Михаил Куликов: продаж со скидкой на вторичке очень много

В эпицентре кризисного шторма вторичный рынок жилья оказался без «спасательных средств» вроде дотаций из госбюджета на субсидирование ипотечной ставки в сегменте новостроек. При этом ожидаемое сокращение покупательского спроса в виду снижения доходов населения усугубилось разнонаправленными ожиданиями участников рынка жилья.

Покупатели отложили покупки в расчете на беспрецедентное падение цен, продавцы в свою очередь не форсировали продажи в надежде, что если дорожают продукты и коммунальные услуги, то квартиры подтянутся следом.

Однако, по оценкам специалистов, статистика последнего времени позволяет предположить, что период «безвременья» заканчивается. Подробнее о ситуации «Вести. Недвижимость» рассказал директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

— Насколько серьезен кризис на отечественном рынке вторичной недвижимости? Или все страхи и негативные прогнозы сильно преувеличены?

— В нынешнем году московский вторичный рынок жилья оказался в ситуации, которую, с одной стороны, давно ждал в виде пресловутой второй «волны кризиса», а с другой, все-таки, оказался к ней не готов. Предполагалось, что в ответ на проблемы в экономике в сочетании с отыгранным опережающим спросом прошлого года московская вторичка просядет в 1,5–2 раза. По факту в отдельные периоды получилось почти втрое. По данным нашей компании, всю весну продолжалось беспрецедентное падение покупательской активности, выраженной в звонках и консультациях по выставленным на продажу объектам. С марта по май включительно потенциальный спрос ежемесячно снижался на 25–30 процентов и в общей сложности за 3 месяца сократился в 2,8 раза. Через некоторое время такая динамика отразилась на статистике сделок: по данным Росреестра, в мае количество переходов прав собственности в Москве снизилось относительно апреля на 35,7 процента. По итогам октября этот показатель составил 9257 — на 30 процентов ниже, чем в том же месяце прошлого года.

В значительной степени такая конъюнктура рынка сложилась вследствие формирования разнонаправленных ожиданий его участников — покупателей и продавцов. В сегменте вторичного жилья субъективный человеческий фактор традиционно играет ключевую роль и в конечном итоге определяет основные рыночные показатели. Покупатели ждали резкого снижения цен, продавцы цеплялись за годами сложившийся стереотип о том, что в этом мире дешевеет все, кроме московских квартир. В «штатном режиме» расхождения между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов не превышают 10 процентов. В 2015 года разница достигала 30 процентов, что не только затрудняло процесс достижения компромисса, но крайне ограничивало количество сделок.

— До какого момента может продолжаться падение спроса на вторичную недвижимость?

— Активизацию интереса потенциальных покупателей мы заметили еще летом — возросло количество обращений по вопросам купли-продажи жилья. В сентябре, по данным нашей компании, реальный спрос увеличился примерно на 10 процентов относительно августа. Отчасти под влиянием сезонного фактора, отчасти — как реакция на очередной виток ослабления российской валюты в августе. В октябре тренд сохранился.

Если рисовать картину сегодняшней действительности широкими мазками, то получится, что ключевые показатели московского вторичного рынка жилья сегодня на 15–20 процентов выше, чем летом, и примерно на столько же ниже, чем год назад. При этом количество консультаций и звонков по выставленным на продажу объектам свидетельствует о накоплении отложенного спроса, а динамика реальных сделок — о том, что постепенно этот спрос начинает выходить на рынок.

Последний факт, по нашим оценкам, во многом объясняется тем, что люди, наконец, привыкли к неопределенности ситуации, утратили иллюзии о почти бесплатных квартирах и начинают жить в текущих рыночных реалиях, решают накопившиеся жилищные проблемы, которые за прошедший год, конечно, не исчезли, а только обострились. При этом верно и то, что за редким исключением сделки проходят по факту реальной необходимости, а не с целью сохранения денежных средств, как было в прошлом году, и уж тем более не преумножения капитала.

— Что в настоящее время происходит с ценами? Некоторые эксперты утверждают, что сейчас, чтобы продать жилье на вторичке можно только лишь со значительной скидкой. Действительно, надо серьезно сбавлять первоначальную цену или все это не соответствует действительности?

— Резкое увеличение доли продаж с дисконтом мы отметили еще в июне. Если в мае 60 процентов продаж были совершены со скидкой, то месяц спустя их было уже 74 процента, и далее тренд только укреплялся. По итогам октября доля таких сделок составила 81 процент — это максимум за 10 лет наблюдений. Средний размер дисконта находится на уровне 10 процентов, наименее ликвидные объекты торгуются со скидкой примерно 15, редко — 20 процентов и более.

О чем говорит такая доля продаж с дисконтом? Прежде всего, о том, что цена предложения не соответствует ожиданиям покупателей, которые сегодня и определяют активность на рынке. Цена предложения в базах данных тоже снижается — впервые с 2009 года. Но здесь отрицательная динамика сравнительно незначительная — 3,3 процента с начала января. Однако по факту с учетом дисконта приобрести квартиру сейчас можно на 10–15 процентов дешевле, чем год назад.

Разнонаправленные ожидания покупателей и продавцов как раз и формируют конфликт сторон на сегодняшнем рынке. По нашим данным, сегодня продается около 20 процентов выставленных на продажу объектов. За редким исключение это те квартиры, собственники которых готовы идти на уступки по цене. У остальных немного шансов быть проданными до конца года.

— Ситуация на вторичном рынке жилья может прийти к докризисному уровню хотя бы к концу 2016 года или придется ждать намного дольше?

— Возвращение рынка жилья на докризисный уровень вряд ли возможно без устранения фундаментальных причин, мешающих его развитию. А они лежат вне плоскости этого сектора экономики. Можно предположить, что при отсутствии политических и экономических потрясений будущий год на вторичном рынке жилья пройдет относительно спокойно. Ситуация в целом будет примерно такой, как сейчас. Спрос по-прежнему ограничен низкой покупательской способностью населения, а сделки совершаются по необходимости решения жилищных вопросов. Однако, по нашим прогнозам, исчезнет фактор чрезмерных ожиданий, которые лихорадили участников рынка вплоть до последнего времени. Можно предположить, что и продавцы, и покупатели окончательно примут новые реалии, и это положительно скажется на функционировании сферы купли-продажи жилья.