Андрей Кройтор: кризис больно ударил по бизнес-классу на загородном рынке

На российском рынке загородной недвижимости сейчас не самая простая ситуация. Есть «замороженные» или недостроенные проекты, покупателей, по сравнению с предыдущими годами, мало, а предложение превышает спрос примерно в полтора раза. И всех интересует — а что же будет дальше? На вопросы «Вести. Недвижимость» ответил директор Департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор.

— В каком состоянии находится сейчас российский рынок загородной недвижимости? Правда, что именно по нему пришелся основной удар кризиса?

— Рынок загородной недвижимости, конечно, ощущает на себе отголоски экономических изменений. Достаточно обратиться к показателям второго квартала: если сравнивать его с аналогичным периодом прошлого года, то общий спрос на загородке Подмосковья снизился примерно на 15 процентов. Основной же удар кризиса выразился в том, что в первой половине 2016 года финансовые показатели продаж первичного загородного жилья упали вдвое по сравнению с 2014 годом и на четверть относительно 2015-го.

В условиях экономической нестабильности в наибольшей степени пострадал бизнес-класс — традиционно именно этот сегмент особенно уязвим в кризис. Значительная часть предложения в нем раскуплена, то, что осталось, я бы не назвал качественным товаром, а новых проектов крайне мало. Сейчас на бизнес-класс приходится всего 4 процента реализованного спроса. Ситуация в самом популярном классе — эконом (а это 78 процентов заключенных сделок) — сравнима с положением на рынке массового городского жилья, где наблюдается нестойкая, но все же положительная динамика. В высших ценовых сегментах отмечается снижение объема предложения, из-за чего сокращение продаж становится не столь заметным, но все же имеет место быть. Высокобюджетных сделок на загородке — не более 4 процентов от общего числа покупок. Еще 14 процентов приходится на середнячок — комфорт-класс.

— В каких сегментах загородной недвижимости продажи идут сейчас наиболее активно, а где количество предложений серьезно превышает число покупателей?

— Масштабы бедствия на первичном рынке я уже обозначил. Говоря в целом, успешность продаж на первичке зависит от трех факторов: цены, степени готовности и качества проекта. Если цена в поселке соответствует рыночной, качество удовлетворяет запросам потребителя, а уровень готовности или репутация застройщика внушает доверие, есть основания считать, что проект будет удачным. Однако таких поселков на рынке крайне мало, и за ними среди риелторов идет настоящая охота. Конечно, подобные предложения пользуются повышенным спросом и у покупателей.

Что касается вторичного жилья, то темпы его реализации существенно отстают. Недавно мы говорили о том, что за первые пять месяцев 2016 года в этом сегменте было заключено почти на 50 процентов меньше сделок, чем за аналогичный период 2015-го. Однако лето принесло позитивные сдвиги, и мы отмечаем всплеск интереса к вторичным объектам. Надо сказать, что рынок на «загородке» вообще и вторичный в особенности продолжает оставаться рынком покупателя, и чаще всего сделки совершаются здесь со скидкой — от 3–5 процентов в эконом-классе до 20 процентов в классе-де люкс. И все же мы надеемся, что в ближайшее время увидим борьбу первички и вторички, о которой уже говорят эксперты по городской недвижимости.

В условиях почти двукратного подорожания зарубежных поездок, закрытия популярного у российских туристов Египта и отсутствия пока полноценного авиасообщения с Турцией на 25–30 процентов по сравнению с прошлым годом возрос спрос на загородную аренду жилья. Все больше людей выбирают в этом отпускном сезоне именно такой вариант проведения летнего отдыха. Также к ним присоединяются те, кто только раздумывает о покупке загородного жилья и хочет устроить себе своего рода тест-драйв жизни за городом.

Наибольшей популярностью пользуются дачные домики эконом-класса площадью 40–80 квадратных метров и на расстоянии 30–70 километров от Москвы. Интересно, что в последнее время среди молодых арендаторов отмечается повышенный спрос на таунхаусы с бюджетом до 50 тысяч рублей в месяц, а также на дома в стиле хай-тек.

— Что сейчас требуется загородным проектам, чтобы пользоваться популярностью у покупателей?

— Самое главное — это известное всем соотношение цены и качества. Для успеха на рынке загородной недвижимости надо, чтобы стоимость квадратного метра в проекте была ниже, чем стоимость квадрата в городской квартире аналогичного уровня, т. е. чтобы человек мог получить больше площади за те же деньги. Покупателю также важен определенный набор критериев или опций, я бы условно разделил их на нематериальные и материальные. К первым относятся риски недостроя, репутация застройщика, степень распроданности поселка, возможность оформить ипотеку. Ко вторым — наличие хороших дорог, общественного транспорта, базовой инфраструктуры, в которую входят магазины, поликлиники, школы, спортивные и развлекательные объекты и так далее. Еще одним привлекательным фактором является наличие рабочих мест в локации, будь то научные и бизнес-центры, производство или прочие возможности для трудоустройства.

— Можете обрисовать усредненный портрет нынешнего покупателя на загородном рынке жилья?

— Его составить непросто — ведь их минимум столько же, сколько существует классов на загородке. Если говорить о низшем ценовом сегменте, то, как правило, это человек, который накопил порядка 5 миллионов рублей, возможно, продав при этом квартиру, и перебрался за город. Нынешние доходы представителей этой категории стали в последнее время ниже, но обычно у таких людей имеются «закрома» в виде городской недвижимости, которую они, например, могут сдавать в аренду. Кстати, как показало наше недавнее исследование, в эконом-классе по сравнению с 2014 годом в два раза возросло число тех, кто приобретает загородное жилье в качестве постоянного места жительства — 20 до 40 процентов.

Типичный покупатель бизнес-класса — это менеджер среднего или высшего звена стабильной компании. Впрочем, с наступлением кризиса поведение таких клиентов сместилось от потребления к накоплению — у них есть деньги, но они предпочитают сейчас не тратить их, а разными способами преумножать, ожидая улучшения ситуации на рынке недвижимости.

— Насколько активно используются сейчас на загородном рынке ипотечные кредиты? Или же большинство сделок идет, что называется, за наличный расчет?

До кризиса доля покупок по ипотеке насчитывала около 40 процентов, сейчас она снизилась до 5–10 процентов. Причина не столько в условиях самой ипотеки, сколько в мышлении людей. Многие считают, что в будущем экономическая ситуация будет только ухудшаться, а ипотека — это путь в долговую яму. В кризисных условиях даже государственные программы по поддержке ипотеки не могут кардинально что-то изменить.

— Что ждет российский рынок загородной недвижимости в ближайшие год-два?

— Я думаю, в ближайшие год-два значительных изменений не произойдет. Для этого нужны макроэкономические и геополитические сдвиги — повышение цен на нефть, рост акций российских компаний, отмена санкций. Только когда мы увидим такие положительные сигналы, через 6–9 месяцев после этого можно ожидать перемен на рынке недвижимости.

Сейчас же специалисты на загородке фиксируют формирование отложенного спроса в размере около 30 процентов. Особенно это касается низших и средних ценовых сегментов. Пока мы наблюдаем разные и одновременно похожие типы потребительского поведения. Кто-то без спешки приценивается к имеющемуся предложению в ожидании стабилизации экономического положения, кто-то, обладая значительными свободными средствами, старается диверсифицировать и увеличить свой капитал, например, открывает депозит в банке, зарабатывает на фондовой бирже или в инвестиционных паевых фондах. При этом и те и другие находятся в ожидании падения цен — пресловутого «дна», чтобы, используя благоприятную для них рыночную конъюнктуру, получить возможность, условно говоря, за те же деньги совершить покупку с более высокими качественными характеристиками. По моим оценкам, эти продажи рано или поздно точно случатся.