Вторичный рынок Москвы: около 10% собственников, нацеленных на прямую продажу квартиры, действуют под давлением телефонных мошенников

В ИНКОМ-Недвижимость составили список наиболее распространенных схем мошенничества на вторичном рынке Москвы и привели примеры каждой. По оценкам специалистов компании, сегодня по-прежнему активно практикуется «классика жанра» — продажа квартир по поддельным документам: часто от имени умершего собственника изготавливаются договоры купли-продажи и дарения, доверенности и свидетельства о праве на наследство. В последние два года широкий размах приобрели попытки реализации жилплощади под давлением третьих лиц — телефонных аферистов: сегодня доля «ведомых» собственников с прямой продажей составляет около 10%, с альтернативной примерно 3%, отмечают в ИНКОМ-Недвижимость по наблюдениям за вторичным рынком жилья Москвы в целом. Продажа квартиры до начала процедуры банкротства — также набирающий популярность вид противозаконных операций с жильем. Эксперты ИНКОМ-Недвижимость указывают, что в число граждан, наиболее часто страдающих от действий преступников, входят одинокие пожилые люди и представители социально неблагополучных категорий населения; при этом портрет потенциальной жертвы телефонных махинаторов прописан не так четко — возрастной диапазон и сфера интересов широкие, это могут быть профессионально и социально активные граждане. В то же время есть лица, которых аферисты стараются не привлекать в свои противоправные действия, — к примеру, это члены многодетных семей.

Фальшивые люди и бумаги

Случаи продажи недвижимости с использованием поддельных документов всегда были и есть в ряду наиболее распространенных схем мошенничества на рынке вторичного жилья в Москве. Вариантом такого метода является привлечение в качестве владельца жилплощади подставного лица: например, преступники продают квартиру собственника, используя похищенный у него паспорт.

Комментирует Светлана Краснова, руководитель Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость: «Известны случаи, когда аферист, внешне похожий на собственника, проходил все этапы сделки: подписывал договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключал в банке договор аренды банковской ячейки, у нотариуса оформлял доверенность на передачу документов в регистрирующий орган, а затем с деньгами покупателя, извлеченными из банковской ячейки, исчезал. Иногда злоумышленники подделывают удостоверяющие личность документы: к примеру, в паспорте собственника заменяют его фотографию. При этом фальшивки бывают высокого качества, и выявить их очень сложно».

Изготовление ложных документов — также популярная у аферистов схема. Чаще всего от имени умершего собственника подделывают договоры купли-продажи и дарения, доверенности или свидетельства о праве на наследство, не удостоверенные реальным нотариусом.

Светлана Краснова: «Однажды мошенники пытались продать квартиру, правоустанавливающим документом на которую было свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом на основании поддельного свидетельства о рождении.

Есть прецеденты, когда аферисты предоставляли дубликаты правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру или подделывали документы, исключая из них неугодных им лиц, имеющих право пользования этим жилым помещением, а затем совершали незаконную приватизацию».

Беззащитных «на крючок»

Мошенники вынуждают граждан из группы риска (социально неблагополучных или попавших в сложную жизненную ситуацию, состоящих на учете в ПНД или НД — психоневрологическом или наркологическом диспансере) совершить сделку по отчуждению принадлежащего им имущества. «Был случай, когда преступники предъявили требования на квартиру к наследникам женщины, злоупотреблявшей спиртными напитками: при жизни она написала расписку на якобы полученную крупную денежную сумму. К несчастью, мошенники выиграли этот судебный процесс у наследников, потому что в результате проведенной экспертизы была подтверждена подлинность подписи бывшей собственницы квартиры, а доказать отсутствие фактической передачи денежных средств наследникам не удалось. В результате наследники лишились этого имущества», — рассказывает Светлана Краснова.

По свидетельству специалистов ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке нередки случаи, когда обманутые мошенниками продавцы предпринимают попытки вернуть свое жилье — и стороной такого спора оказывается ничего не подозревавший добросовестный приобретатель. Бывший собственник может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной на основании того, что в момент ее совершения он был не в состоянии понимать значение своих действий. В этом случае суд назначает судебно-психиатрическую (или психолого-психиатрическую) экспертизу: если она докажет именно такое состояние продавца в момент сделки, квартира ему будет возвращена. Покупатель останется и без жилплощади, и без денег, осевших у мошенников.

Чтобы избежать этого риска, эксперты рекомендуют покупателям проверить дополнительно, нет ли в отношении продавца решения суда о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным, поскольку при наличии такого решения сделка может проходить только с согласия опекуна или попечителя и с разрешения органов опеки. Также следует предложить продавцу пройти медицинское освидетельствование у врача-психиатра в момент заключения сделки, чтобы впоследствии можно было подтвердить, что он отдавал отчет своим действиям. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость имеют в своем арсенале и другие способы подстраховки покупателей.

«Следственные действия» по телефону

В настоящее время попытки продажи вторичного жилья с участием телефонных мошенников приобрели широкий размах. Самый распространенный метод телефонных махинаций — социальная инженерия, когда злоумышленники выдают себя за сотрудников различных ведомств: банка, правоохранительных органов, других государственных структур. Преступник выводит потерпевшего из состояния душевного равновесия, внушает панику, принуждает выполнять его указания.

Светлана Краснова: «Охоту на жертв аферисты начинают со звонков по телефону или в мессенджерах под разными предлогами — сообщают о якобы попавшем в беду родственнике, о возникшей проблеме со стороны сотового оператора, из банка, налогового или правоохранительного органа, об ошибочном переводе денег. Есть пример, когда мошенники убедили клиентку банка скачать приложение для удаленного доступа к гаджету и оформили на нее кредит. Дама узнала об этом от сотрудников банка, когда вносила очередной платеж по собственному займу.

На этом мошенники не останавливаются, они продолжают звонить и под предлогом спасения украденных денег предлагают жертве участвовать в „специальной операции по поимке преступников“ или „следственных действиях“, просят втайне от всех оказать содействие госорганам и призывают продать принадлежащую жертве квартиру, а полученные от продажи деньги перечислить на „безопасный счет“. Доверчивые люди действуют по указанию третьих лиц и о том, что участвуют в „спецоперации“, не информируют ни покупателей, ни сотрудников агентств недвижимости, куда обращаются за услугами.

Были случаи, когда телефонные мошенники не оставляли своих жертв в покое, пока не добивались от них получения хранившихся на счетах денег и продажи всех имевшихся у людей объектов недвижимого имущества.

Особо следует отметить, что в таких ситуациях страдает не только продавец, но и покупатель — ведь адвокаты продавца подают иск в суд для аннулирования сделки, несмотря на то, что расчеты за квартиру были произведены полностью; последствием удовлетворения такого иска должна быть двусторонняя реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по сделке, однако вероятность возврата покупателю уплаченных за квартиру денежных средств на практике равна нулю ввиду того, что продавец, как правило, уже отправил деньги покупателя мошенникам».

По наблюдениям за состоянием рынка вторичного жилья Москвы специалисты ИНКОМ-Недвижимость оценивают: примерно 10% собственников-продавцов, нацеленных на прямую продажу, и 3% «альтернативщиков» пытаются провести сделки не самостоятельно, а под давлением третьих лиц. В ИНКОМ-Недвижимость есть свои методики выявления «ведомых» продавцов, тщательно тестируется каждая заявка — обнаруживая признаки такого давления, компания отказывается от проведения сделок, сообщая о них органам правопорядка.

Продажа квартиры в период банкротства

Еще один вид сложной юридической ситуации — тема банкротства. Люди, которые готовятся к нему, начинают избавляться от имущества, пока процедура банкротства не запущена, и имущество еще не арестовано. Но это противозаконно, и собственность может быть изъята в полном объеме по факту банкротства.

Светлана Краснова: «Был случай, когда мать с сыном взамен принадлежавшей им 2-комнатной квартиры купили 1-комнатную, а через полтора года узнали, что в арбитражном суде рассматривается судебный спор о признании недействительной сделки с данной квартирой, которая была заключена семь лет назад...

Выяснилось, что мать и сына привлекли в качестве ответчиков к участию в деле о банкротстве предпринимательницы, ранее являвшейся собственницей спорной квартиры. Так, предпринимательница за два с половиной года до начала процедуры банкротства продала данную квартиру своему сыну, а он, в свою очередь, подарил квартиру родной сестре. Далее сестра, спустя три года владения этой жилплощадью, продала ее нынешним собственникам — матери и сыну, причем сестра также являлась ответчиком в рамках обособленного спора в деле о банкротстве матери, но не сообщила о судебном споре покупателям.

Что касается матери и сына, то они перед покупкой квартиры получили из ЕГРН выписку об отсутствии на квартире арестов и запретов и приняли решение о покупке. Тем самым, наряду с другими доказательствами, они подтвердили свою добросовестность. К числу прочих доказательств относятся документы, свидетельствующие о наличии у покупателей денежных средств на приобретение, цена квартиры, соответствующая рыночной, расчеты, проведенные в безналичном порядке и т.п.».

Группы риска, наиболее часто фигурирующие в мошеннических сделках

Если рассматривать все виды мошеннических сделок, то чаще всего в поле зрения криминальных элементов попадают страдающие алкогольной или наркотической зависимостью; пожилые и больные люди; имеющие дефицит социальных контактов — это типичные группы риска, свидетельствуют в ИНКОМ-Недвижимость.

Что касается продавцов квартир, совершающих сделки под давлением телефонных мошенников, то их портрет имеет менее выраженные характерные черты — как правило, это люди немолодые и одинокие, эмоциональные и впечатлительные, но вполне разумные, интеллигентные и образованные, Известны случаи, когда от аферистов пострадали учитель школы и преподаватель вуза. Среди жертв встречались люди и не одинокие (мать с сыном, супруги), и достаточно молодые (35–50 лет). А недавняя история с обманом Ларисы Долиной показала, что даже публичные медийные личности попадают в сети мошенников.

При этом существует категория владельцев квартир, которых злоумышленники почти никогда не рассматривают в роли жертв, — это семьи с детьми, особенно многодетные, поскольку такие сделки контролируются органами опеки в части соблюдения интересов несовершеннолетних, или семьи с зарегистрированными в квартире пользователями".