Вторичный рынок жилья: после ажиотажа

Столичный рынок вторичного жилья, бивший рекорды спроса более года, встретил осень снижением активности. Согласно оценкам экспертов компании ИНКОМ-Недвижимость, по показателю актуального спроса (количество авансов) нынешний сентябрь на 40% отстал от прошлогоднего, и в будущем — дальнейшее плавное снижение спроса и цен. Специалисты утверждают: такие коррективы закономерны и должны благотворно отразиться на состоянии рынка — во-первых, вернут цены с заоблачных высот и приблизят к реалиям, во-вторых, помогут восстановить дефицит ликвидных объектов в экспозиции. О текущей ситуации на вторичном рынке жилья Москвы и о его перспективах рассказывает директор профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Каковы причины перемен на вторичном рынке — прошлогодних и нынешних?

Сергей Шлома: «Основной фактор, который повлиял и продолжает влиять на рынок вторичного жилья в Москве — это изменение ключевой ставки Центрального банка России.

В конце прошлого года, а также в начале текущего, при низкой ключевой ставке 4,25%, стоимость квартир выросла в среднем на 30%. Главным драйвером этого роста был высокий спрос, обусловленный дешевой ипотекой и низкими ставками по вкладам.

Многие предпочли снять свои средства с банковских счетов (где выплачиваются низкие проценты — ниже 5% годовых) и вложить их в единственный доступный ликвидный актив — недвижимость. Это и произошло. Также на рынок пришли люди, для которых главным стимулом покупки жилья оказался размер ипотечной ставки. Реальная стоимость и перспективы использования этого актива для них были неясны. Соответственно, на фоне взрыва спроса произошло резкое повышение цен — условно говоря, 1-комнатная квартира в Бутово стоила 6,5–7 миллионов рублей, а сейчас — 9 миллионов. Это разогнанные цены, такое подорожание не подкреплено ни ростом доходов граждан, ни экономической ситуацией в стране.

Сниженная ключевая ставка, в свою очередь, повышает уровень инфляции, и ЦБ вынужден ее поднимать — за последние четыре месяца в 1,5 раза (с 4,25% до 6,75%), и в связи с этим мы наблюдаем существенное падение активности покупателей на вторичном рынке. Так, в августе мы фиксировали 33%-ное отставание по этому параметру от августа 2020 года, а сентябрь показал минус 40% в годовом выражении.

По заявлению главы Центробанка, до конца года ключевая ставка еще изменится, но не станет двузначной. Я предполагаю, что она будет зафиксирована на уровне 7–7,5%».

Как вы оцениваете перспективы вторичного рынка в связи с повышением ключевой ставки ЦБ?

Сергей Шлома: «Вместе с ключевой ставкой растет доходность банковских вкладов. Если ставки по вкладам превышают 5,5%, то поиск альтернативного варианта вложения средств для многих клиентов банков теряет актуальность. Такой доход для них достаточен, и недвижимость с целью инвестирования они приобретать не станут. Уменьшение количества инвестиционных покупок жилья может снизить уровень сделок на вторичном рынке примерно на 20%.

Ипотечные кредиты также становятся дороже. Для вторичного рынка критично, чтобы ставка по ипотеке не превышала 10%. Я полагаю, что ставки вырастут до 9% с десятыми долями, но рубеж не перейдут. Отток потенциальных покупателей при увеличении ипотечных ставок оценивается примерно в 10% от общего количества сделок.

В целом, сейчас происходит коррекция рынка. Предполагаю, что результаты работы нашей компании, да и рынка в целом, с точки зрения количества проведенных сделок в 2020 и 2021 году будут примерно одинаковыми».

Ждать ли резкого снижения цен на фоне оттока покупателей?

Сергей Шлома: «Резкого не будет. Я ожидаю, что стоимость жилья начнет снижаться постепенно. Есть правило, по которому скорость роста и уменьшения цен на вторичное жилье различаются в 10 раз, то есть цена увеличивается 4 месяца — быстро, а корректируется в течение 4 лет — медленно. Когда рынок активизируется, покупать следует оперативно — через две недели денег уже не хватит. При снижении можно не спешить и действовать спокойно — это постепенный процесс, плавный откат, „медленно ползущий рынок“. В отличие от первичного сегмента, где застройщик может дать скидку и моментально распродать свои объемы, наши продавцы — физические лица. Большая часть не готова быстро уступить и удерживает уровень цен. Получается, что продают квартиры только те, кто готов к дисконту — это 20% от общего числа продавцов. Остальные 80% экспозиции висят мертвым грузом.

Нас ожидает работа на медленном, постепенно корректирующем цены рынке. Стоимость жилья будет приходить в соответствие с реальной экономической ситуацией, дорожать оно уже точно не будет, это потолок. Процесс снижения цен удерживает небольшой объем ликвидного предложения на рынке, который медленно и постепенно будет увеличиваться. В целом, во вторичном сегменте столицы происходит около 100 тысяч сделок в год — это стандартный объем, к которому рынок всегда возвращается после снижения или ажиотажа.

В случае если стабилизируется ситуация с инфляцией, которая в этом году превысила все предполагаемые прогнозы, и ключевая ставка ЦБ вслед за этим начнет уменьшаться, то можно будет говорить о новом цикле повышения спроса и, как следствие, возможном удорожании квартир».

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость представили рейтинг локаций старой Москвы, где за год зафиксирован самый высокий прирост усредненной стоимости вторичных квартир:

• Марфино, СВАО — плюс 32,6% (сегодня средняя стоимость 1 кв. м составляет 289,3 тыс. руб., квартиры — 12,6 млн руб.);
• Покровское-Стрешнево, СЗАО — плюс 32,5% (сегодня средняя стоимость 1 кв. м составляет 276,8 тыс. руб., квартиры — 17,12 млн руб.);
• Донской, ЮАО — плюс 31,4% (сегодня средняя стоимость 1 кв. м составляет 331,9 тыс. руб., квартиры — 19,64 млн руб.).

За указанный период снижение медианной цены отмечено лишь в одном районе — Якиманка, ЦАО — минус 0,6% (сегодня средняя стоимость 1 кв. м составляет 609,3 тыс. руб., квартиры — 86,95 млн руб.).