За время действия льготной ипотеки на новостройки «квадрат» «однушки» в старой Москве подорожал на 16%, в ТиНАО – на 20%

В Аналитическом центре и Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость изучили динамику предложения и спроса на однокомнатные квартиры и студии с начала действия субсидированной ипотеки (с 17 апреля 2020 года) по настоящее время. На сегодняшний день в границах старой Москвы на «однушки» приходится 25% экспозиции (6 364 лота), 8% — на студии (1950 лотов). На присоединенных территориях предложение первичных однокомнатных квартир составляет 27% (2111 лотов), студий — 16% (1257 лотов).

За рассматриваемый период экспозиция «однушек» в старомосковских новостройках сократилась на 28%, в Новой Москве — на 33%. Предложение первичных студий в старых границах города увеличилось на 15%, на присоединенных территориях — на 11%.

В реализованном спросе на рынке новостроек старой Москвы однокомнатные квартиры составляют 30%, с апреля прошлого года потеряв лишь 1 п.п., студии — 11%, прибавив 4 п.п. Доля «однушек» в ТиНАО — 32%, за указанный срок произошло снижение на 2 п.п., у студий — 19%, увеличение на 8 п.п.

Цены на оба типа жилья растут. В столице стоимость 1 кв. м первичных однокомнатных квартир увеличилась на 16% — до 259,6 тысяч рублей, в студиях подорожание составило 8%, до 210 тысяч рублей. Цена квадратного метра «однушек» Новой Москвы повысилась на 19,5% и составила 174,3 тысячи рублей, а в студиях — на 36%, до 191,6 тысячи рублей.

По наблюдениям Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала действия программы льготной ипотеки (с 17 апреля 2020 года) по май 2021 года экспозиция однокомнатных квартир в новостройках Москвы уменьшилась, студий напротив, стало больше. «Однушек» в старых границах города 6 364 лота — 25% от общего числа квартир в новостройках, за исследуемый период их предложение сократилось на 28%. На студии приходится 1950 лотов — 8% экспонируемого жилья, их доля увеличилась на 15%. На территории ТиНАО выставлено 2111 однокомнатных квартир — 27% в общем объеме, уменьшение на 33%. Предложение студий — 1257 лотов — 16% продаваемой «первички», их присутствие в экспозиции увеличилось на 11%.

«Сокращение предложения связано с мощным подъемом спроса прошлого года. В настоящее время наиболее ликвидные лоты распроданы.

Вероятно, рост числа студий в общей экспозиции связан с выходом на рынок новых проектов с увеличенным числом таких квартир. Девелоперы закладывают на студии и „однушки“ порядка 66% предложения в доме, на двухкомнатные квартиры — 22% и 12% — на трехкомнатные.

Такое распределение выгодно застройщикам, поскольку небольшое по площади жилье является самым ходовым товаром в любых рыночных условиях. Кроме того, цена квадратного метра в них выше на 15–20%, чем у квартир большей комнатности», — отмечает заместитель директора Департамента новостроек по продажам ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

По наблюдениям аналитиков компании, доля присутствия «однушек» и студий в общем реализованном спросе на первичном рынке практически не изменилась. Так, однокомнатные квартиры в новостройках старой Москвы занимают 30%, что на 1 п.п. ниже, чем в начале исследуемого периода. Студии за это время прибавили 4 п.п. и сейчас на них приходится 11%. В ТИНАО «однушки» потеряли 2 п.п. и сегодня составляют 32% реализации, студии — 19%, прибавив 8 п.п.

«До введения государственной поддержки ипотечного кредитования, ставка по ипотеке уже была на уровне 8%. Разница не так уж велика. „Первичка“ и тогда пользовалась хорошим спросом», — рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Тем не менее, с момента развертывания программы субсидированной ипотеки стоимость квадратного метра в новостройках заметно выросла. В однокомнатных квартирах старой Москвы он подорожал на 16% — до 259,6 тысяч рублей, в студиях на 8% — до 210 тысяч рублей. В ТиНАО тенденция еще более заметна. Здесь цена 1 кв. м в «однушках» увеличилась почти на 20%, составив 174,3 тысячи рублей, в студиях — на 36%, до 191,6 тысяч рублей за 1 кв.м.

«Цены шли вверх на протяжении всего периода действия льготной ипотеки из-за спровоцированного ею увеличения продаж.

Возможно, в июне мы будем наблюдать рост спроса на жилье, аналогичный взлету покупательской активности в октябре 2020 года. Тогда также стоял вопрос о свертывании льготной программы, и покупатели стремились успеть приобрести квартиры на выгодных условиях.

Если действие ипотеки с господдержкой продлят до конца 2021 года, то на рынке сохранятся текущие тенденции, но в более умеренных масштабах», — комментирует Дмитрий Таганов.

По мнению экспертов ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время однокомнатные квартиры и студии представляют интерес не только для конечных потребителей, но и для инвесторов.

«Если успеть купить квартиру на старте продаж, то доходность может составить 20–30%. После введения программы льготной ипотеки появилась категория инвесторов с бюджетом всего в 15% от стоимости квартиры, остальная сумма берется в кредит. Такие покупатели долго „не сидят в проекте“, чтобы расходы на выплату ипотеки не перекрыли доходную часть. По мере возведения дома, после двух-трех повышений цен, они реализуют жилье с минимальной маржинальностью до 10–15%. Правда, у них есть риск не получить доход, если стоимость приобретенного объекта начнет снижаться. Например, в период летних отпусков (когда застройщики могут снизить цены на новостройки), выхода конкурирующего проекта в локации, макроэкономического давления. Тогда инвесторам придется ориентироваться на долгосрочную перспективу, а уплату процентов по кредиту никто не отменял», — говорит заместитель директора Департамента новостроек по продажам ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.