Вся правда о специальных предложениях на «загородке»: 30-процентная скидка в экономклассе — миф, в бизнес-классе — реальность

По мнению экспертов, акции и скидки на рынке загородной недвижимости не носят сезонный характер, а проводятся на регулярной основе, и их периодичность зависит в первую очередь от финансовых нужд застройщиков в конкретное время. Хотя, очевидно, необходимость их проведения увеличивается при снижении спроса в кризисный период. Условия специальных предложений отличаются лишь в зависимости от конкретного проекта, его ликвидности, ценовой ниши и потребности застройщика в привлечении денежных средств в период проведения программ лояльности.

Если говорить об объектах экономкласса, являющихся сегодня самыми ликвидными, то скидки в этом сегменте относительно небольшие и обычно не превышают 10% в зависимости от успешности проекта и ситуации на рынке. Так, в середине 2014 года покупатели вполне могли претендовать на дисконт в 7-10%, а в конце 2014-го, в период ажиотажного спроса, скидки в этом сегменте составляли максимум 5%.

Предлагая специальные условия покупателям, застройщики учитывают прежде всего два ключевых момента: во-первых, ликвидность проекта, а во-вторых, норму прибыли, заложенную в проект. Поскольку экономкласс на рынке загородной недвижимости наиболее востребован покупателем, а застройщики в этом сегменте работают и без того за очень небольшой процент прибыли, то и возможности предоставлять значительные скидки у них физически нет. Норма прибыли невысока и в бизнес-классе, но ликвидность этих проектов гораздо ниже, чем в «экономе». Число покупателей в сегменте «бизнес» сократилось и в кризис 2008 года и уменьшается в настоящее время. Именно поэтому застройщикам приходится находить все возможности для того, чтобы обеспечивать здесь динамику продаж. Закономерным образом это находит отражение в размере скидок, который варьируется от 10 до 30%.

Уникальная ситуация складывается в классах «премиум» и de luxe. Несмотря на то, что спрос на эти объекты сохраняется, скидка здесь составляла и составляет сейчас от 10 до 30%. Это объясняется ментальностью покупателей в этом сегменте — даже в самые «тучные» времена им требуются преференции. Как правило, застройщики, учитывая этот нюанс, закладывают возможность предоставления скидок в изначальную смету проекта, а их размер зависит от конкретной конъюнктуры рынка в данный момент.

Примечательно, что в период экономической нестабильности на дополнительные скидки могут рассчитывать те, кто единовременно оплачивает 100% стоимости жилья вне зависимости от сегмента покупки. Эта категория потребителей и в докризисный период могла пользоваться дополнительными преференциями, но во времена экономических пертурбаций бонусы от застройщика становятся весомее — от плазменного телевизора до скидок на машино-место.

«Еще в конце 2008-го на рынке загородной недвижимости началось расслоение проектов на успешные и неуспешные. Сейчас эта тенденция только усиливается. В результате к неуспешным проектам застройщики пытаются привлечь внимание дисконтом. Но ожидаемый ими эффект достигается крайне редко. Покупатели сегодня стали мудрее и опытнее, и многие не гоняются за максимальными скидками, понимая, что ими застройщики могут маскировать свои проблемы. Особенно это касается строящихся объектов. Дело в том, что основная часть сделок сегодня происходит в сегменте экономкласса, рентабельность которого находится на крайне низком уровне. А застройщики, чтобы оставаться конкурентоспособными в современных реалиях, уже оптимизировали свои цены и затраты. Поэтому если на этом фоне предлагается скидка в 30%, покупателя это должно насторожить. Ведь по факту получается, что ему продают объект дешевле, чем это обошлось застройщику», — поясняет Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.

Однако многие добросовестные и клиентоориентированные застройщики, которые не могут предоставить покупателям скидку, все-таки находят возможность пойти им навстречу и предлагают выгодные условия рассрочки платежа, которая конкурирует со ставками по ипотеке. Рассрочка платежа — это, фигурально выражаясь, та самая золотая середина, когда и покупателю предоставляются выгодные условия, и застройщик сохраняет разумную рентабельность проекта.

Таким образом, за счет собственных финансовых условий застройщики компенсируют лакуны в ипотечных программах, поскольку на большинство загородных проектов не распространяются популярные ипотечные программы с государственным субсидированием.

Такая форма покупки была распространена и раньше, но если до 2015 года длительность рассрочки доходила лишь до полугода, то сегодня уже встречаются предложения сроком до 5 лет с начислением в среднем 8-10% на остаток платежа. Вместе с тем сейчас на рынке появились предложения и без начисления процентов сроком до года – их число достигает 80%.

«В ближайшей перспективе размер скидки вряд ли будет увеличиваться, такое возможно лишь в каких-то отдельно взятых проектах, и связано это будет с локальными внутренними вопросами застройщиков. Но по общей конъюнктуре рынка средний размер скидок останется стандартным — от 5 до 20%. Другое дело, что, на мой взгляд, претерпит изменения ценообразование. Сегодня уже прослеживаются тенденции, указывающие на уменьшение чека покупки на рынке загородной недвижимости. А вот какими способами этого достигнуть, будут решать сами застройщики, исходя из собственной ситуации. Но однозначно будут формироваться антикризисные предложения, недорогие продукты, возможно, посредством использования более дешевых строительных материалов или технологий. Как бы это ни происходило, чек покупки определенно будет корректироваться в сторону уменьшения», – поясняет Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.