Андрей Кройтор: цены будут снижаться

На отечественном рынке загородной недвижимости сейчас не самая простая ситуация. Есть «замороженные» или недостроенные проекты. Да и покупателей стало немного, а предложение превышает спрос примерно в полтора раза. Многих интересует — а что же будет дальше? На вопросы «Вести. Недвижимость» ответил директор Департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор.

— Насколько глубок кризис на рынке загородной недвижимости Московского региона? Что будет с ценами как в ближайшей, так и в дальней перспективе?

— Для начала я бы перечислил, на какие показатели прежде всего влияет кризис. Во-первых, это количество выводимого на рынок товара. Во-вторых, объем заключенных сделок. В-третьих, величина рекламных бюджетов компаний. Наконец, важным «барометром» является число крупных игроков на рынке. Если сравнить актуальные данные по этим параметрам с докризисными показателями, то везде становится очевидно серьезное падение.

Так, в первом квартале 2017 года на рынок вышло всего семь новых поселков — это антирекорд последнего десятилетия. За этот же период объем сделок в финансовом выражении сократился на 50 процентов по сравнению с аналогичным отрезком прошлого года. Примерно на треть были урезаны рекламные бюджеты многих компаний. Когда за малый период времени происходят такие отрицательные изменения, которые, более того, имеют характер тенденции, подобные показатели можно назвать катастрофическими.

Что касается количества значимых игроков на рынке, то я прогнозирую, что в ближайшей перспективе из-за вынужденной масштабной «перестройки», продиктованной кризисом, на нем останется немногим более десятка застройщиков и крайне ограниченный круг риэлторских компаний.

Цены будут постепенно идти вниз, причем, скорее всего, этот тренд сохранится еще минимум на год-два. Возможно, некоторым застройщикам придется уходить даже ниже уровня себестоимости своего продукта. Так, в экономклассе люфта осталось не более 10–15 процентов. В бизнес-классе ситуация несколько лучше, т. к. изначально этот сегмент более дорогой и инертный, но и там заметно локальное понижение цены.

— Насколько велика вероятность, что в непростых условиях некоторые застройщики не сумеют довести свои проекты до конца? Не возникнет ли проблема недостроев?

— Здесь многое зависит от того, имеем ли мы в виду Московскую область или другие регионы. В последнем случае недостаточное число застройщиков и дефицит производственных мощностей действительно могут привести к появлению недостроя. Подмосковье, на мой взгляд, эта проблема затронет в меньшей степени. Вероятно, мы станем свидетелями крупных слияний и поглощений, переформатирования поселков, но начатые проекты все же будут завершены.

— Что будет с загородным рынком вторичной недвижимости? Как непростая экономическая ситуация повлияет на цены в этом сегменте?

— Я думаю, что доля вторички в продажах загородного жилья в Московском регионе будет расти, все-таки фактор готовности дома и возможности сразу в него переехать играет большую роль для покупателя, особенно в свете рисков недостроя. Тем более что в первичном загородном сегменте предложение готовых домов, к сожалению, до сих пор почти отсутствует. Главной проблемой на «вторичке» является цена: в 80 процентах случаев она завышена, причем нередко на 40–50 процентов. Опускать чрезмерно поднятую планку продавцы никак не желают, поэтому сейчас в условиях низкой платежеспособности этот сегмент стагнирует. Конечно, те, кто продает дом из-за срочной потребности в деньгах, более склонны смотреть в глаза реальности и назначать на него адекватную цену. Кстати говоря, такие лоты уходят с рынка быстро, буквально за пару месяцев. Но несколько процентов испытывающих финансовые проблемы покупателей не могут изменить картину рынка в целом.

— Насколько оправданы утверждения, что жилье эконом-класса в скором времени вообще исчезнет, а на его место на загородном рынке придет исключительно комфорт-класс?

— Я совершенно не согласен с таким утверждением. Когда люди ощущают нехватку денег, они покупают то, что дешевле. Поэтому экономкласс — это самый «вечнозеленый» сегмент на загородном рынке. Да, там могут снизиться цены, эконом превратится в суперэконом, будут меняться формы оплаты, включая различные виды рассрочек, но в условиях кризиса самый бюджетный сегмент — всегда самый живучий. Более того, я думаю, что именно с него в будущем и начнется рост рынка.

— Как экономический кризис отражается на количестве людей, которые покупают загородную недвижимость?

— Конечно, количество сделок в целом по рынку падает. В первом квартале этого года было продано на 10 процентов объектов меньше, чем в том же периоде 2016 года. А если сравнить сегодняшние показатели с цифрами двухлетней давности, то на 20 процентов меньше. Впрочем, желающие купить загородную недвижимость находятся всегда — все-таки для многих это является мечтой. Просто в нынешних условиях мало кто готов тратить деньги на воплощение этой мечты.

— При благоприятном стечении обстоятельств, насколько быстро загородный рынок столичного региона сможет оправиться от ударов последних полутора лет? Или это нереально?

— В том виде, в котором загородный рынок существовал раньше, он не восстановится никогда, либо еще очень нескоро. И хотя все продолжают говорить о кризисной ситуации в сфере недвижимости, на самом деле пора рассматривать ее как новый формат, новый рынок. Я считаю, людям нужно еще два-три года относительной стабильности, и они привыкнут к этой новой реальности, а последующие положительные изменения будут воспринимать не как восстановление рынка, а как его рост. Период необузданного спроса на загородке прошел, и чем быстрее это примут игроки рынка, тем комфортнее всем нам будет работать.

— Можете дать прогноз на развитие загородного рынка недвижимости на ближайшие полгода?

— На рынок загородной недвижимости традиционно оказывают влияние два фактора: сезонность и изменения во внешней экономико-политической среде. Так, до окончания сезона высокого спроса остается примерно месяц, затем рост сделок обычно замедляется. В августе, когда большинство людей уезжает в отпуск, и в начале сентября, когда начинается новый учебный год, на загородке царит затишье. Затем, вместе с наступлением осенней непогоды, сезон плавно идет к своему завершению. Что касается внешней ситуации, то никаких предпосылок к позитивным изменениям я пока не вижу. Поэтому я считаю, что этот год на загородном рынке Подмосковья пройдет примерно как и прошлый, возможно, с небольшим отрицательным коэффициентом по итоговым результатам.