Дольщики под защитой

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» зарегистрирован 20 октября в форме публично-правовой компании, сообщила пресс-служба Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

С этого дня строительные компании, начинающие строительство новых жилых объектов, должны вносить в него взносы в размере 1,2% от каждого договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Неуплата застройщиком взноса в фонд дольщиков является основанием для приостановки государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Гражданам будет выплачиваться возмещение, если застройщик в судебном порядке будет признан банкротом, в отношении него будет открыто конкурсное производство, а обязательные отчисления в компенсационный фонд будут уплачены, сказано в постановлении «О порядке выплаты возмещения гражданам по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений».

Принимая решение о финансировании завершения строительства, фонд будет учитывать степень готовности объекта, размер предоставляемых средств и сроки окончания строительства, количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ), а также число жилых и нежилых помещений, не обремененных правами третьих лиц.

Решение о достройке дома или выплате компенсаций станут принимать сами покупатели квартир. Предполагается, что дома в высокой стадии готовности выгоднее достроить, а при низкой — выплатить покупателям деньги.

Номинальный счет Фонда для приема взносов застройщиков открыт в АКБ «Российский капитал».

Документ о создании публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал 12 октября. Главой фонда он назначил генерального директора АИЖК Александра Плутника.

Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень ранее отмечал, что Фонд защиты прав дольщиков заработает 25 октября. По его словам, теперь дольщики будут обеспечены серьезной защитой со стороны государства.

«Застройщики, которые возводят новые объекты, придут не в страховые компании, а в государственный фонд. Это будет гораздо более серьезная защита», — сказал министр.

Дмитрий Медведев заявлял, что фонд должен обеспечить гарантии вложений и предотвратить появление новых обманутых дольщиков.

Между тем, исполнительный вице-президент «Российской гильдии риэлторов» Рустем Галеев считает, что с появлением фонда инструментов для решения проблем обманутых дольщиков станет больше, при этом корни проблемы одним только фондом решить нельзя.

«Да, это будет дополнительный надежный инструмент, который позволит решать проблему обманутых дольщиков быстрее. Инструментов для решения будет больше, более надежный инструмент для этого», — говорит Рустем Галеев.

Он также опровергает мнение о том, что стоимость жилья после начала работы фонда может увеличиться.

«Это распространенная такая идея от застройщиков, что возрастет стоимость жилья. На самом деле, если бы была возможность этой стоимости возрасти, она бы уже возросла. Сегодня цену диктует рынок, платежеспособный спрос. Будут покупать по той цене, по которой могут купить. Если не покупают, то цену приходится снижать. В последнее время мы видим именно такую тенденцию. Кроме того, по многим объектам есть и снижения, и акции, какие-то предложения, чтобы платежеспособный спрос приподнять», — объясняет эксперт.

При этом, по его мнению, себестоимость нового жилья вырастет.

«Себестоимость вырастет, безусловно. Раз речь идет о каких-то отчислениях, застройщик должен думать о формировании этого фонда. Но конечная цена диктуется потребительским спросом. Точно могу сказать, что рентабельность этого рынка изменится», — полагает Рустем Галеев.

По его словам, опасаться того, что со строительного рынка уйдет часть мелких игроков, не стоит.

«Сейчас как раз такая ситуация, когда состав основных игроков уже сформировался. И компании, которые выстроили, прошли волны кризисов, они уже достаточно устойчивые, слабых ненадежных компаний не так много. Поэтому появление этого фонда особо не скажется на их бизнесе», — сказал эксперт.

В свою очередь руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-недвижимость» Дмитрий Таганов обращает внимание на то, как будет работать новый фонд, и как будет реализован механизм выплат в случае банкротства девелопера.

«Говорить о том, как будет выполнять свою функцию фонд в случае банкротства девелопера, сейчас сложно. Мы пока не знаем всех механизмов. Если будет реализована схема как с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), то это схема будет удобна, все будут рады и довольны. Тогда обманутых дольщиков не будет. Но будет ли все именно так? АСВ — это все-таки банки, там деньги не превращаются в товар», — рассказывает Дмитрий Таганов.

По его мнению, непонятно также, что будет происходить, если квартира приобретена по переуступке.

«Достаточно много квартир приобретается по переуступке права требования. Что будет с этими квартирами? Ведь есть разные схемы ДДУ. Есть просто ДДУ от застройщика, вы его приобретаете и являетесь дольщиком до конца. А бывает, что какой-нибудь паевой инвестиционный фонд приобретает и потом уже уступает, перепродает эти квартиры конечным дольщикам. Но в таком договоре ДДУ будет фиксирована цена, по которой приобретал именно этот фонд. И она, как правило, будет ниже фактической. А значит, в случае краха застройщика, могут быть потери. Но в целом, такие уступки небольшую долю занимают от общего объема сделок. По некоторым оценкам, от 5 до 10%», — говорит аналитик.

Кроме того, по его словам, еще одним непонятным моментом являются сроки возмещения средств.

«Насколько быстрой будет реакция при возникновении страхового случая? АСВ переводит деньги в течение нескольких дней, а какой будет реакция нового фонда?», — задается вопросом Дмитрий Таганов.

Он также опровергает информацию о том, что после отчисления в новый фонд застройщики повысят цены в новостройках.

«Рынок сейчас такой, что нельзя увеличивать стоимость, и это все понимают. Чувствительность у покупателей высока. Они не готовы приобретать квартиру дороже того уровня, который сложился на рынке. Я очень сомневаюсь, что автоматически все застройщики поднимут на 1–2% стоимость квартир. Покупатели этого не поймут», — говорит аналитик.

По его мнению, это приведет к низким темпам сделок и снижению валовой выручки застройщика.

«Поймите, сегодня повысить цены под таким предлогом — это нереалистично. Наоборот, сейчас средний размер скидки по рынку 5,5% по всему рынку новостроек Москвы. Новый взнос — 1,2% от ДДУ — он укладываются даже в эту скидку», — поясняет Дмитрий Таганов.

По его словам, опасения того, что небольшие по своим объемам застройщики будут уходить со строительного рынка, есть, но это никак не связано с появлением нового фонда.

«Фонд — это не главная проблема для застройщиков. Есть гораздо более серьезные проблемы. По-моему мнению, последовательное ужесточение долевого строительства со стороны государства — явное свидетельство того, будет ли рынок долевого строительства развиваться в будущем. Пока существование долевого рынка неизбежно, но государство всеми силами пытается его ограничить. Сначала одни поправки в 214 федеральный закон (ФЗ), потом другие», — говорит Дмитрий Таганов.

Он также предполагает, что в планах российского правительства может быть и решение вообще отказаться от долевого строительства в пользу продажи только готовых объектов. При этом, по словам аналитика, в Москве объем долевого строительства составляет три четверти от всего объема строительного рынка жилья.

«Потому что сейчас кризис, денег дешевых нет на рынке. Все стараются параллельно и зарабатывать, и строить. Практика показывает, что конвейер пока работает. Лишение рынка долевого строительства естественно уничтожит огромное количество застройщиков и приведет к дефициту жилья», — заключил эксперт.