Арбат на рынке недвижимости Москвы напоминает лоскутное одеяло, сшитое из контрастов, условностей и завышенных ожиданий. О том, какие объекты лежат на нем «мертвым грузом», и почему продавцы могут задирать здесь ценники до заоблачных высот, сайту «РИА Недвижимость» рассказал директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помните, в советской комедии «Бриллиантовая рука» героиня Нонны Мордюковой Нью-Йорк или Стамбул одинаково называла «городом контрастов»? Сейчас сюда можно через запятую записать и Москву. И, пожалуй, самым контрастным районом столицы является Арбат: в той его части, где «старый» соседствует с Новым, классика — с контркультурой, деревянный особняк Пороховщиковых — с современными клубными домами, а жильцы «коммуналок» — с Аллой Борисовной Пугачевой.
Я помню свою первую сделку здесь, в 1992-м году: расселение в Малом Власьевском переулке. Это была битком набитая «коммуналка», 10 комнат, на первом этаже совершенно вылинявшего дома. От той истории у меня осталось два ярких впечатления. Первое — удивительный контраст скорости жизни: двор, в котором слышно, как падают листья, а за углом — реактивный Новый Арбат. Второе — тараканы в квартире: почти с ладонь, того гляди, потребуют посторониться… Эти тараканы были одной из причин горячего желания жильцов той квартиры расселиться. Амбиции и внутренние распри людей, озабоченных в первую очередь тем, чтобы сосед устроился не лучше них самих, стали главной сложностью сделки, которая много раз висела на волоске и удивительно, что не сорвалась.
«Коммуналки» навсегда
В начале 1990-х вплоть до самого рубежа 2000-х «коммуналки» составляли огромную долю жилого фонда «старого» Арбата: по разным оценкам, от 50 до 70%. Сегодня, по сводной статистике централизованных баз данных, здесь представлено к продаже всего 5 таких квартир — от 34,8 до 48,8 миллионов рублей, все с оговоркой: «быстрый выход на сделку, собственники комнат согласны на переезд». Это показательная статистика. Коммунальных квартир в староарбатских переулках сейчас осталось действительно наперечет. Думаю, не ошибусь, если скажу, что их несколько десятков. При этом объекты, которые выходят на рынок, исключения. Все остальное — мертвый груз на рынке жилья. В разные годы на нем уже «сорвали спину», наверное, сотни риелторов. Они бросили это дело, поняв, что бесполезно: из своих квартир с тараканами и искрящей проводкой эти люди не уедут уже никогда. Меньшая их часть — потому что в силу возраста и особенностей менталитета уже просто не готова начинать жизнь на новом месте. Основная — по причине чрезмерных (если не сказать безмерных) ожиданий от продажи своей недвижимости.
В 2007 году мы расселяли дом под строительство торгового центра Lotte Plaza. Проект финансировал южнокорейский инвестор, который для жильцов был вроде золотой рыбки: «Так и быть, изба вам уж будет». И это, образно говоря, в обмен на коммунальное «корыто». Однако с тех пор инвестиционный климат изменился: никто не раздает деньги, закрыв глаза. А запросы собственников комнат в коммунальных квартирах по-прежнему зачастую превышают рыночную цену их жилья в 2–2,5 раза. Буквально недавно ничем закончилась многолетняя история с расселением жилого дома у Российской государственной библиотеки (не собственно Арбат, но показательный пример по соседству). Он — кандидат на капремонт с 80-х годов прошлого века, там щели такие, что голова пролезает. Но жильцы настолько завысили требования, что инвестор, промучившись в переговорах не год и не два, плюнул и вложился в строительство объекта в новой Москве.
Условно можно говорить о том, что собственник комнаты в староабатской «коммуналке» может рассчитывать на отдельную «однушку» в обжитом спальном районе. «Условно», потому что средние величины для Арбата, уж тем более для его старой части, условны сами по себе. Хотя тут можно вспомнить, что именно по показателю средней стоимости (528,5 тысяч рублей за квадратный метр в настоящее время) этот район является самым дорогим на московском вторичном рынке жилья. По факту диапазон цен огромный: от 300 тысяч до 2,6 миллионов рублей за «квадрат» (от 5 до 40 тысяч долларов).
По цене до бесконечности
Сегодня самое дешевое предложение на старом Арбате — небольшая двухкомнатная квартира площадью 38 квадратных метров в Староконюшенном переулке — выставлена в продажу за 12,8 миллионов рублей. Тоже своего рода историческое место: в доме жил Георгий Вицин. Это типовая 12-этажная башня, такие тоже встречаются в этом культовом месте (примерно 6% предложений — панельные и блочные дома). А буквально через переулок стоит современный ЖК с подземным паркингом и впечатляющей входной группой, отделанной бразильским камнем. В свое время квартиры здесь продавались по цене в среднем 25 тысяч долларов за квадратный метр, были очень быстро раскуплены, сейчас предложений нет. В 50 метрах находится клубный дом, в котором продается одна квартира — 4 комнаты, общая площадь 200 «квадратов», цена порядка 157 миллионов рублей (2,4 миллиона долларов).
Староабатские переулки, упираясь в Пречистенку, переходят в «Золотую милю», подтверждающую свой элитный статус стилистическим единообразием архитектуры и общностью социальной среды. Что помешало им стать ее частью в эпоху инвестиционного бума, массовых расселений и реконструкций? Во многом — историческое наследие старого Арбата, где, считай, что ни дом, то памятник архитектуры со всеми вытекающими для инвестора обязательствами и расходами. В значительной мере — изменение с начала 2000-х годов потребительских предпочтений на рынке элитного жилья, где даже фундаментальное правило 3L (location, location and location) теперь трактуется куда шире, чем «самый центр», и не предполагает тесного соседства клубного дома с блочной многоэтажкой, пусть даже в ней жил актер Вицин.
Старый Арбат можно сравнить с теплым лоскутным одеялом, где фрагменты с золотым шитьем сочетаются с добротным хлопком, а шелковые лоскуты местами просвечивают и требуют штопки. В этом его контраст, но и его харизма.
Стоимость двух почти одинаковых квартир в доме на Арбате может различаться вдвое только потому, что из одной открывается вид на сам Арбат, а окна другой выходят на черную лестницу. Видовые характеристики для элитного жилья — фактор, в значительной мере определяющий цену, это очевидный факт. В случае с Арбатом его значение возрастает в разы, распространяясь на объекты масс—маркета. Все понятно: одно дело сравнивать «просто вид» и панораму, другое — глухой двор с мусорными баками и золотые купола старых церквей.
При этом в цене староарбатского жилья очень много маркетинга. Не всегда, но часто сумасшедший ценник не соответствует эталонным потребительским характеристикам объекта заявленной категории. Но Арбат с его переулками — он один такой, и это многое прощает.
Пульс жизни
Особенности покупательского спроса — отдельный разговор. Показательно, что в 90-е основными заказчиками проектов по расселению арбатских коммуналок были не москвичи. Как правило, сюда стремились обеспеченные люди из тихой нефтяной или алмазодобывающей провинции, соскучившиеся по «пульсу жизни». И Арбат в их представлении являлся квинтэссенцией Москвы во всем своем блеске и нищете одновременно. Сегодня «нефтяники» смотрят, конечно, центр, но в итоге все равно покупают жилье в «Москва-Сити». Сегодня там пульс жизни.
А на Арбате основу покупательского спроса сейчас формирует коренная московская интеллигенция. Чаще всего у этих людей в жизни все давно сложилось: у них есть хорошие квартиры, загородные дома — не хватает детства и молодости, или просто духа ушедшего времени. Они ищут его в переулках Арбата, от Большой Никитской до Пречистенки.
