Жилье экономкласса поглощает загородный рынок: на этот сегмент приходится уже 82% спроса

Превалирование экономкласса
До кризиса 2008 года более 80% рынка загородной недвижимости составляли коттеджи и таунхаусы средних и высших ценовых сегментов. Сегодня можно констатировать, что первая волна кризиса вызвала кардинальные изменения во всей структуре рынка в целом, и, начиная с I квартала 2010 года, превалирование экономкласса стало реальностью. К III кварталу 2013 года его доля в совокупном объеме продаж достигла первого исторического максимума в 78%. Затем полтора года этот показатель колебался на более низком уровне — в диапазоне 70–75%. Можно предположить, что это было связано с появлением на рынке покупателей, которые в предчувствии новой волны кризиса и возможного обесценивания накоплений решили не откладывать приобретение жилья комфорт- или бизнес-класса.
Во II квартале 2015 года при относительно стабильном предложении доля экономкласса в спросе подскочила до 82%, что на данный момент является абсолютным рекордом. Связано это не столько с ростом количества сделок в нижнем ценовом сегменте, сколько с общим проседанием рынка, для которого характерно более сильное падение продаж в средних и высоких ценовых сегментах, так что удельный вес экономкласса в совокупной реализации вырос. Увеличение доли нижнего сегмента произошло, главным образом, за счет комфорт- и бизнес-классов, доли которых опустились до исторических минимумов в 13% и 3% соответственно.

«Спасительная соломинка»
Структура спроса на загородную недвижимость экономкласса в пятилетней ретроспективе также существенно изменилась. Первая волна кризиса 2008 года вызвала резкое увеличение доли участков без подряда (УБП) в совокупном объеме продаж (в III квартале 2010 года она достигала 90%). Затем эта доля скачками снизилась до 50% в конце 2012 года и вновь стала расти. В первом полугодии 2015 года она держалась на достаточно высоком уровне 66–67%. Востребованность УБП — это закономерная «антикризисная» реакция покупателей, которые осознают нереалистичность планов приобретения готового жилья или участка с подрядом (УСП) в кратко- и среднесрочной перспективе, но не желают отказываться от самой цели. Благодаря доступности и демократичности формат УБП выступает в роли своеобразной «спасительной соломинки», позволяющей начать осуществлять мечту о собственном «домике в деревне» поэтапно и без использования заемных средств. Кроме того, земельный участок представляется многим более надежным «хранилищем» имеющихся на конкретный момент времени сбережений, чем депозитный счет в банке.

Поскольку в структуре спроса на недвижимость экономкласса основную роль с конца 2010 года начинают играть два формата — УБП и квартиры в малоэтажных жилых домах (МЖД), уменьшение спроса на один из этих форматов вызывает увеличение рыночной доли другого, и наоборот. В результате, как видно на графике, доли этих форматов в совокупном спросе на недвижимость экономкласса колеблются «в противофазе».

Изменения в мотивации
Приведенные графики свидетельствуют о существенных изменениях и в мотивациях покупателей загородной недвижимости. Неоднократно отмечалось, что под влиянием кризиса резко сократилась доля тех, кто покупает загородную недвижимость для сезонного проживания и в качестве «второго» жилья, а также почти полностью прекратились покупки с целью инвестирования. Стали преобладать покупки недвижимости для постоянного проживания.
В первой половине 2015 года доля квартир в МЖД в совокупном объеме продаж немного выросла по сравнению с концом 2014-го и держится на уровне 29%. Доля таунхаусов «замерла» на уровне 2%, и предложение этого формата жилья сейчас превышает спрос. Девелоперы закономерно реагируют на это снижением цен, однако более или менее устойчивый спрос сохраняется только на таунхаусы небольшой площади. Предпочтение, оказываемое платежеспособными покупателями квартирам в МЖД по сравнению с таунхаусами и коттеджами, объясняется, по-видимому, большей доступностью этого формата жилья. Сказывается также возросшая доля альтернативных сделок (по схеме trade-in), которые позволяют «сыграть» на разнице цены между продаваемой городской недвижимостью и приобретаемой взамен загородной. Эта схема позволяет не только сохранить или увеличить жилплощадь при переселении за город, но и потратить разницу в цене по своему усмотрению (например, на ремонт). Приобретая квартиру в МЖД, покупатель, не меняя привычного уклада жизни (стандартный набор городских инфраструктурных опций), может воспользоваться почти всеми преимуществами загородной жизни. Кроме того, коммунальные платежи в МЖД значительно ниже, чем в таунхаусах и коттеджах.

В ожидании новой волны кризиса
Девальвационные скачки вновь усилили роль психологических факторов в процессе приобретения недвижимости, причем они противоположным образом влияют на различные категории потенциальных покупателей. «Те, кто хранит серьезные накопления в долларах и евро, могут ждать следующего скачка курсов валют в надежде, что их покупательские возможности еще больше возрастут. Возникает эффект отложенного спроса на недвижимость средних и высших ценовых сегментов. Тех, кто хранит сбережения в рублях, кризис либо стимулирует приобретать недвижимость даже в самом бюджетном варианте (например, УБП), либо вынуждает вообще отказаться от планов приобретения загородного жилья, зарезервировав накопления для других целей (в том числе на случай потери работы), — полагает Андрей Кройтор, директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость. — Особую категорию образуют владельцы городского жилья, которые стремятся к загородной жизни и для решения этой задачи готовы к альтернативным сделкам. Мы практически уверены, что доля альтернативных сделок в ближайшей перспективе будет только расти».