять, что произошло, и какая рекомендация требуется с нашей стороны. Мы ее дали, однако по факту услышали нас не более 15–20 процентов продавцов, которые были тогда на договоре. Остальные говорили: «Пусть остается прежняя цена, я не спешу». Или: «Да, я согласен на торг — снижаемся на 5 процентов, деньги — в долларах». А какие пять процентов, если покупательская способность упала в 3 раза?!

Рынок «пришел в сознание» не одномоментно, но все-таки сравнительно быстро. Каждый день мы говорили продавцам о том, что необходимо снижать цены, а покупателям настоятельно рекомендовали искать варианты торга. На то, чтобы привести стоимость жилья в соответствие с ожиданиями потребителей, потребовалось около полугода: примерно в декабре товарооборот на вторичном рынке жилья столицы достиг и превысил докризисные показатели.

— Какие выводы из того кризиса сделали для себя участники рынка?

— Тогда первый раз в недолгой к тому времени истории рынка недвижимости в нашей стране все с удивлением обнаружили, что жилье может дешеветь — до 1998 года оно неуклонно дорожало, формируя в массовом сознании соответствующие стереотипы. Этот факт остался зарубкой в представлении участников рынка, но, забегая вперед, надо признать, что не настолько глубокой, чтобы цепляться за нее во время гонки цен в 2005–2008 годах.

Определяющим для развития рынка жилья в последующие годы стал другой вывод. То, что недвижимость может подешеветь, люди быстро забыли, а вот то, что она не пропадет, как их вклад в банке, запомнили крепко. Из кризиса 1998 года потребители вынесли убеждение в том, что недвижимость — самое стабильное вложение капитала, заложив тем самым фундаментальную основу галопирующего роста цен на этом рынке в последующие годы.

— А кризис 2008 года стал в этой ситуации очередным сеансом шоковой терапии?

— Напротив, до нашего рынка он доходил медленно. В США уже более полугода бушевал пожар кризиса, а у нас — положительный платежный баланс, рекордные резервы: «Может, обойдется?». Снижение цен на вторичном рынке жилья началось только в 2009 году, и его нельзя назвать критическим: в годовом выражении оно составило 16,2 процента в рублях и 21,2 процента — в долларах. В кризис 2008 года мы вошли очень плавно, и главным вопросом тогда стал: «Когда долетим до дна?». Этот вопрос не возникал в 1998 году: рынок рухнул, выдохнул и начал восстанавливаться. Через 11 лет никто не понимал, когда и от какого уровня ждать отскока: продавцы утверждали, что «вот оно — дно, давайте покупать по нынешней цене», покупатели возражали: «Будет хуже, снижайте дальше».

Сложилась ситуация, что и позже, в 2015 году: ожидания участников рынка настолько противоречили друг другу, что найти компромисс в этой ситуации было невозможно, в итоге сделки срывались и откладывались. Однако повторю — поскольку в кризис 2008 года мы вошли плавно, то и снижение количества операций с жильем не было резким.

— Что навсегда потерял рынок жилья после кризиса 2008 года?

— Московская вторичка перестала быть инвестиционным инструментом в классическом понимании этого понятия. Вот, пожалуй, самое очевидное наследие того кризиса. Люди, целенаправленно зарабатывавшие на этом рынке, ушли с него, потеряв привычные перспективы супердоходности. Им на смену пришли условные, так называемые долгосрочные, инвесторы — обычные физические лица, люди, которые приобретали жилье с прицелом на будущее. Например, для детей. А пока будущее подрастало, сдавали эти квартиры, имея в зависимости от формата от 3 до 7 процентов годовых.

— В чем сходство и каковы различия в описанных вами острых ситуациях на рынке недвижимости тогда и сейчас?

— По сути, 2015 год — это та самая «вторая волна», которую ждали, и она, дошла: новая ступень развития кризиса 2008 года, который привел к фундаментальной перестановке сил на рынке жилья и общему снижению товарооборота. Текущую ситуацию не совсем верно даже называть кризисом — скорее, это новая реальность, новый уровень, новая плоскость, новая система координат, в которой рынок будет существовать довольно продолжительное время. Основное отличие этого нового рынка жилья — минимальная инвестиционная активность. Люди будут приходить на рынок для решения актуальных жилищных вопросов, а не для получения дохода.

Принципиально важно, что после кризиса 2008 года рынок жилья эконом- и комфорт-классов перешел на расчеты в рублях. В 2015-м это стало его подушкой безопасности, которая позволила избежать катастрофических последствий от обрушения рубля.

Еще один отличающий прошлый год в сфере недвижимости момент — радикальное сокращение ипотеки, если не учитывать участие в этом вопросе государства, поддержавшего строительную отрасль путем субсидирования кредитной ставки. За последние годы система ипотечного кредитования в нашей стране приобрела невиданные прежде масштабы. В условиях минимальной с 2008 года динамики реальных доходов большей части населения, люди фактически и не имели иной возможности оперативного решения жилищных вопросов, чем привлечение кредитных средств. В 2014 году до 40 процентов сделок на вторичном рынке жилья в нашей компании проходили с использованием ипотеки. Тем больнее оказалось падать — в самые острые периоды прошлого года мы фиксировали трехкратное сокращение ипотечных сделок в годовом выражении.

— И, все-таки, при всей уникальности ситуаций в разные годы, можно ли говорить о каких-то общих выводах из кризисов на вторичном рынке жилья?

— Каждый раз на изменения, которые сопровождали ту или иную кризисную ситуацию, первыми реагировали покупатели — сокращением спроса в ожидании существенного снижения цен на жилье. Продавцы откликались не ранее, чем через несколько месяцев, убедившись, что не могут реализовать свою недвижимость в соответствии с прежними запросами.

Кроме того, в острые моменты драйвером изменения поведения продавцов-«физиков» является динамика рынка новостроек, который, как показывает практика, начинает реагировать на кризисные явления оперативно и внятно — в том числе, снижением цен через акции, бонусы и иными способами вывода в продажу привлекательных по стоимости объектов.

Каждый кризис с рынка жилья уходит большое количество небольших риелторских компаний, существовавших на нижней границе рентабельности и не имевших запаса прочности. С частными маклерами — другая история: в сложные времена сокращения покупательского спроса они легко и быстро переключаются на другую деятельность, после чего также без проблем возвращаются с условного места консьержа к риелторским обязанностям. Отсюда, кстати, закономерный вопрос к их квалификации: человек, который проводит одну сделку в год на праздник, по умолчанию не может считаться профессионалом.

Еще один момент: во время каждого кризиса на рынке жилья заметно возрастает количество сомнительных участников и действий. Что тоже логично: люди и компании, которые находятся на грани выживания, нередко соглашаются на авантюры, от которых и до криминала недалеко.

Кризис на рынке жилья неизменно сопровождается сокращением количества сделок. Надо признать, что и продавцы, и покупатели в большинстве своем способны отложить решение своих жилищных вопросов. Но время идет, и багаж нерешенных проблем начинает накапливаться — как и раздражение от невозможности изменить ситуацию. Да, можно какое-то время жить с двумя детьми в однокомнатной квартире. Можно делить жилплощадь с бывшим супругом. Можно потерпеть какое-то время, но нельзя отложить жизнь навсегда. А поэтому ясно, что люди, однажды отложившие решение жилищного вопроса, вернутся к нему, что означает восстановление рынка жилья после любого падения. Вопрос только — на каком уровне?