Эксперт рассказал Metro, что ждёт рынок недвижимости в наступающем году

Нестабильная экономическая ситуация заставляет россиян искать действенные способы вложения средств. На первый план в итоге выходит покупка жилья, как на собственные деньги, так и при помощи ипотечных кредитов. Впрочем, на рынке не всё так просто. К чему готовиться потенциальным покупателям, Metro рассказал Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

Сергей, как рынок отреагировал на те условия, в которых приходится существовать российской экономике?

Я бы сказал, что в этом году рынок жилья массовых сегментов стал неким символом надежности на фоне общей нестабильности и непредсказуемости. На первые очевидные негативные тенденции, возникшие ещё в прошлом ноябре, — отзыв лицензий у банков и начало валютных колебаний — люди оперативно отреагировали резким увеличением покупательской активности, продолжавшейся до самой весны. В декабре и январе мы отмечали увеличение показателей спроса на 50 %, а в феврале и марте — на треть, по сравнению с годом ранее. Люди вкладывали свои сбережения в недвижимость либо в срочном порядке решали реальные жилищные вопросы, пытаясь сохранить свои сбережения от обесценивания. Сформировался опережающий спрос, который с запасом удовлетворил реальные потребности участников рынка. На фоне некоторой стабилизации общей внешнеполитической и экономической ситуации весной успокоился и рынок жилья — в апреле покупательская активность снизилась примерно на 40 %, по сравнению с мартом. В таком меланхоличном настроении московский вторичный рынок жилья пребывал вплоть до второй половины октября, когда начавшаяся масштабная девальвация российской валюты вновь максимально активизировала продажи. По итогам ноября показатели спроса выросли примерно на 47 %, по сравнению с нынешним августом, на 10 %, по сравнению с прошлым ноябрём. В декабре на фоне усиления негативных тенденций в экономике, в том числе перманентных обвалов рубля, высокий спрос сохраняется. Вопрос в том, насколько он может быть удовлетворен с учетом возможного серьёзного ограничения платежеспособности населения и неопределенной ситуации в сфере ипотечного кредитования. На фоне колебаний спроса в течение года оставалась стабильной рублевая цена на жилье массовых сегментов. В настоящее время средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья составляет 191,7 тыс. рублей за кв. м — прирост с начала года составил 7, 2 %. После кризиса 2008-2009 года рынок жилья эконом- и комфорт-классов полностью перешел на расчеты в рублях, и в условиях нынешнего нестабильного спроса и обвала российской валюты этот фактор стал решающим для продолжения работы в текущих условиях. При этом в долларовом эквиваленте московские квартиры за год потеряли цене почти половину.

Насколько в данный момент пользуются популярностью ипотечные кредиты? Стало ли население проявлять активность при покупке жилья, или наоборот? Сложнее ли стало получать кредиты или проще?

Ипотека — крайне востребованный населением инструмент решения жилищных вопросов. В 2014 году в среднем не менее 40 % сделок на вторичном рынке жилья в Москве проходили с использованием ипотечного кредита. По нашей статистике, средней размер кредита составлял 3,7 млн рублей и главным образом использовался в качестве доплаты при обменных операциях. На фоне девальвации рубля в последние месяцы и общего ужесточения условий жилищного кредитований со II квартала 2014 года ипотека, тем не менее, оставалась на пике популярности, и количество ипотечных покупателей даже несколько увеличилось одновременно с ростом спроса на рынке. При этом повышение Центробанком ключевой ставки до 17 % в настоящее время привело работу с ипотечными покупателями в режим «ручного управления». Вопрос получения ипотечного кредита в большинстве случаев стал в каком-то смысле риторическим. Чаще всего банки принимают заявки на рассмотрение, однако во многих случаях пока даже не ясно, какие в итоге условия будут предложены заемщику.

Изменились ли ставки по новым кредитам?

Исходя из нашей практики, многие банки, принимая заявки на рассмотрение кредита, пока оставляют открытым вопрос по кредитным ставкам. Есть предложения ипотеки с уже повышенными ставками, есть примеры повышения ставок по уже одобренным кредитам. Также верно, что за последнюю неделю мы успели провести ряд ипотечных сделок по прежним условиям. Ситуация крайне неоднозначная.

Какая перспектива ждет тех, кто уже имеет кредиты? Изменятся ли условия по ним?

Сторона сделки не может в одностороннем порядке изменить условия ипотечного договора, за исключением крайне редких случаев, предусмотренных законодательством. Сегодня на рынке есть некоторое волнение, что банки попытаются представить случившееся повышение ключевой ставки как форс-мажор и на этом основании поднять процент по уже выданным кредитам, но мне кажется, вероятность такого развития событий стремиться к нулю. Это вызовет колоссальный социальный протест. Сейчас на улицу выходят валютные ипотечники, над которыми висит дамоклов меч не только лишиться дома, но и остаться миллионными должниками. Что будет, если к ним присоединятся еще рублевые заемщики? Трудно представить, что власть это допустит.