Согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, на данный момент соотношение между ипотечными заемщиками на первичном и вторичном рынках жилья по Москве в целом составляет 52% и 42% соответственно (остальные 6% — заявки, связанные с рефинансированием и приобретением под залог квартиры любого другого объекта недвижимости, например, земельного участка).
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают в качестве одного из главных трендов, повлиявших на увеличение доли сделок с привлечением ипотеки, снижение процентных ставок по кредитам — оно вызвано не в последнюю очередь конкуренцией банков за ипотечных заемщиков, более надежных в финансовом отношении по сравнению с клиентами, оформляющими потребительские кредиты. Помимо этого среди действий банков, направленных на упрощение условий кредитования и привлечение ипотечных заемщиков, можно выделить, в частности, следующие инициативы:
— сокращение размера первоначального взноса по некоторым ипотечным программам;
— введение ипотечных программ, для оформления которых требуется минимальный пакет документов;
— возможность предоставления разных видов документов, подтверждающих доходы ипотечных заемщиков, — справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, налоговая декларация (ее предъявляют индивидуальные предприниматели);
— возможность проведения межрегиональных ипотечных сделок (то есть без привязки к региону получения дохода или проживания клиента).
Кроме того, специалисты Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что продолжает развиваться тенденция предоставления банками ипотечных продуктов без первоначального взноса. Если ранее подобная программа (базовая ставка — 13,5% годовых, для клиентов ИНКОМ-Недвижимость — 12,5%) предлагалась заемщикам только в Металлинвестбанке, то сейчас аналогичное предложение есть и в портфеле Сургутнефтегазбанка (базовая ставка — 12,5%, для клиентов ИНКОМ-Недвижимость — 12,4%).
При этом, несмотря на смягчение условий кредитования, банки все так же отдают предпочтение, условно говоря, «белым» ипотечным покупателям — то есть людям с официально подтвержденным необходимым уровнем дохода, в то время как заявки клиентов, получающих «серую» зарплату, банки одобряют в меньшем количестве случаев. Поэтому в соответствии с ростом числа ипотечных операций увеличилось количество клиентов, подтверждающих размер своей зарплаты справкой по форме банка: в этом документе — при согласии на то руководителя потенциального заемщика — указываются сведения о размере неофициального дохода лица, подавшего заявку на предоставление ипотечного кредита.
При этом, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, банкам выгоднее кредитовать сегмент новостроек, где они получают двойную прибыль — как от девелоперов, которым предоставляются средства для строительства новых объектов, так и от покупателей. Кроме того, при кредитовании застройщика банк, владея информацией о его финансовом положении и, впоследствии, о темпах продаж квартир в его проектах, может просчитать гипотетически возможные риски банкротства девелопера при предоставлении ему кредита в дальнейшем. Однако у покупателей жилья, относящегося ко вторичному его сегменту, есть важное преимущество — наличие готового объекта. Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Когда банк выдает кредит на приобретение объекта на вторичном рынке жилья, то в качестве залога он получает конкретный товар — готовую квартиру. Поэтому кредитование покупателей вторичного жилья — это, образно говоря, тот хлеб насущный, который всегда стабильно подпитывает банковское сообщество. А новостройки — хлеб и с маслом, и с колбасой. Правда, он иногда может оказаться черствым: банкам кредитование девелоперских проектов позволяет больше заработать, но при этом есть риск возможного банкротства застройщика, особенно при нынешней конъюнктуре рынка, когда девелоперам приходится предоставлять покупателям значительные скидки уже на старте продаж. Вызвано это значительным превышением предложения над спросом на первичном рынке недвижимости и растущей конкуренцией девелоперов не только со вторичным сегментом, но и друг с другом из-за все возрастающей плотности застройки в столице».
Согласно прогнозам эксперта, в целом объем средств, предоставляемых банками ипотечным заемщикам для приобретения жилья, по итогам следующего года увеличится по отношению к текущему на 15%. Что же касается числа ипотечных сделок, то в 2018-м во вторичном сегменте недвижимости оно тоже возрастет.
